English

中文

Deutsch

हिन्दी

Por: Alejandro Aguirre Desamaniego. Consultor y desarrollador  inmobiliario con 33 años de experiencia en la adquisición ,  promoción y venta de bienes raíces en la República Mexicana.

Al  hacer la evaluación de una propiedad  para adquirirla, siempre es conveniente llevar a cabo una minuciosa revisión de diversos puntos  que se  revelan en  el comportamiento  del mercado local, la finalidad es determinar eficientemente sí el proyecto que se tiene es adecuado para el lugar  seleccionado o bien para potencializar las ventajas y desarrollar el proyecto idóneo  acotándose adecuadamente  a la vocación del sitio.

Las diferentes metodologías usadas por los valuadores descartan convenientemente opciones determinadas.

Entre las  principales opciones a considerar  son las que se derivan de las  razones económicas, legales, viabilidad técnica  y reglamentación de uso de suelo, en otros casos y no menos importantes habrá que sumar los proyectos de desarrollo urbano  y los proyectos políticos.

Todas las partidas son complementarias  (económica, legal,técnica, reglamentaria y política) . tan sólo como un ejemplo para entrar en el tema veamos la adquisición desde el particular punto de vista de un inversionista , quien acostumbra cuantificar y calificar sus proyectos basándose en  rentabilidad susceptible de captar en relación a su inversión económica, Un inversionista suele razonar sí  la rentabilidad de una propiedad es alta en proporción a su inversión, es suficiente motivo para decidir la compra.

Hay factores de influencia ajenos al anterior  que visualizan las futuras plusvalías a mediano  y largo plazo, teniendo sus criterios de decisión basados en el conocimiento del desarrollo local  y pronosticando acertivamente el futuro comportamiento del área.  Podrán estar de acuerdo conmigo que el conocimiento del plan de desarrollo urbano  local y la influencia sobre la voluntad política podrían ser determinantes en este tipo de consideraciones.

Otros aspectos no menos importantes y de absoluta consideración son los que se derivan de  la adecuada titularidad  y administración previa de los inmuebles, el tener la documentación al día con todos sus pagos por cooperaciones prediales, cuotas , un título  debidamente inscrito en el Registro público de la propiedad, poderes, identificaciones, y certificados de libertad de gravamen,   influirán positivamente en la toma de decisiones.

Debo mencionar justamente aquí que el conocimiento de los procesos judiciales y la consultoría adecuada para resolver situaciones especificas, también son una importante consideración en la que basan algunos compradores sus decisiones de compra, son aquellas oportunidades que se pueden visualizar a corto y mediano plazo  y con la activa y precisa participación de un abogado experto  que pueda diagnosticar y llevar a cabo un limpio proceso judicial para resolver situaciones como son los testamentos, los intestados, la compra de  derechos litigiosos, la compra de inmuebles adjudicados, la participación en remates judiciales, las herencias, los contratos privados de compraventa Etc. Inversiones todas que tienen un riesgo (cuantificable) y su justo premio por agregar valor mediante el conocimiento de las leyes y el adecuado planteamiento y desarrollo de los procesos.

Los razonamientos que los desarrolladores inmobiliarios involucran son aún mas elaborados y para ello se basan en las corridas financieras determinando el costo de la tierra mediante un factor variable y  residual una vez que pueden pronosticar la cuantía de la venta total a percibir por su producto terminado.

Es una labor en la que se involucran múltiples intereses y acuerdos comunes a llevarse a cabo dentro de un periodo determinado,  el profundo conocimiento comercial  y una adecuada planeación y ejecución garantizan  el éxito de los proyectos, en este tipo de inversiones el número mágico que tanto inversionistas como desarrolladores toman de base para decidir la inversión en un sitio específico es s la Taza interna de retorno.

razones, motivaciones, circunstancias y oportunidades  como las que se exponen  de forma muy generalizada son fundamentales  y forman parte de un conocimiento  general  a considerar  cuando se evalúa la posibilidad de invertir en algún espacio. Siempre muy recomendable es valerse de la orientación y los servicios  de expertos en la materia para encontrar, negociar, contratar,regularizar y proyectar una exitosa inversión inmobiliaria.

Habrá que considerar todos los puntos para lograr el éxito de nuestra inversión, No es lo mismo la opinión de un notario experimentado en asuntos legales, que la opinión de un experimentado corredor local, o la opinión de un experimentado desarrollador inmobiliario, o  la de un experto valuador o la de un abogado profesional con amplia experiencia en solución de conflictos, Se trata de un conocimiento general y el adecuado armado del rompecabezas.

Consideraciones comunes son  la verificación  de precios en la oferta local y considerar de forma comparativa la ubicación de nuestras posibles selecciones dentro de los rangos de la banda de precios ofrecida en la zona. Se acostumbra verificar que  construcciones están en regla con las autoridades locales.Es común también verificar mediante levantamientos o juicios de apeo y deslinde que  la superficie de terreno mencionada por el vendedor o corredor de propiedades es efectiva, esto se puede verificar en el contenido de la escritura, en la licencia de construcción, en los planos originales, o en las oficinas de catastro.

Muy importante es conocer el uso de suelo, las densidades aplicadas, la altura reglamentaria, las  restricciones emanadas del plan de desarrollo urbano. El especial cuidado en estos puntos nos permitirá saber qué se puede y qué no se puede construir en la propiedad y el entorno

Si uno compra una vivienda y el plan de desarrollo urbano permite que existan discotecas, bares, restaurantes, oficinas  o comercios, esa vivienda perderá valor como tal porque su funcionalidad será mermada por el factor “entorno” sin embargo partiendo sí el lugar está saturado y quedan pocos espacios para ser destinados a otros usos  en la localidad seleccionada lejos de perder su valor comercial este se vería incrementado por la posibilidad de destinarlo a otro uso, Como siempre dependerá del destino que queramos darle a nuestra inversión.

Cuando se ha elegido un sitio  para evaluar a fondo, es ampliamente recomendable  contar con  el título de propiedad verificando que esté debidamente inscrito en el registro público, sí no fuera el caso y la propiedad lo amerita será conveniente someterlo a la consideración de un experimentado abogado para que analice el asunto, también muy conveniente será solicitar el certificado de libertad de gravámenes, las licencias, las boletas y un reporte  del uso de suelo disponible para el lugar.

¿Para que?

Primero, para verificar que quien ofrece la propiedad es el dueño y puede venderla sin problemas, y sí los tuviera para conocer como resolverlos.

Ahi podremos conocer los antecedentes con claridad  y confirmar a primera vista sí es un ejido,  se trata de una sucesión y en este caso tomar providencias para conocer a los herederos  confirmando su voluntad para vender.

Cualquier anomalía  nos dejará conocer el tratamiento a seguir o descartar la alternativa dependiendo de nuestros particular interés.

La viabilidad de venta y la transferencia legal del inmueble se debe confirmar antes de dar el primer anticipo, una vez confirmada se  pueden seguir a las otras etapas.

La escritura de  hipoteca y  el certificado de libertad de gravámenes  evidencian la existencia de eso: hipotecas, gravámenes, prohibiciones y otros aspectos legales sobre el bien inmueble.

Si la propiedad está hipotecada habrá que instruir  acreedor para que libere la deuda al momento en que se firmen los contratos de compraventa reservando siempre en el contrato una  pena convencional por sí no lo llegare a hacer o bien haciéndolo uno  mismo en nombre del vendedor teniendo las autorizaciones pertinentes y la firma previa de un contrato en el que conste las acciones a seguir para lograrlo.

El estudio de escrituras al detalle puede arrojar que existen problemas anteriores que deben ser remediados por el vendedor. A lo mejor evidencia que esos problemas no tienen una solución legal que permita tener los títulos de dominio ajustados a derecho, será recomendable siempre tener la asistencia de un notario, o un experimentado abogado.

Cuidar nuestras inversiones originales y mantenerlas al día  nos liberará de posibles problemas a futuro, por ello sí ahora decide invertir en inmuebles mi mejor recomendación es que se asesore con expertos.

Por  lo que se refiere a la superficie del terreno: si figura una superficie en la escritura, otra en la dirección de obras y otra en las mediciones topográficas del terreno, puede tener consecuencias directas para el propietario. Esto, por no haber sido exhaustivo en su análisis y por no haberse asesorado bien en el momento inicial de su búsqueda de inversión.

Para concluir me gustará apuntar esta frase clásica única y verdadera que me hace dudar de cualquier método para valuar un inmueble.

Los inmuebles valen…… Lo que el público esté dispuesto a pagar por ellos.

El verdadero reto está en diagnosticarlo.

Suele ser mas negocio en ocasiones no participar y decir a tiempo No gracias.

Como suele tener sus beneficios saber elegir los riesgos y tomarlos con su debida precaución.

El que no arriesga…… No gana

.