Le comparto las siguientes políticas a considerar puntualmente para poder operar la adquisición de Derechos litigiosos o Inmuebles adjudicados:
Los casos que se exponen en el inventario disponible por estados, forman parte de diversas carteras de inmuebles adjudicados que pertenecen a empresas recuperadoras de cartera, empresas administradoras de activos, e instituciones bancarias mexicanas para las que trabajamos de forma independiente y bajo condiciones y políticas preestablecidas, entre esas condiciones estas Empresas e Instituciones por política no consideran comisiones de intermediación ni salarios o cuotas, por la gestión, la promoción , servicio y venta, y por lo tanto es el adquirente quien se encarga de pagar por su propia cuenta la comisión de venta que equivale al 30% mas IVA del descuento que se logre en su beneficio sobre los valores de referencia.
Los valores que se expresan por los asuntos llamados Valores de referencia, fueron determinados en base al monto de los créditos otorgados originalmente por los bancos a los deudores, y como su nombre lo dice exclusivamente son Valores de referencia, en algunos casos se han sumado los gastos de abogados y procesos para poderlos regularizar.así mismo en algunos casos aparece un valor de avalúo al año de 2009, que le podrá dar una idéa del valor que pudiera tener comercialmente el inmueble en forma comercial, le invito a que considere el valor mas bajo para iniciar sus selecciones.
El objetivo principal de estas instituciones bancarias y empresas operadoras de carteras consiste en la expedita recuperación de fondos y no contemplan las circunstancias de mercado que a cada caso le corresponde.
Es preciso contar con la asesoría de un experimentado abogado de su confianza que le ayude a examinar los expedientes que en su momento le estaremos enviando una vez que nos haya enviado una carta de intención en la que nos manifiesta su interés por analizar determinado asunto con una copia de su credencial de elector.
Una vez que recibamos la citada carta de intención debidamente firmada y su credencial de elector, procederemos a enviar los expedientes completos de los casos que le interesen para su revisión.
La formula operativa a seguir para los casos de su interés es la siguiente:
1.- Deberá indicarnos por vía de correo electrónico la clave y dirección de los casos que le interese examinar.
2.- Nuestros honorarios mínimos equivalen al 7% mas IVA sobre el valor final de venta, sin embargo es nuestra labor negociar y pactar en beneficio de nuestros clientes precios convenientes y atractivos ante los bancos y empresas recuperadoras de cartera, de tal suerte que nuestros honorarios se verán incrementados en la medida que logremos mejores negociaciones en su beneficio, y para calcular nuestros honorarios en estos casos, deberá considerar la diferencia entre el valor final de venta y el valor de referencia, como la cifra base para calcular el monto de nuestros honorarios por la gestión y servicio de venta.
3.- El porcentaje a aplicar sobre la diferencia entre el valor final de venta y el valor de referencia para el pago de nuestros honorarios equivale al 30% más IVA
Nuestros honorarios serán pagados por el consumidor final independientemente al precio que logremos conseguir en su beneficio, simultáneamente a la firma del contrato de compraventa o el contrato de cesión de derechos, según sea el caso con la Empresa Recuperadora de cartera o la institución bancaria y contra la entrega de nuestro recibo de honorarios
FIGURAS JURÍDICAS PARA ADQUIRIR INMUEBLES ADJUDICADOS, DERECHOS LITIGIOSOS, Y REMATES JUDICIALES
ESTAS DEPENDEN, DE LA ETAPA PROCESAL O ESTATUS JURÍDICO DE CADA INMUEBLE Y SON:1.- venta directa de inmuebles escriturados disponibles
2.- CESIÓN DE DERECHOS adjudicados
3.- remate Judicial
4.- CESIÓN DE CRÉDITO Y DERECHOS LITIGIOSOS¿Que es UNA VENTA DIRECTA DE BIENES ESCRITURADOS disponibles?
Es la venta directa con escrituración y entrega física del inmueble, que realiza un banco o una empresa administradora de carteras bancarias de crédito, a un particular, por lo general al 90% de su valor comercial.
A continuación y en términos generales el proceso para la Venta Directa de Bienes Escriturados Disponibles:
a).- El cliente (comprador), después de recibir las listas que le enviaremos, deberá identificar físicamente el Bien Inmueble que le interese.
b).- Una vez que conoce físicamente el inmueble elegido y si alguno(s) se adaptan a sus necesidades, tiene que hacerlo de nuestro conocimiento inmediatamente, para que nosotros preparemos el expediente digital y se lo podamos entregar para su detallada revisión en compañía del abogado de su confianza.
c).- Si decide adquirirlo, cliente y despacho acordaremos mediante un contrato, todos los detalles inherentes al caso.
d).- Firman cliente (comprador), y banco o empresa administradora de carteras bancarias de crédito (vendedor), contrato privado de compra venta en donde el cliente (comprador), deberá pagar al banco o a la empresa administradora de carteras bancarias de crédito (vendedor), un porcentaje del precio establecido.
d).- Posteriormente (aproximadamente 20 días), se firmara ante Notario, la escritura correspondiente a la Compra Venta del Inmueble, en donde el cliente (comprador), deberá pagar a la empresa administradora de carteras bancarias de crédito (vendedor), el total del precio establecido.
e).- Una vez firmada la Compra Venta del Inmueble Disponible ante el Notario, el banco o empresa administradora de carteras bancarias de crédito (vendedor), hará entrega física del inmueble al Cliente.
¿Que es UNA VENTA DIRECTA DE BIENES ESCRITURADOS no disponibles?
Es la venta directa con escrituración inmediata que realiza un banco o una empresa administradora de carteras bancarias de crédito, a un particular, del inmueble, por lo general al 80% de su valor comercial, el cual todavía se encuentra ocupado, faltando solo tomar posesión, es decir, desocuparlo.
El periodo de tiempo que transcurre entre la compra del inmueble mediante la Venta Directa de Bienes Escriturados No Disponibles y la toma de posesión física del inmueble, es de aproximadamente 2 meses.
A continuación y en términos generales el proceso para la Venta Directa de Bienes Escriturados No Disponibles:
a).- El cliente (comprador), después de recibir las listas que le enviaremos, deberá identificar físicamente el Bien Inmueble que le interese, visitándolo solamente en su exterior, ya que a pesar de que en algunos casos, se encuentra deshabitado, la empresa administradora de carteras bancarias de crédito (vendedor), no tiene la posesión física, por lo que no tiene acceso a su interior, teniendo que verlos inmediatamente porque las listas cambian constantemente ya que por tratarse de remates los inmuebles se venden muy rápido.
b).- Una vez que conoce físicamente el inmueble elegido y si alguno(s) se adaptan a sus necesidades, tiene que hacerlo del conocimiento de un abogado de su confianza y compeenete para que realice un análisis jurídico del caso, determinando con ello si es o no una buena inversión, Una vez realizado el análisis jurídico y calificado éste, como buen negocio, se procede a la adquisición del asunto.
c).- Si decide adquirirlo,lo platicamos y evaulamos la oferta a presentar al banco sustentando las razónes del precio ofrecido por sus condiciones jurídicas y fisicas y posteriormente aceptada la oferta por ambas partes coordinaremos la firma del contrato con el benco o la empresa recuperadora de carteras.
d).- Firman cliente (comprador), y banco o empresa administradora de carteras bancarias de crédito (vendedor), contrato privado de compra venta en donde el cliente (comprador), deberá pagar a la empresa administradora de carteras bancarias de crédito (vendedor), un porcentaje del precio establecido.
d).- Posteriormente (aproximadamente 20 días), se firmara ante Notario, la escritura correspondiente a la Compra Venta del Inmueble No Disponible, en donde el cliente (comprador), deberá pagar al banco o a la empresa administradora de carteras bancarias de crédito (vendedor), el total del precio establecido.
e).- Una vez firmada la Compra Venta del Inmueble No Disponible ante el Notario,el Cliente y su abogado de confianza deberán presentarse ante el Juzgado Correspondiente, para acreditar su personalidad como nuevo propietario del bien inmueble, para continuar con el procedimiento hasta llegar a la toma de posesión física del inmueble.
¿Que es UNA CESIÓN DE DERECHOS ADJUDICADOS?
Es la venta que realiza el banco o la empresa administradora de carteras bancarias de crédito, a un particular, de todos y cada uno de los derechos que se tienen sobre el bien inmueble materia de Hipoteca, que ya fue rematado por el Juez, y que se lo adjudico el banco, pero que aun no a escriturado a su nombre, por lo general al 70% de su valor comercial.
El periodo de tiempo que transcurre entre la compra del inmueble mediante la Cesión de Derechos Adjudicados y la toma de posesión física del inmueble, es de aproximadamente 3 meses.
A continuación y en términos generales el proceso para Cesión de Derechos Adjudicados:
a).- El cliente (comprador), después de recibir las listas que le enviaremos, deberá identificar físicamente el Bien Inmueble que le interese, visitándolo solamente en su exterior, ya que a pesar de que en algunos casos, se encuentra deshabitado, el banco o la empresa administradora de carteras bancarias de crédito (vendedor), no tiene la posesión física, por lo que no tiene acceso a su interior, teniendo que verlos inmediatamente porque las listas cambian constantemente ya que por tratarse de remates los inmuebles se venden muy rápido.
b).- Una vez que conoce físicamente el inmueble elegido y si alguno(s) se adaptan a sus necesidades, tiene que hacerlo de nuestro conocimiento inmediatamente, para getionar la entrega del expediente y pueda usted realizar con el abogado de su confianza un análisis jurídico del caso, determinando con ello si es o no una buena inversión, Una vez realizado el análisis jurídico y calificado éste, como buen negocio, se procede a la adquisición del asunto.
c).- Si decide adquirirlo, cliente y despacho acordaremos las condiciones y el monto de la oferta a presentar al banco ocupandose el despacho del seguimiento hasta su aceptación o negativa.
d).-Una vez aceptada la oferta por el comité del banco, se firmara ante Notario, la Cesión de Derechos Adjudicados, en donde el cliente (comprador), deberá pagar a la empresa administradora de carteras bancarias de crédito (vendedor), el total del precio establecido.
e).- Una vez firmada la Cesión de Derechos Adjudicados ante el Notario, el Cliente y abogado de su confianza deberán presentarse ante el Juzgado Correspondiente, para acreditar su personalidad como nuevo Cesionario de los Derechos Adjudicados del bien inmueble, y designara al Notario de su preferencia para que escriture el bien inmueble a su nombre, y para continuar con el procedimiento.
LA ESCRITURACIÓN: Es el documento de compraventa elaborado por el Notario Público elegido por el cliente, y que normalmente es firmada por el juez por la negativa del demandado a firmarla.
LA POSESIÓN: Es el momento en el cual, una vez que se haya firmado la Escritura de compraventa judicial, el Juez ordena que se entregue a nuestro cliente la posesión física del inmueble en cuestión.
HONORARIOS: Los honorarios que cobramos por nuestros servicios, se estiman en cada caso particular, y los determinamos de acuerdo a las condiciones comentadas en el encabezado de este post.
¿Que es UNA CESIÓN DE CRÉDITO Y DERECHOS LITIGIOSOS?
Tambien conocida como venta de cartera
Esta figura es a la que mas recurren las personas que quieren adquirir inmuebles en remate bancario con fines de hacer negocio (inversionistas), y es la venta que se realiza entre el banco o empresa administradora de carteras, a un particular, de todos y cada uno de los derechos que se tienen sobre el bien inmueble materia de Hipoteca, por lo general al 40% de su valor comercial, esto es, comprar el juicio, ya concluido y ganado por el banco, justo antes de la venta judicial en la que se rematara el inmueble por el juez, con esto, el cliente se convierte en el nuevo acreedor hipotecario quedando en lugar del banco, teniendo la posibilidad de vender el inmueble, a alguno de los compradores que se presenten en la audiencia de remate judicial respectiva, obteniendo así, una utilidad por dicha venta, o, si decide no venderlo en el remate que hace el juez, tiene la seguridad de adjudicárselo para venderlo o habitarlo posteriormente, con esta figura el inmueble puede adquirirse incluso al 30% de su valor comercial.
Es importante hacer de su conocimiento, que si usted decide vender el inmueble en el remate, los tramites para continuar con el procedimiento hasta la toma de posesión física del inmueble serán por cuenta del comprador que lo adquirió en el remate, y únicamente usted cobrara el importe del precio en el que se vendió en dicho remate.
Ejemplo:
1.- La administradora de cartera puede vender un
Juicio en la cantidad de: $350,000.00
2.- Teniendo un crédito por cobrar al deudor (que es la suma del capital que se adeuda más los intereses por eltiempo transcurrido, que generalmente son varios años),
de: $1, 400,000.003.- El inmueble sujeto a hipoteca puede tener un valor comercial: $900,000.00
4.- Usted puede subastar el inmueble en el remate, por ejemplo, en la cantidad de: $650,000.00
5.- Obteniendo una utilidad : $300,000.00
6.- O puede adjudicarse el inmueble para habitarlo o venderlo posteriormente.
El periodo de tiempo que transcurre entre la compra del juicio y la toma de posesión física del inmueble, es el mas largo de todas las figuras jurídicas para adquirir un inmueble en remate bancario, que puede ser de hasta 1 año.
A continuación y en términos generales el proceso para Cesión de Crédito y Derechos Litigiosos:
a).- El cliente (comprador), después de recibir las listas que le enviaremos, deberá identificar físicamente los inmuebles que le interesen, visitándolos solamente en su exterior, ya que a pesar de que en algunos casos, se encuentra deshabitados, el banco o la empresa administradora de carteras bancarias de crédito (vendedor), no tiene la posesión física, por lo que no tiene acceso a su interior, teniendo que verlos inmediatamente porque las listas cambian constantemente ya que por tratarse de remates los inmuebles se venden muy rápido.
b).- Una vez que conoce físicamente los inmuebles elegidos y si se adaptan a sus necesidades, tiene que hacerlo de nuestro conocimiento inmediatamente, para que nosotrosgestionemos la revisión de los expedientes en cuarto de datos o por envío a su charola de entrada previa firma de un convenio de confidencialidad con la finalidad de que el abogado de su confianza relice un análisis jurídico de losl expedientes en los Juzgados correspondientes para conocer y puntualizar los avances Procesales de los juicios. En este análisis conocemos la calidad de la mezcla de la cartera solicitada los origenes de todo lo queprovocó que los inmuebles en cuestión se estén rematando y detalles específicos del procedimiento, como cuánto deben los propietario de esos bienes (capital, intereses y demás accesorios, si tiene otros acreedores que hayan gravado también los bienes inmuebles en cuestión (aunque cualquier adquisición pasa a la propiedad de nuestros clientes «libre de todo gravamen»), y todo lo necesario para determinar y calificar si es o no una buena inversión, Una vez realizado el análisis jurídico y calificado éste, como buen negocio, se procede a la adquisición de la cartera.
c).- Si decide adquirirla, cliente y despacho acordaremos las condiciones y monto de la oferta a presentar al banco así como el moneto de nuestros honorarios por la gestión y segiomiento mediante un contrato.
d).- Posteriormente, se firmara ante Notario, la Cesión de Crédito y Derechos Litigiosos en donde el cliente (comprador), deberá pagar al banco o a la empresa administradora de carteras bancarias de crédito (vendedor), el total del precio establecido.
e).- Una vez firmada la Cesión de Crédito y Derechos Litigiosos ante el Notario, el cliente y su equipo de abogados o asesores deberá presentarse ante el Juzgado Correspondiente, para acreditar su personalidad como nuevo Cesionario del Crédito y los Derechos Litigiosos, para continuar con el procedimiento hasta llegar a la toma de posesión física de los inmuebles, si usted se adjudica los inmuebles , o, hasta los remates si decide usted venderlos en las audiencias de remates correspondientes.
NOTAS IMPORTANTES:
Algunos despachos, cobran una cuota de inscripción para poderle proporcionar los listados a sus posibles clientes, cobro, que de alguna manera, les permite tener la certeza del interés real que tiene una persona, de adquirir un inmueble en remate bancario, nosotros le pedimos que se identifique y nos proporcione una carta de intención exclusivamente.
El poderle proporcionar los listados de remates bancarios y remates judiciales, de una manera dinamica y online que le permita interpretar la información que contienen fácilmente, representa una tarea ardua y que requiere tiempo y recursos, en su depuración.
Las listas de inmuebles, que las empresas administradoras de carteras bancarias de crédito, tienen para remate bancario, son consideradas como información confidencial y es por ello que los números oficiales no estan identificados en los litados, estos listados se le facilitarán única y exclusivamente a cambio de una carta de inteción debidamente firmada y la copia de su credencial de elector por ambas caras fotografiada.
Cuando uno de nuestros clientes, tiene interés en un inmueble de estas carteras, nuestro despacho solicita de manera formal por escrito, la información correspondiente.
Cuando el cliente decide adquirirlo, también las propuestas de compra son por escrito, las cuales son analizadas por un comité de crédito que autoriza las ventas.
Como despacho tenemos el orgullo de que el 99% de las propuestas que realizamos a estas instituciones son operaciones que se concretan, por lo que dichas instituciones nos consideran como Mortgage Brokers o Corredor Hipotecario e Inmobiliario confiable.
Una vez que reciba la información, y encuentre un inmueble de su interés, le sugerimos verificar el estatus jurídico en el que se encuentra, con la intención de que conozca la figura jurídica mediante la cual podrá adquirirlo, y por ende, una idea aproximada del procedimiento a seguir, recuerde que deberá de verlos inmediatamente, pues las listas se actualizan quincenalmente, en virtud de que por ser oportunidades, los inmuebles se venden de manera muy rápida, es muy importante realizar con tiempo los preparativos para que usted adquiera el inmueble.
Como en cualquier operación de compra venta convencional, los gastos de escrituración y los impuestos que de ella deriven, corren por cuenta del comprador y son adicionales al precio de compra del inmueble, y usted elegirá el Notario de su preferencia para que elabore la escritura del bien adquirido.
Esperamos que esta guía le sea de utilidad para ayudarlo a tomar una de las decisiones más importantes de su vida, la compra de un bien inmueble.
Oportunidades inmobiliarias en la República Mexicana. 