Bienvenidos…..adquirir bienes adjudicados o derechos litigiosos de inmuebles en la República Mexicana es posible y es viable.

Bienvenidos a este sitio  dónde podrá conocer los  detalles y procesos sobre los casos que manejamos y comercializamos para las Empresas operadoras de Activos y Bancos.

Usted podrá encontrar entre  los apartados del sitio  las listas de los asuntos disponibles en el interior de la República Mexicana para su  análisis, comentarios, interesantes artículos relacionados al medio y  promociones especiales.

Le invito a que navegue el sitio con toda confianza y  revise la  información

Seleccione y  verifique sí algun asunto puede ser compatiblea sus  intereses.

Contáctenos con la finalidad de discipar cualquier duda que pudiera surgir, es nuestro deseo servirle y orientarle.

Será muy grato para esta Empresa y para mí en lo personal, tener la oportunidad de poder servirle.

ATENTAMENTE

Alejandro Aguirre Desamaniego:.

Mortgage Broker

incorp@prodigy.net.mx

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En continuidad con el término de la palabra legal de “Adjudicación”

Encontramos que dicho término también se aplica en los juicios en donde, cuando se le da a alguien un préstamo, siempre da en garantía de pago o de hipoteca su casa o algún otro terreno o inmueble y al no pagar en el término que se obligó a quien le prestó, la persona que otorgó el préstamo, es decir el prestamista, puede iniciar un juicio en contra del deudor, solicitando al Juez se saque a la venta mediante un remate el inmueble dado en garantía o en hipoteca por el deudor y así cobrarse lo que le adeuda al que le prestaron.

Lo interesante en todo este trámite, es que, para llegar a la adjudicación del citado inmueble en favor de quien prestó el dinero, se tiene que llevar forzosamente todo un juicio, en el que se le da la oportunidad al deudor de que conteste la demanda, ofrezca pruebas y pueda acreditar que ya pagó el adeudo que se le reclama o demostrar que realizó algún abono o en su caso en el tiempo que se lleva este tipo de juicios, poder juntar el mayor monto de dinero posible y con ello negociar con la persona a quien se le debe y resolver el problema del adeudo sin que se llegue a la adjudicación del inmueble, terreno o casa en favor del acreedor o prestamista.

Para entender bien la necesidad de resolver dentro del tiempo que dure el juicio, el reclamo que hace el acreedor o prestamista, la consecuencia de no arreglar el problema, es que entonces, se adjudica el tantas veces mencionado prestamista, la casa, el inmueble o terreno.

Para entender lo anteriormente expresado y la delicadeza de ello, debemos entender que adjudicación, quiere decir, que pasa a ser propiedad del prestamista el inmueble, casa o lote que se dio en garantía y ahora va a ser el nuevo dueño de dicho inmueble, con o sin la voluntad del deudor, pues es una orden que da el Juez y es como si se la hubieran vendido por el dinero que se le debía y que no se le pagó.

Con lo anterior, nos damos cuenta de lo importante que es atender y defenderse a tiempo en los juicios y arreglar el problema antes de que no tenga solución y pierda su propiedad el deudor.

Para cualquier comentario o inquietud que tenga al respecto, siéntase apoyado y no dude en contactarnos.

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LA EFECTIVA CALIDAD DE PROPIETARIO DE LOS BIENES DE LA HERENCIA.

Por: Jerónimo Miguel Cañedo Mesinas

Por lo general, cuando muere un pariente cercano sobre todo tratándose de
un ascendiente que no haya dejado testamento, los descendientes pueden
pensar que por el simple hecho de que acontezca el fallecimiento ya pasan
a ser propiedad de ellos lo bienes de los cuales era propietario el ahora
difunto, pero es importante hacer saber que la verdadera disposición de los
bienes en tal caso, es hasta que un Juez, con la facultad que tiene por serlo,
una vez llevados los trámites correspondientes ante el citado Juez, y que
hayan reclamado su herencia todos aquellos que se crean con el derecho a
hacerlo, es cuando el Juez procederá a declarar la adjudicación de los
bienes ya sean muebles o inmuebles en favor de los herederos,
entendiéndose por adjudicación como una de las formas de trasmitir los
bienes en un juicio sucesorio a favor de los herederos, así como existen
también otras formas de trasmitir los bienes como pueden ser la Compra
Venta, la Donación, etc.


De forma similar sucede cuando hay un testamento y en donde el autor de
la herencia señala como su última voluntad, a quien decide dejarle en
herencia sus propiedades, pero es importante hacer notar, que no es nada
más el que exista el testamento, si no que se deberá llevar un juicio
testamentario en donde el juez una vez analizada la validez del testamento,
procede dentro del juicio a adjudicar los bienes de la herencia en favor de
los herederos y es cuando éstos pueden realmente disponer ampliamente
de los mismos.


En ambos casos arriba señalados debemos entender, que adjudicación
quiere decir que pasar a ser ya legalmente los bienes de la herencia
propiedad de los herederos que se hayan nombrado.

Sí requiere asesoría jurídica, no dude en contactarme.

Atentamente

Lic. Jeronimo Miguel Cañedo Mesinas

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Atención Desarrolladores inmobiliarios en Querétaro.

logo quantum
Quantum Activos

 Se vende predio denominado “Rancho Alegre”,

ubicado en la Calzada de la Media Luna sin número, Barrio de San Juan, Tequisquiapan, Querétaro. 

Terreno urbano con construcciones. 

CARACTERÍSTICAS URBANAS DE LA ZONA 

  • TIPO DE ZONA :

Casas habitación de uno y dos niveles, algunas casas de recreo, edificios departamentales de hasta cuatro niveles de construcción, de segundo orden. 

  • USO DEL SUELO :

Habitacional residencial.

  • SERVICIOS URBANOS :

Completos, cuenta con agua potable entubada, drenaje, alcantarillado, calles pavimentadas con guarniciones y banquetas de concreto, energía eléctrica, alumbrado público, servicio de recolección de basura, líneas telefónicas, transporte público, etc.

  • ÍNDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA :

Superior al 50%.

  • DENSIDAD DE POBLACIÓN :

100%

  • TIPO DE CONSTRUCCIÓN PREDOMINANTE EN LA CALLE :

Casas habitación de uno y dos niveles, algunas casas de recreo, edificios departamentales de hasta cuatro niveles de construcción, de segundo orden.

  • VÍAS PRINCIPALES DE COMUNICACIÓN :

Avenida Juárez.

Calle Matamoros.

Calle Guadalupe.

Calzada de La Media Luna.

CARACTERÍSTICAS DEL TERRENO  

  • TRAMO DE CALLE, LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN :

Se encuentra entre la Avenida Juárez y el Paseo de los Pirules, colindando con el Hotel Las Cavas, sobre el lado de la calle que ve al Sur.

  • TOPOGRAFÍA :

Sensiblemente plana de sección irregular.

Croquis de Macro ubicación

MACROLOCALIZACION

Croquis de micro localización

MICROLOCALIZACION

  SUPERFICIE :                48,000 M2.  

PRECIO $520.00 M2

El terreno esta libre de juicios y esta listo para escriturarse y entregarse al nuevo comprador .
Teq 48550 001

Fotografías del terreno

VISITA FISICA AL  TERRENO

TEQUISQUIAPAN
9 DE ABRIL DE 2016

foto


VISTA DESDE EL ACCESO A NUESTRA FRACCIÓN DEL TERRENO

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CONSTRUCCIÓN LADO IZQUIERDO ES LA IGLESIA.

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CONSTRUCCIÓN AL FONDO ES EL EDIFICIO QUE ESTABA ABANDONADO Y QUE ESTÁ PRÓXIMO A ABRIRSE COMO HOTEL SPA.

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ACCESO AL TERRENO POR CALZADA MEDIA LUNA

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IGLESIA EN CONSTRUCCIÓN

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EN ACERA DE ENFRENTE INICIARON PROYECTO INMOBILIARIO HABITACIONAL

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HOTEL SPA, CONTIGUO A ACCESO POR CALZADA MEDIA LUNA

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Atencion desarrolladores inmobiliarios en Chapala

Extraordinaria oportunidad de construir  dos condominios de lujo en el municipio de San Antonio Tlayacapan, Jalisco.

2TERRENOS LISTOS PARA ESCRITURARSE Y DE ENTREGA INMEDIATA

A tan solo 5 minutos del pueblo mágico de Ajijic y colindando con el fraccionamiento Chula Vista Norte, un lugar de acceso controlado  con hermosas y lujosas casas.

 

 

Se venden 2 terrenos con supertficies de 2-01-0 y 1-51-0 hectareas con uso de suelo H2 y  frente a un lago artificial      

PRECIO por M2      95.00  US DLLS o su equivalente en moneda nacional.

Los gastos de escrituracion son por cuenta del comprador

 

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Remates inmobiliarios, ¿oportunidad o riesgo?Por: Pilar Bustamante

Para alguien que no tiene el capital suficiente pero desea hacerse de un bien inmueble, los remates judiciales pueden ser una opción para adquirir uno hasta 50% por debajo de su precio de mercado.

Las también llamadas subastas bancarias surgen del incumplimiento de pago de hipotecas y juicios de otra índole, en las que comparecen ante un juez diversos postores para adquirir un bien inmueble.

“Es una oportunidad pero también implica ciertas complicaciones”, comentó Javier Pérez Almaraz, Presidente del Colegio Nacional del Notariado Mexicano. Si bien pueden ser una buena opción de inversión existen riesgos que los participantes deben considerar, por lo que se recomienda buscar la asesoría de un abogado y un notario.

Antes de hacer cualquier operación y un desembolso es importante conocer las condiciones del inmueble ante el Registro Público de la Propiedad y verlo físicamente, apuntó Almaraz. Además de pedir a un notario que calcule cuánto implicará el pago de derechos, impuestos y honorarios, para saber si en verdad es una buena oportunidad. Este tipo de operaciones son en efectivo y no se pueden utilizar créditos hipotecarios.

Para participar en una subasta los interesados deben pagar 10% del avalúo judicial de la propiedad mediante un billete de depósito que expida el Banco del Ahorro Nacional y Servicios Financieros (Bansefi). Ese pago permitirá a los postores comparecer ante la audiencia de remate para ofertar.

El dinero se devolverá a las personas que hayan perdido la subasta mediante transferencia bancaria en un plazo menor a cinco días.

El juez es el responsable de proteger los derechos de los posibles compradores. El dará la resolución de la subasta y quien la gane firmará ante él el título de propiedad del bien para después escriturarlo.

El ganador tramitará la escritura ante un notario para cerrar la operación de compra. Este debe hacer constar que el inmueble está libre de gravámenes y de no adeudos, además de obtener un avalúo.

El pago de impuestos prediales y agua que se adeuden, traslado de dominio, gastos de escrituración y notariales corren por cuenta del comprador. “A veces los montos que tienen que pagar son muy altos y los notarios hacen la retención, ya que la ley establece la obligación de pagar los impuestos de toda operación de transacción de dominio”, advirtió Almaraz.

El problema del desalojo

Con la escritura en mano, la persona ya es propietaria del inmueble pero eso no quiere decir que pueda tomar posesión del mismo y esto puede ser quizá la mayor complicación de un remate.

Aunque se tenga el título de propiedad, si hay personas que aún ocupan el inmueble debe hacerse un trámite de desalojo. “Finalmente implica un litigio y puede tardar mucho. No se puede garantizar que el trámite sea ni muy rápido, ni muy ágil”, aclaró Almaraz y agregó que el tiempo puede depender de la agilidad del despacho litigante.

Varios despachos de abogados se especializan en este tipo de transacciones y ofrecen asesoría para lograr la adjudicación y la posesión jurídica y física del bien inmueble.

Antes de contratar alguno es importante saber su experiencia legal y trayectoria en este tipo de operaciones y negociar sus honorarios. Si en la subasta sube el precio de la propiedad se puede negociar con el abogado los honorarios. Hay que pactar con el abogado antes de la subasta.

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#Estado de México y sus inmuebles adjudicados y derechos litigiosos disponibles a noviembre 2016

agostoAdquiera las oportunidades derivadas de los remates bancarios con inmejorables descuentos sobre sus valores comerciales reales. Invierta y genere atractivas ganancias en asuntos inmobiliarios en los diferentes municipios del Estado de México. Bienes inmuebles adjudicados, derechos litigiosos, derechos fiduciarios y derechos hipotecarios. Amplios inventarios de  departamentos, casas, bodegas, terrenos, centros comerciales, terrenos habitaciones, hoteles, terrenos industriales, terrenos urbanos, haciendas, ranchos y más.

Llene el siguiente formulario y a vuelta de correo electrónico, le haremos llegar la lista solicitada, así como el procedimiento para su adquisición. Si es de su interés que le enviemos listados de otros estados, indíquelo en sus comentarios.

35 años de experiencia nos respaldan.

Alejandro Aguirre Desamaniego
Mortgage Broker
(55) 56784134 Ciudad de México.

Guia Rápida

Escriturado con RPP D = con Registro Público de la Propiedad y Disponible listo para la entrega.

Escriturado Sin RPP = Sin registro público de la propiedad.

Derechos Adjudicados en Notaria = ´Con los antecedentes y procesos necesarios para proceder a escriturar.

Derechos Adjudicados = Asunto ganado para llevar a Notaría y proceder a escriturar.

Escriturado No Diponible = El inmueble ya esta escriturado y se puede escriturar al nuevo comprador No diponible significa que el inmueble está ocupado por el deudor.

Valor dereferencia = Precio sugerido de venta

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Posesion de inmueble adjudicado en remate judicial

Usuario

Buenas tardes, el banco me ha ofrecido un inmueble procedente de subasta a un precio interesante, pero me lo vende sin tener la posesion (esta a la espera de la inscripcion en el registro de la propiedad). El inmueble no esta habitado por nadie aparentemente (no tiene luz, agua…..) y sin embargo en el anuncio de subasta del juzgado pone que no se conoce la situacion arendataria del mismo. Que debo hacer para pedir la posesion en el juzgado y que riesgos corro si me quedo con la propiedad.

Experto respondiendo en Derecho
Experto

Lo primero que tienes que consultar es el registro de la propiedad, que no exista ninguna inscripción que pueda ser preferente a la adquisición del banco, ni ninguna hipoteca pueda mantenerse después de la adquisición.

Si la adquisición se hace a través del banco y no eres tú quien participas en la subasta, la adquisición de la posesión la tendría que tramitar el banco para entregartela a tí.

Sería recomendable que consultarás con un abogado antes de firmar nada para que pudiera aconsejarte sobre la oportunidad o no de realizar el contrato

Usuario

Con respecto a los datos del registro, ya he comprobado que no hay ninguna carga preferente y el banco además me entrega el inmueble “libre de cargas”,pero me dicen que una vez adquirido, debo seguir yo los tramites de la posesion en el juzgado. ¿cuales son esos tramites? y como se demuestra que el inmueble no esta ocupado como aparenta?

Experto respondiendo en Derecho
Experto

El art 675 LE Civil señala: “1. Si el adquirente lo solicitara, se le pondrá en posesión del inmueble que no se hallare ocupado.
2. Si el inmueble estuviera ocupado, se procederá de inmediato al lanzamiento cuando el tribunal haya resuelto, con arreglo a lo previsto en el apartado 2 del artículo 661, que el ocupante u ocupantes no tienen derecho a permanecer en él. Los ocupantes desalojados podrán ejercitar los derechos que crean asistirles en el juicio que corresponda.
Cuando, estando el inmueble ocupado, no se hubiera procedido previamente con arreglo a lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 661, el adquirente podrá pedir al tribunal de la ejecución el lanzamiento de quienes, teniendo en cuenta lo dispuesto en el artículo 661, puedan considerarse ocupantes de mero hecho o sin título suficiente. La petición deberá efectuarse en el plazo de un año desde la adquisición del inmueble por el rematante o adjudicatario, transcurrido el cual la pretensión de desalojo sólo podrá hacerse valer en el juicio que corresponda.
3. La petición de lanzamiento a que se refiere el apartado anterior se notificará a los ocupantes indicados por el adquirente, con citación a una vista dentro del plazo de diez días, en la que podrán alegar y probar lo que consideren oportuno respecto de su situación. El tribunal, por medio de auto, sin ulterior recurso, resolverá sobre el lanzamiento, que decretará en todo caso sí el ocupante u ocupantes citados no comparecieren sin justa causa.
4. El auto que resolviere sobre el lanzamiento de los ocupantes de un inmueble dejará a salvo, cualquiera que fuere su contenido, los derechos de los interesados, que podrán ejercitarse en el juicio que corresponda.”
Sería conveniente que tuvieras acceso al expediente judicial para comprobar si pueden haber ocupantes a los que se haya dado traslado de las diligencias, si han podido presentar alegaciones
17/12/2009
Usuario

Perdon por insistir tanto, pero como comprenderas es un tema que no conozco nada bien y logicamente me preocupa bastante. He olvdado antes mencionar que el titular del inmueble es una empresa no una persona física. ¿influye esto de alguna manera en la posesión?.
Gracias de antemano
18/12/2009
josemagaf, experto respondiendo en Derecho
Experto

La posesión la puede tener persona distinta de su propietario en virtud de una serie de títulos como puede ser arrendamiento, usufructo, o simple tolerancia del dueño y todo ello con independencia de si el propietario es una persona o una empresa
Lo que tienes que comprobar es tanto el registro de la propiedad por si hubiera algún derecho inscrito, como el expediente judidicial por si se hubiera personado alguien alegando que posee el bien por cualquier título
Mi blog: http://respuestasenderecho.blogspot.com/

19/12/2009
Usuario

Muy Bien. Me ha sido de gran utilidad

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Portafolio inmobiliario BSK disponible en #Bajacalifornia

No se pierda las actualizaciones de los inventarios 2019, síganos en Twitter

Adquiera las oportunidades derivadas de los remates bancarios con inmejorables descuentos sobre sus valores comerciales reales. Invierta y genere atractivas ganancias en asuntos inmobiliarios en los diferentes municipios de Baja California. Bienes inmuebles adjudicados, derechos litigiosos, derechos fiduciarios y derechos hipotecarios. Contamos con amplios inventarios de carteras bancarias y privadas con departamentos, casas, bodegas, terrenos, centros comerciales, terrenos habitaciones, hoteles, terrenos industriales, terrenos urbanos, haciendas, ranchos y más.

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Atentamente

Josè Servando Macedo

Por un México honesto para nuestros hijos.

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#Aguascalientes y sus oportunidades de inmuebles adjudicados y derechos litigiosos disponible a noviembre 2015

Adquiera las oportunidades derivadas de los remates bancarios con inmejorables descuentos sobre sus valores comerciales reales. Invierta y genere atractivas ganancias en asuntos inmobiliarios en los diferentes municipios de Aguascalientes. Bienes inmuebles adjudicados, derechos litigiosos, derechos fiduciarios y derechos hipotecarios. Amplios inventarios de  departamentos, casas, bodegas, terrenos, centros comerciales, terrenos habitaciones, hoteles, terrenos industriales, terrenos urbanos, haciendas, ranchos y más.

Llene el siguiente formulario y a vuelta de correo electrónico, le haremos llegar la lista solicitadas, así como el procedimiento para su adquisición. Si es de su interés que le enviemos listados de otros estados, indíquelo en sus comentarios.

35 años de experiencia nos respaldan.

Alejandro Aguirre Desamaniego
Mortgage Broker
(55) 56784134 Ciudad de México.

Guia Rápida Escriturado con RPP D = con Registro Público de la Propiedad y Disponible listo para la entrega. Escriturado Sin RPP = Sin registro público de la propiedad. Derechos Adjudicados en Notaria = ´Con los antecedentes y procesos necesarios para proceder a escriturar. Derechos Adjudicados = Asunto ganado para llevar a Notaría y proceder a escriturar. Escriturado No s = El inmueble ya esta escriturado y se puede escriturar al nuevo comprador No disponible significa que el inmueble está ocupado por el deudor. Valor de referencia = Precio sugerido de venta

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Administración de Portafolios de Crédito e Inmobiliarios

logo quantum

Quantum Desarrollo y Administración de activos 

Contamos con amplia experiencia en ésta actividad, que va desde la valuación de portafolios de crédito e inmuebles en procesos administrativos o contenciosos , hasta la resolución por cobranza, seguimiento y conclusión de los procedimientos legales y ventas o cesiones a terceros.

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Que es un remate judicial, o subasta bancaria y como es su proceso?

Remate Judicial:

Remate de inmuebles por orden del poder judicial, a solicitud del acreedor, que tiene como finalidad la recuperación de un crédito no amortizado en su totalidad.

En los remates judiciales pueden participar aquellos que cumplan con los siguientes requisitos:
Entrega del monto de la garantía en cheque de gerencia o depósito en efectivo.
Pago de la tasa judicial en el Banco de la Nación.

El bien es adjudicado a aquel participante que proponga el mayor precio sobre el monto base del inmueble en remate.

Los Remates Judiciales, también conocidos comúnmente como Subastas Bancarias o Remates Bancarios, son operaciones  de  inmuebles (Casas, Terrenos, Departamentos, Locales Comerciales o Naves Industriales) que fueron asegurados para el cumplimiento de una obligación y que en un momento dado se sacan a la venta para el pago de la deuda.

Las Subastas se llevan acabo ante una autoridad judicial, quien se cerciora de su debida integración y preparación, con el fin de garantizar y proteger los derechos de los posibles compradores.

Las operaciones de Remate Judicial son operaciones exclusivamente en efectivo, ya que se dispone del dinero a corto plazo para el pago de la propiedad subastada, quedando el dinero consignado en un Billete de Depósito otorgado por BANSEFI (Institución de Crédito del Gobierno) ante el Juez que puso a la venta el inmueble.

En un Remate Judicial o Bancario se adquiere una propiedad en un 65% a un 70% de su valor real, lo que lo hace una operación viable para los interesados en adquirir una mejor vivienda o para invertir de manera segura.

Incorp Remates Judiciales es una empresa de profesionistas, espcializada y comprometida para a auxiliar a nuestros clientes que invierten en Remates Judiciales.

Incorp Remates judiciales vincula sus asuntos y sus clientes con experimetados abogados  en la materia de remates judiciales logrando alianzas con capacidad suficiente para desarrollar exitosamente cada uno de los negocios que se ponen en nuestras manos.

Enfocando nuestros esfuerzos profesionales en brindar asesoría integral en cada uno de los pasos que integra la adquisición de una propiedad en remate judicial, sin dejar de lado la comunicación clara con el cliente respecto de todos y cada uno de los avances que se van desarrollando durante el proceso de adjudicación.

Por lo que sosteniendo el compromiso que existe con nuestros clientes día a día vamos actualizando las herramientas tecnológicas implementadas en nuestros servicios, de manera que día con día nuestro servicio mejorará a favor de nuestros clientes.

Para mayor información y agendar una entrevista con un experimentado abogado de nuestra confianza se puede dirigir a:  incorp@prodigy.net.mx

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Los riesgos de no escriturar …

 

Publicado el 14-03-2011 en Artículos Mercado I

Primeramente no tendría manera de comprobar que ese niño es suyo, ni él podría demostrar que tiene una familia. Sería imposible inscribirlo a la escuela y a los sistemas de salud. Mucho menos podría tramitar su identificación oficial. En resumen, no podría realizar ningún proceso legal para beneficiar a su pequeño.

 

Lo mismo ocurre con un inmueble sin escriturar. Si su vivienda no está inscrita ante el Registro Público de la Propiedad, corre muchos peligros. De hecho, de las propiedades que existen en el DF 50% no tiene escrituras, de acuerdo con datos del Colegio de Notarios del Distrito Federal.

Uno de los riesgos es que algún acreedor del propietario anterior -en caso de que su inmueble sea un traspaso- embargue su casa y la venda o bien, el antiguo dueño.

“Al no cumplir con el requisito es imposible acreditar que el inmueble es nuestro. En cambio, el dueño anterior sí puede hacerlo”, explicó Guillermo Escamilla, presidente de la Comisión de Comunicación del Colegio de Notarios del DF.

Detalló que el problema de la escrituración se presenta en todos los niveles socioeconómicos, ya que la gente adquiere una casa sin considerar el costo de la escritura.

“Es como cuando compramos un coche. Contemplamos su costo sin tomar en cuenta las placas, Tenencia, seguro e infinidad de detalles. Cuando queremos venderlo, resulta que debemos años de Tenencia”, ejemplificó el especialista.

Ramón Negrete, economista de la UNAM dijo que para evitar estos problemas, es imperativo que las personas adquieran inmuebles que estén dentro de sus alcances económicos. “Cuando compramos una casa por traspaso corremos peligro porque no estamos escriturando la propiedad para quedarnos como pagadores de un crédito que ni siquiera nos fue otorgado”, explicó.

Beneficios de tener escrituras

Si su casa está en regla y quiere venderla, podrá hacerlo a un valor justo. Si usted tiene un negocio y necesita dinero, tiene la posibilidad de otorgar ésta en garantía. En caso de fallecimiento, su propiedad cumple con todo su proceso para una herencia. “Cumplir con los requisitos fiscales nos da tranquilidad”, consideró Escamilla.

Ponga en regla su propiedad y ahorre

Acuda a la Jornada Notarial 2011

Más de 67,000 personas podrán regularizar sus propiedades o acceder a descuentos de hasta 60% durante la Jornada Notarial 2011 que dio inicio el 28 de febrero.

De acuerdo con el Presidente de la Comisión de Comunicación del Colegio de Notarios del DF, dichas jornadas, en las que se brindará asesoría y seguimiento a cada caso, beneficiarán a todas aquellas personas que quieran regularizar una propiedad con un valor catastral de hasta 1 millón 200,000 pesos.

“También apoyará a quienes quieran realizar un trámite notarial relacionado con un testamento, poder u otro trámite”, destacó.

Dijo que en el caso de un inmueble habrá una reducción de hasta 60% de las contribuciones que se pagan al Gobierno del Distrito Federal, como el impuesto de adquisición y de 35% en todos los casos respecto de los honorarios del notario.

Las jornadas se realizarán en todas las delegaciones, así como en la Asamblea Legislativa del DF y en las instalaciones del Colegio de Notarios del DF.

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Los tres tipos de cesiones de derechos


El código civil trata de tres clases de cesiones:

1 De créditos personales.

2 – De derechos de herencia

3 – De derechos litigiosos.

  • CESION DE CREDITOS

Concepto:

Derecho personal es el que se tiene y se puede reclamar de cierta persona que, por un hecho suyo o por la sola disposición de la ley, han contraído obligaciones correlativas. Son principales los que nacen o tienen sus fuentes en las situaciones previstas en él articulo 1494, son accesorias: anticresis, el privilegio y la fianza.

Derechos personales o créditos, simplemente, son los que se pueden ceder al tenor de lo dispuesto en él articulo 33 de la Ley 57 de 1 .887: “La cesión de un crédito a cualquier titulo que se haga, no tendrá efecto entre el cedente y el cesionario sino en virtud de la entrega del titulo.

El titular de un crédito, contenido o no en un documento que sirva de titulo, puede disponer por cualquier causa, onerosa o gratuitamente, por constituir un activo patrimonial.

Aspectos importantes de la cesión:

Respecto de la cesión deben tener en cuenta los siguientes aspectos:

  • Debe recaer sobre activos de derechos primordiales del cedente, quien se despoja de una acreencia a favor de cesionario. En ningún momento se puede hablar de sección de deudas, porque lo que reglamente el Código Civil es la figura de la disposición de un activo.
  • Debe tratarse de créditos nominativos, esto es, que contengan los nombres del acreedor y el deudor; así debe estar consignado en el titulo o documento existente, en el que se haga, en el evento de faltar este.
  • Debe versar sobre derechos personales individualizados. Se excluye, en principio, la trasmisión de derechos que impliquen una complejidad correlativa de obligaciones, como los que nacen o surgen de los contratos bilaterales, por ejemplo, el arrendamiento.
  • Debe referirse a créditos cuya cesión no este prohibida por la ley.
  • Puede tratarse de créditos civiles o comerciales que expresamente no estén reglamentados por ¡a ley mercantil. Por eso establece el articulo 1966 del Código CiviI.
  • Electos de la cesión entre cedente y el cesionario

    La cesión no produce efecto alguno mientras no se haga la entrega del titulo o del documento que se otorgue, que llevará la nota de traspaso con la designación del cesionario y con la firma del cedente. A partir de ese momento se tendrá el cesionario como titular del crédito.

    Efectos de la cesión ente el cesionario el deudor y el tercero

    “La cesión no produce efectos contra el deudor ni contra terceros, mientras no ha sido notificada por el cesionario al deudo o aceptada por este”. Hasta tanto la aceptación de deudor o la notificación, la cesión no es vinculante entre el cesionario y el deudor y los terceros.

    Cómo debe hacerse la notificación

    “La notificación debe hacerse con exhibición del titulo, que llevará anotado el traspaso del derecho con la designación del cesionario y bajo la firma del cedente”

    Con la notificación se persigue, indiscutiblemente, poner en conocimiento del deudor de ¡a titularidad del crédito en cabeza del cesonario, siendo suficiente la exhibición del titulo contenido del crédito, que debe llevar, como pertinente, la nota de traspaso

    La notificación debe hacerse por la vía judicial, esto es, acudiendo ante la autoridad judicial para informar al deudor la trasmisión del crédito, o bien extrajudicial o privadamente, es decir con la presentación del titulo del deudor sin intervención de funcionario alguno. Es de manera directa. Esto conlleva el peligro que el deudor se niegue a reconocer la cesión, aunque, validamente, no es susceptible de discutirse el derecho del cesionario.

    Nota de traspaso.

    El endoso, por su parte no requiere de formula sacramental. Basta que consigne la voluntad en tal sentido. Se puede decir que se cede, traspasa, admite, endosa, transfiere, etc., o sea que cualquier expresión que indique la disposición del derecho personal.

    Aceptación de la cesión.

    La aceptación puede ser expresa o taxita. Es expresa cuando se manifiesta por actos positivos o inequívocos del deudor de convenir en la cesión. Es taxita cuando consiste! como lo dice el articulo 1962 de C.C. “…En un hecho que la suponga como a litis contestación con el cesionario, un principio de pago al cesionario”.

    La extensión de la cesión

    “La cesión de un crédito comprende sus finanzas, privilegios e hipotecas; pero no traspasa las excepciones personales del cedente.

    No se limita el crédito en si amplia los derechos que se transfieren a las finanzas, privilegios e hipotecas en atención a que el crédito es la obligación principal y las finanzas, privilegios e hipotecas son accesorios a ella y por consiguiente deben seguir la suerte de la cesión.

    La cesión es un crédito que a su vez esta garantizado con hipoteca1 no requiere de escritura publica alguna para su perfeccionamiento, basta la entrega del titulo con las formalidades que se exigen para la cesión de los derechos personales. Con ella entra el cesionario en el goce de los privilegios, finanzas e hipotecas, como lo dispone el articulo 1964 del C.C. la hipoteca y la prenda son derechos reales, tales derechos tienen el carácter de accesorios de un derecho personal y como tal no puede subordinar a la obligación principal, si no por el contrario le están subordinados a ella.

    Otro aspecto que se desprende del articulo 1964 es la expresión excepciones que emplea dicho termino texto cuando dice que no se traspasa a favor de cesionario las excepciones personales.

    Simplemente hay que entender que no se traspasan las excepciones personales del cedente, es decir, de las ventajas y beneficios que la ley les confiere a ciertos titulares de créditos

    Responsabilidad del cedente frente al cesionario

    Cuando la cesión es a titulo oneroso, el cedente se hace responsable de la existencia del crédito, al tiempo en que se le hizo el traspaso esto es, que le pertenecía en ese momento pero no se hace responsable de la solvencia del deudor si no se compromete expresamente a ello, ni en tal caso se entenderá que se hace responsable de la solvencia futura si no solo de la presente, salvo que se comprenda expresamente de la primera ni se extenderá la responsabilidad sino hasta concurrencia del precio o emolumento que hubiere reportado expresamente se haya estipulado otra cosa

    .

    La cesión es a titulo gratuito el cedente no responde ni de la solvencia del deudor ni de la existencia de! crédito en atención a ¡a causa de la transmisión, que refleja en una utilidad en beneficio directa del cesionario.

    Aspecto de la distinción con la cesión civil

    En los contratos mercantiles de ejecución periódica ha sucesiva cada una de las partes podrá hacerse subsistir por un tercero en la totalidad o en parte de las relaciones derivadas del contrato sin necesidad de aceptación expresa del contratante cedido, o por estipulación de las mismas partes no se ha prohibido o limitado dicha sustitución.

    a) En materia comercial se puede ceder no solo activos individualizados sino una complejidad derechos y obligaciones.

    b) Los contratos bilaterales son susceptibles de cesión sin necesidad de que expresamente se consienta en el documento. Basta que no este prohibida por la ley o por estipulación de la partes los contratantes no prohiben la sustitución cualquiera de los otorgantes puede ceder sus derechos e imponerle al otro contratante que las obligaciones se cumplan con el cesionario.

    c) Tanto arrendador como arrendatario podrían ceder el contrato si no se ha cohibido por estipulación de las partes. Podrán hacerse distinciones diferente a que este prohibida en cuyo caso si deberá contar con la aceptación del contratante cedido.

    d) Para la validez de la cesión del contrato por parte del arrendatario se requiere autorización del arrendador.

    Formas y Efectos de la Cesión.

    De acuerdo con el articulo 888 la sustitución podrá hacerse por escrito o verbalmente1 según que el contrato conste o no oír escrito. Pero si el contrato consta en escritura publica, la cesión podrá hacerse por escrito privado, previa autenticación de la firma del cedente, si no producirá efectos respecto de terceros mientras no sea inscritas en el correspondiente registro.

    No es suficiente el traspaso y la aceptación o notificación al contratante cedido, sino que se requiere, para su plena eficacia, de la inscripción en a oficina de registro de Instrumentos Públicos y Privados respectivos.

    Responsabilidad del Cedente Frente al Cesionario.

    El que cede un contrato se obliga a responder de la existencia y validez del mismo y de sus garantías> pero salvo estipulación expresa en contrario, no responderá de su cumplimiento por parte del otro contratante y de los garantes.

    Si el cedente de obliga a responder del cumplimiento del contrato por parte del contratante cedido, el cesionario como lo dispone deberá darle aviso dentro de lo diez días siguientes, a la mora o cumplimiento> o puede ser exonerado el cedente de la obligación de garantía contraía con el cesionario.

    Y cuando el cedente se obliga a responder a cumplimiento del contrato por parte del contratante cedido, el cesionario como, lo dispone él articulo 891 crea una obligación subsidiaria de cumplimiento, por cuanto el deudor principal lo seguirá siendo el contratante cedido. De ahí que no se pueda hablar de solidaridad

    Por tratarse de cesión de contratos, que como tal implican obligaciones o prestaciones reciprocas para las partes, el articulo 893 permite que el contratante cedido haga la reserva de no liberar al cedente, al autorizar o aceptar la cesión, o al sería notificada.

    Efectos de la cesión

    La cesión de un contrato produce efectos entre el cedente y cesionario desde que aquella se celebre, pero con respeto del contratante cedido y de terceros, sólo produce efectos desde la notificación o aceptación de que el contrato materia de la cesión contenga la cláusula “o la orden” u otro equivalente. La creación del vinculo, por ende, entre el cadente y el cesionario es del momento mismo en que se hace el traspaso y se entrega él titulo. Y frente al contratante cedido desde el momento de la notificación o aceptación.

    Extensión de la cesión

    La cesión de un contrato implica la de las acciones, privilegios y beneficios legales inherente a la naturaleza y condiciones del contrato, pero no transfiere los que se funden en causas ajenas al mismo> por su parte, el contratante cedido, podrá oponer todas las excepciones que se deriven al contrato.

    Se le amplia al contratante cedido el margen d excepcional. No solo las que se desprenden del contrato mismo sino todas aquellas que se funden sobre otras relaciones con el cedente, previa reserva sobre el particular.

    • CESIÓN DE DERECHOS DE HERENCIA.

    La cesión de un derecho de herencia puede hacerse a cualquier titulo> de vente, donación, permuta, aporte en sociedad, etc.

    Definición y extensión.

    La cesión de un derecho de herencia es el acto en virtud del cual una parte transfiere a otra los derechos que le corresponden dentro de una sucesión presente, como heredero o legatario, titulo oneroso o gratuito.

    Comprende, por tanto> la realización de una acto de disposición de una universalidad patrimonial o de una asignación singular en una sucesión> supone pues, la existencia de una cesión por cuanto el derecho a suceder por causa de muerte a una persona viva no puede ser materia de caso jurídico> ya que> al tenor de lo dispuesto en el artículo 1520 del código Civil> tiene objeto ilícito y conseguimiento, adolece de nulidad absoluta.

    Quien traspasa los derechos de herencia no trasmite su calidad de heredero, sino, simplemente, el interés que le asiste en la sucesión del causante o de jujus de índole patrimonial. Se debe entender, así mismo, que cuando se habla de sucesión no es en el sido estrictamente de proceso sino se extiende al momento en que el causante fallece.

    La cesión debe tratar, únicamente, sobre los derechos hereditarios o sobre la asignación singular. La cesión de los derechos, de herencia nace sobre bienes determinados, es una verdadera venta de cosa ajena, hasta tanto no se verifique la partición de los bienes que componen el activo patrimonial, forma parte de la masa hereditaria, contiene una venta de cosas ajenas,, tener derecho sobre la universalidad, del cujus. Anticiparse a una participación cuyos alcances no se pueden determinar de antemano, puede darse el caso que no se le adjudique al cesionario del bien cedido> el verdadero dueño es otro heredero, a quien la ley le asignan las acciones de dominio, cualquiera de los herederos puede interponer la acción reinvicatoria a nombre de la sucesión sobre el bien o bienes expresamente dispuestos por el heredero cedente.

    Características de la cesión

    Por cuanto se requiere de escritura pública este requisito de la solemnidad es aplicable exclusivamente a la cesión de derechos, de herencia cuando se hace titulo de venta. Que debe hacer el traspaso se debe hacer inequívoca y públicamente, encierra en si, una contingencia, en el resultado de la cesión la transferencia por causa onerosa encara un aIea, aunque se conozca, a! momento de hacerse la transmisión, el activo y el pasivo sucesora. Puede ocurrir, que inventarios de manera adicional.

    La corte suprema de justicia ha venido sosteniendo, que la cesión tiene el carácter de conmutativo, cuando se ha fijado los elementos, integrantes del patrimonio herencial, y los valores de los bienes relictos, cuando al momento de efectuarse la cesión se conoce de manera cierta por los contratantes la cuantía de activos y del pasivo de la sucesión y el numero y calidad de los activos

    Improcedencia de la lesión enorme en la cesión de derechos herenciales

    Dijo la corte, si el patrimonio de la sucesión esta presentado solo en bienes raíces, el derecho de herencia cedido será inicial, esta integrado únicamente por los bienes muebles y no procederá ¡a rescisión. Para el caso de que los bienes sean muebles, e inmuebles, la rescisión será mueble y no procederá la rescisión será posible en caso de que la lesión enorme aparezca teniendo en cuenta solo el valor de los bienes raíces

    La cesión del derecho de herencia no tiene por objeto una cuota en la universalidad patrimonial del causante.

    Sea cual fuere la naturaleza de los bienes que componen el patrimonio del causante, el traspaso de los derechos será sobre la universalidad del de cujus.

    La cesión de derecho de herencia es siempre aleatoria aun cuando la transferencia se haga una vez conocido y el pasivo susesoral, si eso es así se tiene que excluir la lesión enorme, porque sabido es que esta institución no es de recibo en esta clase de actos jurídicos.

    Responsabilidad del cedente

    La responsabilidad del cedente se localiza exclusivamente en la calidad que le ha servido para hacer la cesión o sea de heredero o legatario no puede responder de nada mas.

    Si el cedente declara de manera expresa, cuales son los bienes que componen el activo de la sucesión, esta creando un grado de responsabilidad convencional especial; que los bienes señalados se integran el patrimonio del causante, y sobre esa base debe responderle al cesionario, quien podría pedir la revolución con indemnización de perjuicios, por incumplimiento de lo pactado.

    Respecto de la calidad de heredero, hay que entender que responde solamente quien al momento de hacer la cesión tenia un interés patrimonial dentro de la sucesión del cujus.

    Si la cesión es a titulo gratuito, el cedente no responde ni siquiera de la calidad de heredero o legatario es el carácter de la transferencia el que impone, en ultima, la noción de responsabilidad.

    Situación del cesionario

    El cesionario tiene que hacerse reconocer dentro de la sucesión y sustituir, de esa manera, al cedente dentro del proceso, a fin de cobijare en los derechos del heredero o legatario.

    Puede ocurrir que el cesionario no se haga reconocer en el proceso, de suerte que la partición liquidación y adjudicación, se hace teniendo en presencia del cadente, que será considerado como dueño de estos derechos, por el silencio del cesionario.

    Salvo estipulación en contrario, cediéndose, una cuota hereditaria cederse al mismo tiempo las cuotas hereditarias que el derecho de acrecer sobrevenga a ella. Es decir, en favor del cesionario opera el crecimiento tal como si fuera el cedente el interesado.

    • DEFINICIÓN DE CESIONES DE DERECHO LITIGIOSO.

    Cesión de derecho litigioso es el acto jurídico en virtud del cual una persona transfiere a otra, a titulo oneroso, o gratuito, los derechos personales, que se controvierten en juicio esta concesión cesión. Este titulo consiste en un documento privado, a un en el caso en que la controversia trate sobre inmuebles.

    Que un derecho sea litigioso se requiere notificación judicial de la demanda significa en consecuencia, que antes de notificarse la demanda, no se significa en consecuencia, que antes de notificarse la demanda no se puede admitir que un derecho sea litigioso, por que sean partes admitidas o no1 para que toda controversia adquiera la naturaleza litigiosa.

    Prestación de la demanda, auto admisorio de la demanda y notificación de la demanda

    Características de la cesión

    Relata, por la naturaleza de la cesión “un evento incierto de la litis” de carácter aleatorio de la cesión de los derechos litigiosos por cuanto el cedente no puede responder el pleito. El cedente, eso sí, debe responder por la existencia del proceso o de la litis, frente al cesionario, y su responsabilidad se limita a este aspecto.

    Situación procesal del cesionario.

    Una vez que se ha transmitido el derecho litigioso, el cesionario deberá hacerse reconocer dentro del proceso respectivo, con el fin de lograr la decisión que le interesa. El reconocimiento se puede hacer de dos maneras:

    • Cuando el cedente se dirige al juez, por medio de un memorial, poniendo en conocimiento la cesión de los derechos y acompañados el titulo contentivo de la cesión y pidiendo se declara al cesionario subrogado en los derechos controvertidos.
    • Es el propio cesionario del derecho litigioso, quien pide su reconocimiento corno tal presentando el titulo que acredita la cesión.

    Al producirse el reconocimiento del cesionario, éste entra a sustituir al cedente del juicio5 con las consecuencias que puedan derivarse de la litis, El cesionario debe cubrir todos los gastos que se ocasionen dentro del proceso, a partir de ese momento, Sin que pueda exigir al cedente, reconocimiento de suma alguna por ese concepto, salvo estipulación en contrario.

    Retrato litigioso

    El retrato litigioso es la facultad sustancial que tiene un de las partes en un proceso para obligación del cesionario de un derecho, controvertido judicialmente, a restituir el derecho cedito mediante el pago del valor dado al cedente.

    Además del valor dado, se obliga a la parte que ejerce el derecho de retrato, a pagar los intereses legales desde la fecha en que se halla notificado la cesión del deudor.

    Fundamento del derecho de retrato

    Desde el derecho romano imperial se conoce esta institución que fue creada, con el fin de evitar especulaciones con los créditos, confirmada por Justiano, autores franceses como Golin, y Qapitant, hablan de esta figura como una facultad de expropiación. Nuestra corte acogió el carácter de expropiación del retrato litigioso, cuando emplea la expresión “Facultad de expropiar”.

    El retrato litigioso es el propósito de la ley de evitar el comercio, inmoral de negocios que se controvierten judicialmente. Pretende poner barrera a ventas que permitan grandes utilidades, fundamento en una controversia judicial.

    Excepciones al retracto litigioso

    • En las cesiones eternamente gratuitas no hay entonces temor de especulación por parte del cesionario quien recibe el derecho por mera liberalidad del cedente”.
    • Los que se hagan por ministerio de la justicia, pues la intervención. de la autoridad jurisdiccional garantiza la seriedad y legitimidad de la cesión, excluyendo toda idea de especulación”.
    • “Las que van comprendidas en la enajenación de una cosa de que el derecho litigioso es una parte o accesión’.
    • “Las cesiones hechas a un heredero o copropietario de un derecho que es común a los dos”.
    • “Las cesiones hechas a un acreedor en pago de lo que le debe el cedente”.
    • “Las cesiones hechas al que goza de un inmueble como poseedor de buena fe, usufructuario, cuando el derecho cedido es necesario para el goce tranquilo y seguro del inmueble”

    termino en que puede ejercerse el retrato litigioso

    Aquel contra el cual se a cedido un derecho litigioso puede ejercitar el derecho de retrato desde el momento en que se notifica la cesión o tiene conocimiento de ella y hasta los nuevos días siguientes a la notificación del decreto en que se manda a ejecutar la sentencia.

    Es decir, que la ley otorga un amplio plazo de la persona contra quien se ha cedido un derecho litigiosa, ya que permite la iniciación del proceso que manda a cumplir la sentencia y nueve días mas a partir de la notificación, para poder retraer el derecho controvertido

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    Los inmuebles adjudicados son opción para hacer negocios.

    Afirmar que los Inmuebles Adjudicados son opción  para hacer negocios, es simple cuando uno se ha dado a la tarea de conocer los procesos y se deja asesorar de un competente abogado de su confianza.

    No es necesario ser un experto inmobiliario para hacer negocios con los inmuebles adjudicados.

    Los negocios inmobiliarios son producto de una  ordenada planeación  sobre una oportunidad especifica, no son espontaneos ni mágicos, pero si son para aquél que de manera ordenada siga los pasos y tome las oportunidades minimizando riezgos.

    Es necesario tener una visión clara del proyecto y conocer los procesos.

    Mito o realidad que los inmuebles de los bancos ocupados por los deudores son un importante obstaculo a vencer?

    Cuando un inmueble adjudicado se ostenta el título de adjudicado, es por que ya pasó por el proceso judicial necesario para poderse escriturar al nuevo propietario.

    Ya no me sorprende la cara de sorpresa en mis clientes cuando saben que con la escritura de su adquisición en la mano y yá a su nombre con todas las de la ley , es suficiente para llegar al inmueble y presentar a los deudores ocupantes una propuesta de solución para desocupar a cambio de una participación económica suficiente para pagar una mudanza y dos meses de renta , o bien empezar a promover un juicio de reivindicación para que el juéz ratifique el derecho adquirido en el título de propiedad y órdene su lanzamiento.

    Será fuficiente esto para tener acceso a los expedientes digitalizados del asunto y poder cómodamente compartirlo con el  competente abogado de su confianza.

    Los bancos se han dado a la tarea de vender sus portafolios a Empresas especializadas en la recuperación de carteras, empresas todas que van a vender mucho mas barato que lo que los bancos tienen registrado en sus valores de referencia, ya que los portafolios fueron negociados a las Empresas administradoras y recuperadoras con amplios margenes de descuento por adquirir importantes inventarios en un solo portafolio.

    Es importante para estas Empresas darle movimiento constante y conscistente a los asuntos que administran,  algunas veces  si es necesario sacarlos del inventario  con descuentos que no se pueden justificar desde un punto de vista comercial, la razón a  la vista de las administradoras recuperadoras es  simple, Mientras mas tiempo pase, mayores son los costos administrativos de los portafolios.

    Las entidades financieras , bancos, sofoles e  hipotecarias  no fueron diseñados para administrar carteras de inmuebles,  su negocio es financiero nunca inmobiliario.

    El  negocio de las entidades financieras no es mantener inmuebles desocupados, tienen una imperiosa necesidad  de sacarlos de los inventarios y hacerlos líquidos para invertir en nuevos portafolios inmobiliarios disponibles en el sector.

    Este blog es un punto de encuentro para hacer negocios y encontrar oportunidades  inmobiliarias.

    Contactanos. síguenos en Twitter  @Rematebancario para que estés informado al momento de las oportunidades que irán surgiendo en toda la República Mexicana.

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    Juicio Hipotecario

    Dentro de todo lo que supone la relación entre acreedor y deudor de un préstamo hipotecario y por tanto de la presencia de una hipoteca como garantía ante impago, se puede presentar el juicio hipotecario, proceso con el cual se pueden perseguir que se den diferentes tipos de resultados tales como la constitución, la ampliación, la división, el registro y la extinción de una hipoteca, pero también puede que se genere la nulidad, la cancelación, el pago o la prelación del crédito hipotecario que se encuentre garantizado por medio de una hipoteca sobre un bien inmueble.

    El juicio hipotecario, será entonces un juicio que se debe tramitar por vía especial, de allí que se denomine al juicio hipotecario un juicio especial dentro de las aplicaciones del derecho civil, puesto que el legislador a la hora de regular este tema estipulo una tramitación muy diferente a la del resto de juicios que se pueden realizar; hay que decir también que el juicio hipotecario es un juicio de carácter ejecutivo.

    Mirando el juicio hipotecario desde una perspectiva mas dirigida a la realidad de la sociedad por tratar sobre las hipotecas, los prestamos hipotecarios y el desarrollo de los mismos, es uno de los juicios que mayor aplicación pratica presenta dentro de la sociedad, pues como es sabido un gran numero de personas se encuentran dentro de la relación que supone la hipoteca.

    En caso de que el juicio hipotecario tenga como objeto el pago o la prelación de un crédito hipotecario, debe seguir unas determinadas reglas, entre las cuales uno de los requisitos indispensables es que el crédito en base al cual se realiza el juicio hipotecario conste en una escritura publica o al menos se encuentre estipulado en un documento privado, en ambos casos atendiendo a las disposiciones legales que suponen este tipo de documentos; de igual manera tal préstamo hipotecario que se debatirá en el juicio hipotecario debe estar registrado en el registro publico de la propiedad sobre la cual recae la garantia de la hipoteca.

    Siguiendo con las reglas de un juicio que tenga como objetivo el pago o la prelación de crédito hipotecario, el plazo ya debe estar cumplido o que este sea exigible en los términos que hayan pactado las partes en el contrato que supone la realización del préstamo hipotecario o también se da paso a la atención de los términos legales que se puedan aplicar al caso.

    Un punto que vale la pena mencionar dentro del juicio hipotecario, es que este se podrá realizar aun sin la presencia de la inscripción en registro de la propiedad, en eventos como:

    • Que el documento fundante de tal acción, tenga el carácter de ser un titulo ejecutivo;

    • Que el bien sobre el cual recae la hipoteca como garantía del pago efectivo se encuentre inscrito a nombre del demandado en el juicio hipotecario;

    • En los casos en los cuales no haya un embargo u otro tipo de gravamen que este a favor de un tercero con un tiempo de inscripción de al menos unos 90 días anteriores antes de la presentación de la demanda del juicio hipotecario.

    Estos son artículos de distintos escritores, que no tienen perfil, originalmente añadido por la administración de artículo.org.

    Fuente del artículo http://www.articulo.org/1/admin

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    Tiene problemas con los bancos por juicios Hipotecarios?

    Es usted un deudor hipotecario?

    Está el banco actuando para ejecutar un jucio de desalojo?

    En Incorp Real Estate le brindamos el servicio de Representación y asesoría para negociar en su nombre y representación dándole  solución a sus activos y pasivos de manera profesional y con soluciones iteligentes.

    Contamos con las herramientas, la  experiencia y el conocimiento para lograr conforme a derecho  negociaciones objetivas en las que todos ganen y solucionen sus conflictos.

    Considere la posibilidad de vender su asunto antes de que lo ejecuten, existen alternativas para ello, sólo permitanos estudiar su caso para poderle ayudar y buscar soluciones.

    Consúltenos.

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    Santander compra activos hipotecarios de GE Capital México

    viernes, 24 de diciembre, 18.14

    Reuters

    La unidad mexicana del grupo español Santander acordó la compra del negocio local de hipotecas de GE Capital, en una operación que involucra activos por unos 2.000 millones de dólares (unos 1.522 millones de euros).

    Santander, que opera uno de los bancos más grandes de México, dijo el viernes en un comunicado que la adquisición lo convertiría en la segunda empresa más importante del país en términos de otorgamiento de hipotecas.

    “La transacción incluye toda la operativa del negocio e involucra un portafolio de créditos hipotecarios de alrededor de 24,000 millones de pesos”, dijo Santander en un comunicado.

    Agregó que la operación “involucra un pago por el capital de aproximadamente 2.000 millones de pesos y el pago del fondeo” y que espera concretar el acuerdo durante el primer semestre de 2011.

    GE Capital es una unidad de la estadounidense General Electric.

    Cynthia Ríos, portavoz de General Electric en el país, dijo a Reuters que la operación afecta a los activos de GE Money, la unidad que maneja el portafolio de créditos hipotecarios de GE Capital en México.

    El presidente de operaciones de reestructuración de GE Capital, Mark Begor, dijo en el comunicado que la venta es “consistente con nuestra estrategia de desinvertir en negocios no estratégicos”, y afirmó que México “continúa siendo un mercado importante para GE y GE Capital.

    En julio, el colombiano Grupo Aval acordó comprar en 1.900 millones de dólares a la financiera centroamericana BAC-Credomatic, que también estaba en manos de la estadounidense General Electric, y que tiene negocios de financiamiento masivo en Centroamérica.

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    Cuánto tiempo tarda el proceso de ejecución hipotecaria (foreclosure)

    by Mike Periu on 25 June 2009

    in Casas

    La ejecución hipotecaria –o foreclosure en inglés– es el proceso legal mediante el cual un prestamista toma posesión de la casa que respalda un préstamo. Típicamente la casa respalda un préstamo hipotecario que se usó para comprar la casa. La intención del prestamista no es quedarse con la casa, sino venderla y usar el dinero generado por la venta para recuperar el dinero que prestó. Este año el ritmo de propiedades que entran en ejecución hipotecaria ha superado las 300,000 cada mes.

    Al comparar esto con el número de propiedades cuyas hipotecas han sido modificadas mediante el programa Making Home Affordable –50,000 en todo el año– queda claro que cientos de miles de familias van a caer en la ejecución hipotecaria a pesar de las medidas tomadas por el gobierno. Una pregunta clave que muchos hacen es cuánto tiempo toma exactamente este proceso de ejecución hipotecaria.

    Cronograma de una ejecución hipotecaria

    El proceso de la ejecución hipotecaria se puede dividir en varias etapas. Cada etapa toma un plazo distinto y varía sustancialmente por estado. No es un proceso sencillo ni es un proceso estándar. Es algo bien complicado y por eso es sumamente importante que te asesores con alguien que conoce las leyes de ejecución hipotecaria en el estado donde vives.

    Aquí presento una ejecución hipotecaria ejemplar comenzando desde el día en que no se envía la cuota vencida. No olvides que dado el incremento enorme en el número de propiedades que están pasando por este proceso, algunas etapas pueden tardar mucho más sólo por el hecho de que las financieras no dan abasto.

    Día 1

    Llega la fecha de vencimiento de tu cuota y no la envías. Estás tarde con tu cuota.

    Día 2 a 15

    El administrador de tu hipoteca (loan servicer) en algunos casos da un período de gracia en espera de la cuota.

    Día 16 a 30

    Al no recibir el pago, una penalidad por pagar tarde se agrega a tu cuenta.

    Día 45 a 60

    El administrador de tu hipoteca envía una carta notificándote que has violado los términos de tu hipoteca y te dan 30 días para resolver la situación pagando lo que debes: las cuotas atrasadas, más las penalidades e intereses acumulados. Esta notificación se llama “breach letter” en inglés.

    Día 90 a 105

    Después de no recibir un pago por las cuotas atrasadas, el administrador de la hipoteca le envía el expediente al departamento de ejecución hipotecaria dentro de la empresa y contratan un abogado para comenzar el proceso legal de ejecución hipotecaria.

    Así que desde el momento en que uno deja de pagar la cuota, toma como 3 meses para que el proceso de ejecución hipotecaria comience. Cómo se comienza un proceso de ejecución hipotecaria varía mucho por estado. En algunos casos el abogado tiene que notificar formalmente a la corte local que está comenzando el proceso de ejecución hipotecaria. En otros casos también pone una notificación pública (en el periódico) de lo mismo. Luego hay una serie de documentos que tienen que ser archivados en la corte local.

    Día 150 a 415

    En esta última etapa, la casa se pone a la venta o es subastada por el alguacil. Este proceso puede tomar unos meses o puede tardar más de un año. En los estados donde se requiere un juicio para que el prestamista tome control de la casa, el proceso tarda más. En los estados donde la ley no requiere un proceso judicial, esto puede ocurrir en tan sólo 2 meses.

    Después de la venta

    En algunos estados, después de que se vende la casa, el gobierno le da al dueño que perdió la casa un tiempo –conocido como el “redemption period”– durante el cual puede comprar la casa de vuelta si tiene el dinero. En otros estados, los dueños tienen que irse de la casa inmediatamente después de la venta.

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    Impulsar la competitividad


    Por Arq. Sergio Gómez Rábago
    Vicepresidente de Comunicación AMPI

    AMPI desarrolla una serie de estrategias que trabajan para generar auténticos beneficios a sus agremiados y hacerlos mucho más competitivos.
    La tecnología ha trasformado los sistemas de trabajo del profesional inmobiliario y con esta plataforma la AMPI MLS  evoluciona.
    La bolsa inmobiliaria debe reflejar, difundir y promover los bienes inmuebles para llegar a más consumidores.

    La Asociación Mexicana Profesionales Inmobiliarios A.C., invita a participar en la construcción de su plataforma tecnológica MLS a aquellos Asociados que estén interesados en impulsar la competitividad de la industria a través de la tecnología y la mercadotecnia acorde a la idiosincrasia de la forma de hacer negocio de los profesionales inmobiliarios en México. La industria inmobiliaria evoluciona todo el tiempo, por eso a pesar de conocer las demandas de la industria estamos abiertos a escuchar las propuestas y sugerencias para que conjuntamente construyamos una plataforma mucho más fuerte y consensada de lo que debe ser el MLS. La nueva página de AMPI integrará una oficina virtual cimentada en estrategias de mercadotecnia, programas de servicio y herramientas de diferenciación.

    Con pleno conocimiento de las demandas de los consumidores, la AMPI ha venido desarrollando una serie de estrategias de mercadotecnia que trabajen por el negocio de cada Asociado para generar auténticos beneficios a sus agremiados y hacerlos mucho más competitivos. El objetivo fundamental de las estrategias de mercadotecnia es mejorar la percepción del consumidor hacia la industria para que se de cuenta del valor de la asesoría que brinda un profesional inmobiliario. El consumidor requiere de información privilegiada que tienen los profesionales inmobiliarios. El profesional inmobiliario necesita educar al consumidor para que el pueda tomar decisiones bien asesoradas. A través de la página podremos dar a conocer las razones y beneficios tan poderosos que el profesional inmobiliario para estar en la asociación y enfrentar el mercado competitivamente.

    La tecnología ha trasformado los sistemas de trabajo del profesional inmobiliario y con esta plataforma la AMPI MLS evoluciona. La nueva página de AMPI debe ser confiable para solucionar intereses y necesidades del Comprador con la suma de inventarios de inmuebles de toda la industria inmobiliaria y exceder las expectativas del cliente. AMPI consiente de la importancia de la confidencialidad hoy en día en el ámbito personal y corporativo, en esta plataforma ofrecerá al profesional inmobiliario una solución para resguardar la información privada clave obtenida a través de la precalificación de necesidades e intereses. El lugar más seguro para mantener resguardada esta información, donde el único que podrá tener acceso y uso a ella será el profesional inmobiliario.

    La nueva bolsa inmobiliaria de la AMPI debe reflejar, difundir y promover los bienes inmuebles para llegar al mayor número de consumidores. Acorde al compromiso adquirido con el propietario al firmar el contrato de exclusiva. Asegurando que contrata la fuerza de ventas de todas las inmobiliarias AMPI. Garantiza un tráfico más intenso de compradores precalificados serios con el fin de lograr conseguir la mayor oferta en su beneficio, correspondiendo con creces a la confianza depositada. La nueva página liga y vincula a todas las secciones, en cada uno de los estados de la república Mexicana, para sumar la fuerza de la mercadotecnia contenida en ellas para multiplicar exponencialmente el esfuerzo y resultados para  impulsar la productividad de esta plataforma.

    La AMPI está conformada por Voces de experiencia donde la meta es la excelencia. Levantamos la voz por defender los derechos de la propiedad privada, el patrimonio y los intereses de los consumidores en general apegados a la legalidad. Aunque al mismo tiempo, tenemos la madurez, porque sabemos escuchar las demandas de los consumidores y de la industria para buscar encontrar o desarrollar soluciones para exceder las expectativas. La Asociación refleja el trabajo obtenido por la contribución de empresarios inmobiliarios lideres que participan activamente en consejos directivos locales y nacionales, comisiones especiales, staff enfocado en áreas de trabajo, representaciones empresariales, sociales y gubernamentales. Cualquier idea por sencilla o complicada que sea puede solucionar una demanda o impulsar la competitividad para el desarrollo de México. Antoine Rivarol decía “Las ideas son capitales que sólo ganan intereses entre las manos del talento”. Por lo que te invitamos a reflexionar del por qué la AMPI es la UNIÓN que da PRESTIGIO.

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    7 razones para adquirir una casa

    Fuente: http://www.realtor.org

    • 1. Incentivos fiscales
    • 2. Apreciación
    • 3. Equidad

    1. Incentivos fiscales. El Código Tributario de EE.UU. permite deducir el interés que paga sobre su hipoteca, impuestos a su propiedad, así como algunos de los costos involucrados en la compra de su casa.

    2. Apreciación. Los Bienes Raíces  tienen a largo plazo, un crecimiento estable en el valor. Si bien las fluctuaciones de año a año son normales, la mediana de los precios de venta de casas usadas aumentó un promedio de 6,5 por ciento cada año desde 1972 hasta 2005, y un aumento de 88,5 por ciento en los últimos 10 años, según la Asociación Nacional de Realtors®.Además, el número de hogares de los EE.UU. se espera que aumente un 15 por ciento durante la próxima década, creando una continua alta demanda para la vivienda.

    3. Equidad. El dinero que se paga por alquiler es un dinero que nunca se  volverá a ver, pero los pagos hipotecarios le permiten construir la participación accionaria de propiedad de su casa.


    4. Ahorros
    . La creación de equidad en su hogar es un plan de ahorros ya hecho. Y cuando usted vende,  generalmente puede obtener hasta $ 250,000      ($ 500,000 para una pareja casada) como ganancia sin deber ningún impuesto federal sobre la renta.

    5. La previsibilidad. A diferencia de la renta, los pagos de su hipoteca fija no se elevan a través de los años por lo que  los gastos de su  vivienda en realidad pueden disminuir a medida que usted es dueño de la casa por más tiempo. Sin embargo, tenga en cuenta que los impuestos y los costos del seguro aumentarán.

    6. Libertad. La casa es suya. Puede decorarla en la forma que desee y beneficiarse de su inversión durante el tiempo en que usted sea dueño de la casa.

    7. Estabilidad. Permanecer en un barrio durante varios años le da la oportunidad de participar en actividades comunitarias, le permite a usted y a su familia establecer amistades duraderas, y ofrece a sus hijos el beneficio de la continuidad educativa.

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    Las Seis Situaciones más Peligrosas en Bienes Raíces

    Fuente: http://www.realtor.org
    por: Melissa Dittmann Tracey

    ·  Si trabaja en bienes raíces hará, sin duda, las siguientes tareas todo el tiempo, pero ¿sabía que podría estar poniéndose en peligro? He aquí cómo puede estar en guardia para protegerse a sí mismo.

    Como profesional en bienes raíces, usted se pone en riesgo todos los días, sólo que no se da cuenta.

    Su seguridad puede estar expuesta a peligro al ponerse en contacto con nuevos clientes, al mostrar las propiedades, al dejar entrar a extraños en su vehículo y hasta, quizás, su negocio.

    Tales tareas diarias parecen inofensivas, pero como algunos profesionales han aprendido de la manera más dura, estas situaciones pueden exponerlo a situaciones de peligro. (Lea: Real Estate Safety Stories; ‘How I Stay Safe’) (Historias sobre Bienes Raíces; “Cómo mantenerme Seguro”)

    La industria inmobiliaria está considerada por los expertos en seguridad como una profesión de alto riesgo, esto nos dice Robert Siciliano, CEO de Realty Security.com en Boston y autor de The Safety Minute: Living on High Alert (El Minuto de Seguridad: Viviendo en Alerta Máximo) (Safety Zone Press, 2003).

    “La raíz del problema es que usted tiene agentes en bienes raíces que carecen de un entrenamiento formal de seguridad que están encontrándose con perfectos extraños en horas del día singulares y en viviendas deshabitadas,” nos dice el Sr. Siciliano, “los profesionales en bienes raíces se ponen en peligro en muchos puntos. La Industria se abre a sí misma a los depredadores.”

    A continuación se citan tareas comunes para casi todos los profesionales en bienes raíces.

    Aprenda los riesgos asociados con cada una de ellas y qué precauciones puede llevar a cabo para mantenerse a salvo.

    1. Entrar en casas embargadas o deshabitadas.

    EL PELIGRO: Las casas embargadas pueden atraer huéspedes inesperados, tales como ocupantes ilegales, o propietarios anteriores que se han negado a desocuparlas. También las casas pueden estar dañadas y pobremente iluminadas o atraer animales silvestres produciendo peligros potenciales a su seguridad, ya que están abandonadas.

    CONSEJOS DE SEGURIDAD:

    Inspeccione el exterior. Camine alrededor del perímetro antes de entrar en la vivienda y asegúrese  que la puerta no ha sido abierta de una patada y que las ventanas no estén rotas, nos sugiere Tracy Hawkins, dueña de Safety and Security Source en Kansas City, Mo. Llame a la policía si sospecha que alguien está dentro de la propiedad. Lea: Be on the Lookout for Clues ( Estar en Busca de Pistas)

    No se enfrente con un ocupante ilegal. Si el ocupante ilegal está dentro de la casa, salga inmediatamente, nos dice el Sr. Siciliano. Llame a las fuerzas del orden una vez que haya salido y deje que la policía trate con cualquier intruso.

    Use el sistema de compañero. Pida a un compañero, esposo/a, amigo o algún miembro de la familia que lo acompañe cuando muestre la casa.

    Avise en dónde se encuentra.  Antes de salir, avise a sus colaboradores, familia o amigos donde se encuentra, con quien está y cuándo espera regresar.

    Realice sus visitas durante el día. Visitar casas por la noche lo hace más peligroso. Trate de arreglar sus citas sólo de día.

    2. Encontrarse con un nuevo cliente por primera vez.

    EL RIESGO: Encontrarse con personas que no conoce puede poner en peligro su seguridad. Usted no sabe si esta persona pudiera potencialmente ser un criminal, un acosador, un ladrón o aún peor.

    CONSEJOS DE SEGURIDAD:

    Reúnase primero en la oficina. Lleve al nuevo cliente a su territorio antes de visitar una propiedad, así podrá aprender más acerca de él y recopile información personal para poner en sus archivos.

    Pida una identificación. Las personas están acostumbradas a mostrar su identificación así que no esté renuente a pedirla pensando que va a ofender a su cliente, nos dice  el Sr. Siciliano. Diga a sus clientes que es política de la compañía fotocopiar las licencias de conducir de todos los clientes. “Esto reducirá notablemente su riesgo ya que los “hombres malos” no querrán mostrar su identificación o que les sea tomada una fotografía,” explica Robert Siciliano.

    Pida a todos los clientes llenar una forma de identificación del cliente. Puede encontrar un ejemplo de esto en REALTOR.org. Haga click en “Prospect Identification Form” bajo la partida de Office Safety Forms. La forma pide la marca del coche y el número de licencia de conducir, información del contacto e información sobre su empleo, y requiere, también, una fotocopia de la licencia de manejo del cliente.

    Preséntelo con un colaborador. Al reunirse en la oficina, presente a su cliente con al menos otra persona de su oficina. A los criminales no les gusta que otros los hayan visto con propósito de identificación, de acuerdo con las hojas de consejos de Washington Real Estate Safety Council (Consejo de Seguridad en Bienes Raíces de Washington).

    3. Mostrar una propiedad usted solo.

    EL RIESGO: Está mostrando propiedades deshabitadas a extraños.

    CONSEJOS DE SEGURIDAD:

    Use el sistema de compañero. Robert Siciliano dice. “Existe siempre una fuerza en los números. Ya sea que lleve un colaborador, esposo/a o inclusive su pastor alemán, evite ir solo.

    No entre en lugares confinados. Evite sótanos y áticos; es muy fácil quedar atrapados. En lugar de eso, conozca los puntos de venta de estos cuartos y permanezca en el vestíbulo del primer piso con la puerta abierta mientras que el comprador pasea por esas áreas, nos sugiere el Sr. Siciliano, si debe unirse a ellos en cada habitación, permanezca siempre junto a la puerta y dejando las puertas abiertas para que pueda escapar más fácilmente en caso necesario, nos sugiere el Consejo de Seguridad en Bienes Raíces de Washington.

    Camine atrás. Deje que los compradores potenciales tomen la delantera al explorar la casa y usted sígalos siempre desde atrás.

    Deje que otros sepan dónde se encuentra. Avise a dónde va, a qué hora regresará y con quién está. Mejor aún, comparta esta información mientras el cliente está con usted así sabrá que otros saben dónde y con quién está.

    Tenga una excusa. Si se siente incómodo, dígale a la persona que su teléfono celular o su localizador se ha quedado sin batería y que tiene que llamar a la oficina o que otro agente con compradores está por llegar, esto nos lo sugiere el Consejo de Seguridad en Bienes Raíces de Washington en sus hojas de consejos. (Lea lo que comentó una profesional en bienes raíces para salir de una situación incómoda que experimentó en la casa de un cliente).

    4. Casas abiertas (open houses).

    EL RIESGO. Usted está invitando al público a una propiedad, lo que supone una invitación para cualquiera, desde ladrones hasta los que quisieran causarle un daño.

    CONSEJOS DE SEGURIDAD:
    Promueva la seguridad en sus anuncios. Cuando anuncie una casa abierta, señale que se pedirá una identificación a la entrada y que habrá cámaras de vigilancia. “Los ‘hombres malos’ no querrán aparecer”, señala Robert Siciliano.

    Asóciese. Cuando los posibles agresores vean dos personas a la entrada no querrán entrar. (Lea la historia de una agente y cómo el sistema de compañero la protegió).
    Preséntese con los vecinos. Déjeles saber que usted estará mostrando la casa para que otros sepan que está ahí.

    Vigile los patrones. En una casa abierta, note cualquier patrón en las llegadas, particularmente al final de la casa abierta. Una estafa común: Los ladrones llegan al final de la casa abierta trabajando como equipo. Tienen “compradores” que distraen al agente mientras otros roban objetos de valor que se encuentran dentro de la casa. (Lea lo que le pasó a un asociado de ventas)

    Guarde sus objetos de valor. Nunca deje su bolso, su computadora portátil o su cartera desatendida en el mostrador a plena vista. Manténgalas en el maletero de su coche. Sin embargo, tenga siempre su teléfono celular con usted para poder pedir ayuda en caso de ser necesario. También, antes de una casa abierta pida a sus clientes que guarden todos sus objetos de valor, medicamentos y correo.

    5. Marketing personal que llame la atención

    EL RIESGO: Materiales de mercadeo que contengan fotografías de usted pueden atraer la atención de los criminales. La policía ha descubierto a criminales husmeando las fotografías de agentes en bienes raíces en periódicos y materiales de  mercadeo (Lea lo que contó un agente a este respecto).

    CONSEJOS DE SEGURIDAD:

    Evite fotografías provocativas en su mercadeo. Blusas con escote, fotografías de cuerpo entero, mirando por sobre su hombro en una posición sexy pueden enviar el mensaje equivocado a los criminales. “¿Por qué debe aparecer su fotografía de todos modos? ¿Qué está vendiendo?” pregunta Tracy Hawkins, quien aconseja no utilizar fotografías en los negocios; ella utiliza una caricatura. “Usted se gana la vida conociendo perfectos desconocidos en casas vacías. Ellos ven su fotografía y si es exactamente lo que andan buscando (ya sea usted una agente madura o joven, rubia, de ojos azules o como sea) ellos saben que todo lo que necesitan es una llamada para contactarla en una casa. La imagen puede ser peligrosa.”

    Fíjese qué viste. Sólo utilice zapatos con los que pueda correr. Evite faldas cortas, blusas con escote y joyería cara. “Los depredadores no tienen los mismos límites que usted tiene. Ellos la miran de una manera y dicen: ’lo está pidiendo’”. Dice Robert Siciliano.

    Proteja su información personal. Utilice el número de su teléfono celular y la dirección de su oficina en su mercadeo para que no puedan rastrearlo hasta su domicilio. Nunca use su dirección o el número telefónico de su casa. Tampoco revele a su cliente información personal sobre sus hijos, dónde vive, ni con quién vive (usted puede seguir teniendo una relación con su cliente sin tener que dar toda su información personal). Esto lo recomienda el Consejo de Seguridad en Bienes Raíces de Washington.

    6. Transportar extraños en su automóvil

    EL RIESGO: Usted está mostrando casas a compradores potenciales y transportándolos en su automóvil de una casa a otra. La mayoría de la gente no da aventón a personas que le hacen la parada, pero aún así, los agentes en bienes raíces llevan extraños en su coche todo el tiempo y no le dan mayor importancia, explica el Sr. Siciliano. Existe un riesgo de ser asaltado, que su coche le sea robado y usted lastimado y aventado a la orilla del camino.

    CONSEJOS DE SEGURIDAD
    Viaje por separado. Deje que su cliente lo siga de una propiedad a otra. Si es absolutamente necesario que vayan en un mismo automóvil, entonces usted debe conducir.

    Fíjese dónde se estaciona. Asegúrese de que su automóvil no quede bloqueado y de estacionarse en un lugar donde pueda salir rápidamente. Estaciónese en la calle o en el borde de la acera, si es posible, sugiere el Consejo de Seguridad en Bienes Raíces de Washington. Atraerá más la atención si corre y grita al huir y será más fácil escapar que si está estacionado más allá en el camino, nos dicen los expertos.

    “La seguridad trata, sobre todo, de capas de protección. Señalizaciones de casas abiertas (open houses), anotaciones en los anuncios, utilizar el sistema de compañero, (todo lo que usted haga será una capa extra de seguridad”, nos dice Robert Siciliano, “Cuánto más haga, mayor será su seguridad. No haga nada y se volverá más vulnerable.”

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    Aguascalientes…. Inmuebles adjudicados y Derechos litigiosos disponibles

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    Alejandro Aguirre Desamaniego

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    Guia Rápida

    Escriturado con RPP D = con Registro Público de la Propiedad y Disponible listo para la entrega.

    Escriturado Sin RPP = Sin registro público de la propiedad.

    Derechos Adjudicados en Notaria = ´Con los antecedentes y procesos necesarios para proceder a escriturar.

    Derechos Adjudicados = Asunto ganado para llevar a Notaría y proceder a escriturar.

    Escriturado No s = El inmueble ya esta escriturado y se puede escriturar al nuevo comprador No disponible significa que el inmueble está ocupado por el deudor.

    Valor de referencia = Precio sugerido de venta

    Listado Ventas Aguascalientes BSK FEBRERO 2013

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    Estrategias para la Comercialización de Activos Inmobiliarios de las Entidades Financieras

    Reserve su lugar.

    El III encuentro especializado tendrá lugar  en el auditorio  Unidad Editorial el   próximo día 30 de septiembre de 2010.

    Ahí nos vemos……..

    Folleto informativo

    Madrid, 30 de septiembre de 2010
    Auditorio Unidad Editorial
    I I I E N C U E N T RO E S P E C I A L I Z A D O
    Estrategias para la Comercialización de Activos Inmobiliarios de
    las Entidades Financieras

    Estimado amigo,
    Los problemas que la adjudicación de inmuebles está provocando en el sector financiero no han hecho más que empezar. En su
    afán de contener la incesante entrada de activos adjudicados que, en forma de provisiones lastra sus balances, las entidades bancarias
    llevan años intentando retrasar la apertura de algunos procesos de adjudicación.
    Según las cifras declaradas por las firmas, sólo los principales bancos y cajas de ahorros cerraron 2009 con un stock de inmuebles
    de aproximadamente 15.000 millones de euros. Ante las dificultades para hacer frente a sus pagos, especialmente de las empresas
    inmobiliarias, que adeudan 325.000 millones de euros, la banca ha recurrido a los canjes de deuda por activos para recuperar las
    deudas. En opinión de los expertos, la banca española tendrá que enfrentarse en los próximos meses a una nueva embestida de la
    crisis inmobiliaria.
    Conscientes de esta situación y de la necesidad de liquidar y comercializar estos activos, Unidad Editorial Conferencias y
    Formación organiza en Madrid el próximo 30 de septiembre de 2010 su III Encuentro Especializado en Estrategias
    para la Comercialización de Activos Inmobiliarios de las Entidades Financieras, en el cual tendrá la oportunidad de
    conocer:
    >> El proceso de adjudicación de un activo inmobiliario: desde su adquisición a la liquidación y comercialización.
    >> Actuaciones previas y estrategias de las entidades financieras para la no adjudicación de bienes: situación actual de los
    activos inmobiliarios en manos de las entidades financieras.
    >> Análisis y segmentación de cartera de activos: valoración y nuevas herramientas de gestión al servicio de las entidades
    financieras.
    >> Liquidez a partir de la gestión de activos.
    >> Las sociedades vehículo como solución a la gestión y comercialización de los activos de las entidades financieras.
    >> Internet y portales propios de las entidades financieras: fórmulas de comercialización y posicionamiento.
    >> La subasta inmobiliaria como método de desinversión y canal complementario de comercialización.
    >> Futuras relaciones entre la banca y el sector inmobiliario: la experiencia de SHN (Spanish Home Network) en la venta
    de activos inmobiliarios en los mercados internacionales.
    >> La venta al comprador profesional de suelo e inmuebles.
    >> Presente, futuro y perspectivas de las entidades financieras.
    En la seguridad de que este Encuentro sea de su interés, reciba un cordial saludo:
    María Trullenque Martínez
    Directora de Programas
    UNIDAD EDITORIAL CONFERENCIAS Y FORMACIÓN
    Fuente: Expansión, 20 de mayo de 2010
    III ENCUENTRO ESPECIALIZADO
    Estrategias para la Comercialización de Activos Inmobiliarios
    de las Entidades Financieras
    Agenda
    8.45 Recepción de los asistentes y entrega
    de la documentación
    9.00 Saludo y bienvenida:
    UNIDAD EDITORIAL
    Modera la mañana:
    D. Marcial Bellido Muñoz
    Presidente
    FUNDACIÓN HUMANISMO Y NEGOCIOS
    INSTITUTO PRÁCTICA EMPRESARIAL
    PROCESO: DE LA ADJUDICACIÓN
    DE UN ACTIVO INMOBILIARIO
    A SU COMERCIALIZACIÓN
    3 Análisis previo
    9.15 Actuaciones previas y estrategias
    de las entidades financieras para
    la no adjudicación de bienes: ¿cuál
    es la situación actual de los activos
    inmobiliarios en manos
    de las entidades financieras?
    >> Evolución prevista de los principales indicadores de
    solvencia y morosidad: ¿qué incrementos se prevén?
    >> Subdivisión de las carteras de inmuebles
    >> Escenario actual de cartera de activos disponibles
    en manos de las entidades y obligatoriedad
    de previsiones del Banco de España
    D. Mikel Echevarren
    Consejero Delegado
    IREA REAL ESTATE
    9.45 Coloquio y preguntas
    10.00 Análisis y segmentación de la
    cartera de activos: valoracion y
    nuevas herramientas de gestión
    al servicio de las entidades
    financieras
    >> Valorización masiva de los inmuebles:
    ¿Cómo se valoran y de qué manera se adaptan
    a las condiciones actuales?
    >> Herramientas de soporte para la gestión de cartera
    de adjudicados
    >> Compras de carteras de deuda vs. activos
    inmobiliarios
    D. Luis Leirado
    Director General
    TINSA
    10.30 Coloquio y preguntas
    10.45 Café
    11.15 Liquidez a partir de la gestión
    de activos
    >> Gestión defensiva (mantenimiento) vs. gestión activa
    (desarrollo)
    >> Generación de valor por gestión
    >> Consecuencias de la no gestión
    >> Influencia del calendario de provisiones en la gestión
    de activos
    >> Inversión en activos gestionados
    >> Herramientas de soporte para la gestión de carteras
    de adjudicados
    >> Compras de carteras de deuda vs. activos
    inmobiliarios
    D. Carlos Martínez Jarabo
    Consejero Delegado
    ADMENTUM GESTIÓN GLOBAL
    11.45 Coloquio y preguntas
    12.00 Las sociedades vehículo
    como solución a la gestión
    y comercialización de los activos
    de las entidades financieras
    >> Creación y gestión de sociedades de inversión
    colectiva
    >> Ventajas de una gestión centralizada frente
    a la actuación individual de cada entidad financiera
    >> Fiscalidad de las sociedades vehículo.
    Diferencias en el reflejo en balances
    D. José Manuel Albaladejo
    Consejero Delegado
    ALIANCIA CERO
    12.30 Coloquio y preguntas
    12.45 Internet y portales propios
    de las entidades financieras:
    fórmulas de comercialización
    y posicionamiento
    >> ¿Cómo posicionar adecuadamente un portal
    inmobiliario?: claves de mercado
    >> La importancia de la planificación de medios
    en el resultado final
    >> Tipologías de producto
    >> Análisis de la situación actual del mercado
    y previsiones futuras
    D. Rodolfo Nevado
    Director Comercial
    AHORRO CORPORACIÓN SOLUCIONES
    INMOBILIARIAS (ACSI)
    13.15 Coloquio y preguntas
    13.30 La subasta inmobiliaria
    como método de desinversión
    y canal complementario
    de comercialización
    En la selección de inmuebles de una cartera para su
    destino a diferentes canales comerciales ha de tenerse en
    cuenta la relación tiempo y precio para los inmuebles más
    deteriorados o con una clientela más estrecha. La que tiene
    como objetivo la obtención de beneficio por la inversión
    y reforma del inmueble o el conocimiento en profundidad
    de ciertos sub-mercados. Son los inversores de todo tipo o
    aquellas personas dispuestas a sacrificar calidad por precio.
    La subasta es la herramienta para ello.
    >> Qué inmuebles son preferibles para la subasta
    >> Quién es el público objetivo
    >> La importancia del precio de reserva y las claves
    de atracción de compradores
    D. Jorge Zanoletty
    Director General
    TULIPP SALONES Y SUBASTAS
    14.00 Coloquio y preguntas
    14.15 Almuerzo
    Modera la tarde:
    D. Julio Gil Iglesias
    Socio Director
    HORIZONE
    Director
    MASTER DIRECCIÓN INMOBILIARIA
    UNED
    16.00 Futuras relaciones entre la banca
    y el sector inmobiliario:
    la experiencia de SHN (Spanish
    Home Network) en la venta
    de activos inmobiliarios
    en los mercados internacionales
    >> Consecuencias de la crisis económica
    >> Las reestructuraciones de deuda y los convenios
    de acreedores: ¿problema o solución real?
    >> ¿Recuperará la banca la confianza en el promotor
    inmobiliario?
    >> ¿Cuáles serán las consecuencias derivadas
    de la restricción del crédito?
    >> Si la banca reduce al máximo su negocio inmobiliario,
    ¿cuál será el negocio de la banca en el futuro?
    >> Entidades financieras: “amigos, enemigos o aliados”
    D. José Antonio Pérez
    Director General
    INSTITUTO PRÁCTICA EMPRESARIAL
    D. José Manuel Luque
    Director General
    SHN
    16.30 Coloquio y preguntas
    Madrid, 30 de septiembre de 2010
    Todos los ponentes han confirmado formalmente su asistencia. En caso de producirse cambios en el programa, será por razones ajenas a la voluntad de la organización.
    16.45 La venta al comprador profesional
    de suelo e inmuebles
    >> Desaparición del tradicional comprador de suelo
    (promotor inmobiliario)
    >> Salida de activos en el mercado: ¿cuánto tardarán
    en dar salida a los activos?
    >> Refinanciación de créditos que vencen
    >> Inexistencia de financiación para la compra
    >> Necesidad de preventas para la aprobación
    de préstamos hipotecarios
    >> El comprador con perfil de gestor de cooperativas
    o comunidades
    >> El comprador con perfil oportunista
    >> Los ‘Family Office’
    >> Fondos de capital riesgo y grandes inversores
    D. Roger Cooke
    Consejero Delegado
    CUSHMAN & WAKEFIELD ESPAÑA
    D. Jaime Pascual-Sanchiz de la Serna
    Director General
    AGUIRRE NEWMAN
    17.15 Coloquio y preguntas
    PRESENTE, FUTURO Y PERSPECTIVAS
    DE LAS ENTIDADES FINANCIERAS
    17.30 Mesa Redonda:
    Organización de estructuras
    de gestión de activos por las
    entidades financieras
    >> ¿Cómo se están organizando estas empresas?
    >> Previsiones de crecimiento
    >> Estructura y relación con su banco matriz
    >> Colaboraciones entre promotores y entidades
    financieras: modelo futuro de la salida de suelo
    y colaboración entre promotores y entidades
    financieras
    D. Rafael Codoñer
    Director General
    BANCAJA HABITAT
    D. Pablo Rodríguez Losada
    Director General de Inmuebles
    BANCO PASTOR
    D. Javier Matas Martínez
    Director de Operaciones,
    Control de Costes e Inmuebles
    BARCLAYS BANK
    19.00 Coloquio y preguntas
    19.15 Fin de la Jornada
    Fuente: Expansión, 3 de mayo de 2010
    C_COMERACTIN_www
    Organiza:
    Unidad Editorial Conferencias y Formación
    Avda. de San Luis, 25-27. 28033 Madrid
    Tel.: 902 99 62 00 • Fax: 91 443 69 95
    infoconferencias@unidadeditorial.es
    III ENCUENTRO ESPECIALIZADO
    Estrategias para la Comercialización de Activos
    Inmobiliarios de las Entidades Financieras
    Fecha y lugar de celebración
    Madrid, 30 de septiembre de 2010
    Auditorio Unidad Editorial
    Avda. de San Luis, 25-27. 28033 Madrid
    Tel. Unidad Editorial 902 99 62 00
    Transportista Oficial
    Para Asistentes, Comité Organizador y Ponentes Invitados:
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    Como obtengo un crédito No bancario o reconozco un adeudo?

    Por: Adolfo Ocampo:

    Primero que nada tomemos en cuenta que la ley está para proteger a todos tanto a acreedores como deudores y máxime si se trata de capitales, el dinero es la sangre que fluye a través del patrimonio de las personas, y como la sangre, tiene que fluir para nutrirse de oxígeno y nutrir al cuerpo, si se acumula provoca un moretón y puede inclusive producir gangrena y en casos extremos la muerte, por esa razón es importante proteger el capital líquido de las personas, es parte de su patrimonio, el cual ganaron con el producto de su esfuerzo y si no fuera así, entonces nadie prestaría dinero porque sería una mala inversión, la intención de toda actividad económica es la de producir una ganancia, en tal sentido el deudor requiere del capital para que su negocio le produzca más ganancia y el acreedor espera ganar un ingreso extra con dicho préstamo (a esto último es a lo que se llama interés), así todos ganan, tal vez el préstamo sea el sistema más solidario para que todos nos apoyemos y generemos más riqueza, el problema es que en México tenemos una cultura del “no pago” que desde niños pedimos $5 ó $10 pesos prestados y no los pagamos, de igual forma de adultos pedimos $100,000 o más y no los pagamos, inclusive intentamos escondernos y aprovechar las lagunas de la ley para no pagar. Pero a la larga la realidad es que todo nos sale más caro, los bancos tienen que subir sus tasas de interés para compensar las pérdidas de los que no pagan, o peor aún, un mal deudor nunca podrá pedirle prestado a la misma persona, ni a su familia, ni a sus amigos, porque la noticia se correrá y en lugar de tener un negocio productivo, el mal deudor quebrará y luego culpará al gobierno y a la “clase privilegiada” que no lo apoyó y que le tienen orquestado un “compló” en su contra y querrá que papá gobierno le regale una posición y una vida acomodada sin haberse esforzado en lo más mínimo. Todo buen comerciante sabe que la honradez y el trabajo esforzado dan como resultado una clientela satisfecha que siempre regresará, de igual forma debería comportarse un buen deudor, como un buen comerciante, además como buen deudor tendrá la preferencia para con sus acreedores.

    También tenemos que aceptar que con todo y ser cumplidos y honrados, la suerte también es muy importante en un buen negocio y si ella no nos sonríe, habrá que pagar de cualquier forma, un deudor cumplido puede tener ciertas condonaciones por parte de su acreedor, pero ello no lo exenta del pago, y si no se cuenta con el capital líquido, habrá que recurrir a los bienes para pagar, creo que es preferible perder alguno que otro bien a perder una oportunidad, los bienes materiales pueden ir y venir, pero las oportunidades se van para siempre, si perdemos la oportunidad de pedir otro préstamo, perdemos también la oportunidad de crear un nuevo negocio y lo que podría ser perder una ganancia mayor o un buen negocio.

    Pues bien, según la ley para todo crédito el deudor responde con todos sus bienes (aún en el caso de que esté garantizada la deuda con algún bien, aquí los demás bienes serán para el extremo de que la deuda creciera tanto que no fuera posible saldarse con la garantía) y para el caso de que no se hubiere pactado interés alguno, la ley prevé que el interés legal es del 9% anual, no obstante la ley prevé que puede libremente pactarse cualquier tipo de interés, siempre y cuando no caiga en la usura, el Juez, tomando en consideración las circunstancias del deudor y su estado de necesidad, podrá decidir cuándo el interés es usurero.

    ¿Porqué pagar interés? porque, como dije arriba interés es la “ganancia” que se tiene sobre el dinero. En cualquier negocio se compra a $1 y se vende en $2, hay $1 de ganancia, así mismo si el negocio radica en prestar dinero ($100), va tener que haber una ganancia sobre ese dinero ($20 ó $10 mensuales si el interés es de 20% ó 10%, respectivamente y el préstamo es a un mes).El cálculo del interés varía según el plazo al cual se promete pagar, básicamente: si el crédito es a unos meses: del 100% del préstamo se obtiene el porcentaje de interés a pagar mensualmente, pero si el crédito es a un año o más y el pago del interés es mensual, entonces del 100% de la cantidad prestada, se divide entre los 365 días que tiene el año, del resultado se saca el porcentaje de interés a pagar y el resultado se multiplica por los 12 meses que tiene el mismo año, de esta forma se obtiene el interés a pagar mensualmente (los bancos calculan el interés de la misma forma, sólo que en algunos créditos las tasas no son un porcentaje fijo, sino basadas en instrumentos financieros que son variables y son publicados por el Banco de México, de ahí el término de “tasa o interés variable”).

    Un crédito no bancario es el que se celebra entre personas (ya sea físicas, o sea seres humanos, o morales, o sea empresas o sociedades, no bancarias). Para reconocer un adeudo se puede optar por 2 opciones:

    1.- Firmar un pagaré.- El pagaré es un documento mercantil mediante el cual una persona se obliga a pagar a otra una cantidad de dinero en una fecha determinada, puede o no establecerse un interés, es un documento muy útil para el reconocimento de adeudos de pequeños capitales y no requiere más que los siguientes requisitos:

    I.- La mención de ser pagaré, inserta en el texto del documento;

    II.- La promesa incondicional de pagar una suma determinada de dinero;

    III.- El nombre de la persona a quien ha de hacerse el pago;

    IV.- La época y el lugar del pago;

    V.- La fecha y el lugar en que se subscriba el documento; y

    VI.- La firma del suscriptor o de la persona que firme a su ruego o en su nombre.

    De hecho se pueden adquirir en cualquier papelería los documentos y sólo hay que llenar los huecos.

    2.- Una segunda opción es acudir a la Notaría de su confianza y otorgar una escritura la cual puede ser de reconocimiento de adedudo o de mutuo, la ventaja de una escritura es que el Notario se inmiscuye en la redacción y explicación del instrumento a ambas partes, sin tomar partido por ninguna de ellas, simplemente aplicando el derecho para la mejor conveniencia de ambas partes, además el Notario identificará y acreditará la capacidad tanto mental como jurídica de ambas partes para otorgar el acto, inclusive pude utilizarse ésta opción para el plago a plazos en la compra de un inmueble.

    Otra gran ventaja es que se puede garantizar el pago con la hipoteca de un bien inmueble. El acreedor está así garantizado en un instrumento público e inscrito en el Registro Público de la Propiedad de que, para el remoto caso de que no se le pague el adeudo, podrá cobrarse con el inmueble, el cual en caso extremo podrá ser vendido judicialmente (remate judicial) para que se le pague con el producto. Ningún otro acreedor podrá cobrarse con ese bien, puesto que la hipoteca convierte al primer acreedor como preferido por encima de cualquier otro acreedor. Además, como se trata de un instrumento público, el juicio para cobrar el adeudo es muy breve (salvo “chicanadas” de abogados).

    Mencioné arriba que la escritura puede ser de Reconocimiento de Adeudo o de Mutuo, la diferencia entre una y otra radica en que en la primera el adeudo ya existe, en cambio, en la segunda, se hace constar la entrega del dinero al deudor y éste se obliga a regresarla.

    Para ambos casos (me refiero al pagaré y a la escritura), si el deudor no cuenta con los bienes suficientes para garantizar el pago del adeudo, se puede pedir el apoyo de una tercera persona cuyos bienes sí logren garantizar suficientemente el adeudo dicha persona se denomina AVAL.

    Antes de correr riesgos, mejor infórmese, acuda con el Notario de su confianza, él le asesorará en la mejor solución y sin riesgo.

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    Consejos prácticos a considerar antes da tomar un crédito hipotecario

    Por: Adolfo Ocampo

    En todo crédito se debe tomar en cuenta lo siguiente:

    -Adquirir una vivienda en una zona de plusvalía, en caso de que se tenga que vender la propiedad por cualquier circunstancia será mas fácil y rápido hacerlo en una zona con demanda que si es un lugar donde nadie quiera vivir.

    -Analizar muy bien lo que se está comprando, ya que se van a embarcar con una deuda por 10, 15, 20 ó 25 años y el bien inmueble debe cubrir todas o casi todas sus expectativas.

    -Ningún crédito se otorga por el 100% del valor del inmueble, generalmente prestan del 80 al 85%, en tal sentido se debe contar con un pequeño capital para cubrir la diferencia del precio de venta y los gastos notariales que se generen.

    -Es mejor sacar la hipoteca en pesos en vez de UDIS, porque las UDIS son casi como contratar en dólares (las UDIS son un instrumento financiero que van de la mano con la inflación, a más inflación, más alta la UDI), además el crédito debe contratarse preferentemente a tasa fija, ahora bien, aún a tasa fija cada año subirá un poco por los seguros de la propiedad, y otros factores que puedan llegar a determinar la mensualidad del crédito (como el salario mínimo, por ejemplo), sin embargo, nunca subirá tanto como uno a tasa variable, porque la variabilidad está en el indicador más alto que publique el Banco de México, conforme a la inflación.

    -Todos los créditos incluyen un seguro sobre el inmueble y otro de vida o incapacidad para el acreditado, cuyas primas se pagan dentro de las mensualidades, junto con los intereses y capital del crédito. Esto es bueno, porque para el caso de destrucción del inmueble o fallecimiento o incapacidad para trabajar del acreditado, el seguro cubrirá el saldo del crédito y así los herederos se olvidan de él.

    -Si son derechohabientes, soliciten su crédito de vivienda o bien un crédito con cofinanciamiento Infonavit o FOVISSSTE, así, en caso de desempleo, se suspenden los pagos de algunas mensualidades hasta que encuentren trabajo otra vez, lo cual es de gran ayuda, por otro lado si pueden sacar todo el crédito por esos organismos, mejor, ellos tienen los créditos más blandos, es decir sus tasas son las más bajas y brindan las mayores facilidades (como la suspensión de pagos y que no cobran penalidades por pagos anticipados).

    -Ya sea que saquen su crédito por el banco o sofol (próximamente SOFOM), NO SE QUEDE CON DUDAS, a veces los ejecutivos que atienden dan mucha información del crédito y queda uno confundido con un montón de conceptos que no entiende en ese momento o no queda claro cuanto se va a pagar, hagan todas las preguntas necesarias hasta entender perfectamente la clase de crédito contratado, como se va a pagar, como se amortiza a capital, cual es el interés anual, si existen penalidades por pagos anticipados a capital, etc. Muchas veces es bueno llevarse la información a casa y “consultarlo con la almohada”.

    -Hagan muy bien sus cuentas, sobre todo si existe pareja y ambos trabajan, para que consideren que el saldo de los sueldos les alcanza para seguir viviendo decentemente y no que están trabajando nada más para pagar la casa.

    Si quiere darse una idea del monto de crédito al que puede aspirar, consulte las siguientes paginas

    Para calcular en todos los bancos y sociedades hipotecarias: http://portalif.condusef.gob.mx/condusefhipotecario/datos.php

    Para calcular desde Sociedad Hipotecaria Federal http://www.shf.gob.mx/herramientas/calculadora_credito_hipotecario.html

    -También habrá que tomar en cuenta que esos simuladores de crédito sólo están tomando en cuenta el ingreso neto de la persona, a ello habrá que quitarle los gastos que normalmente tienen y las cuentas por pagar que tengan registradas en el buró de crédito. Aquí es donde interviene un asesor de crédito para coordinar los ingresos con los egresos y que de esa forma el acreditado sea aprobado como sujeto de crédito.

    Si necesitas apoyo para conseguir un crédito en el DF y área conurbada, contácta a Adolfo Ocampo  http://spaces.live.com/profile.aspx?action=view&cid=6978973976499707896

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    Acciones y Excepciones de la hipoteca

    ¨Por:Pablo Fernández de Castro
    

    Índice
    Capítulo I. Acción
    A. Concepto de acción
    B. Antecedentes
    C. Clasificación de las acciones
    1. Acciones reales y personales
    2. Acciones de condena, declarativas, constitutivas, cautelares y ejecutivas
    3. Acciones nominadas e innominadas
    C. Las acciones que derivan del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal
    1. Acciones reales
    2. Acciones de Estado Civil (art. 24)
    D. Acciones que derivan del Código Civil para el Distrito Federal
    Capítulo II. Excepción
    A. Concepto de excepción
    B. Clasificación de las excepciones
    C. Excepciones que derivan del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal
    D. Excepciones que derivan del Código Civil para el Distrito Federal
    Fichas Bibliográficas

    Capítulo I. Acción
    A. Concepto de acción

    Del latín actio, movimiento, actividad o acusación, dicho vocablo tiene un carácter procesal. La acción procesal es concebida como el poderjurídico de provocar la actividad de juzgamiento de un órgano que decida los litigios de intereses jurídicos.

    B. Antecedentes

    La acción procesal tiene orígenes remotos. En Roma se le estudia dentro de los tres diversos períodos del procedimiento civil romano:

    1. La época de acciones de la ley (754 a.C. hasta la mitad del siglo II a.C.).
    2. La época del procedimiento formulario (segunda mitad del siglo II a.C. hasta el siglo III de la era cristiana).
    3. El procedimiento extraordinario (siglo III d.C. hasta Justiniano y su codificación, 529 a 534 de nuestra era).

    En el estadio primario la acción se dice que eran declaraciones solemnes, acompañadas de gestos rituales que el particular pronuncia y realiza ante un magistrado con el fin de proclamar un derecho que se discute o de realizar un derecho plenamente reconocido. De allí que las acciones se dividieran en declarativas ( legis actio sacramento, per judicus arbitrive postulationem y per condionem) y ejecutivas (legis actio per manus iniectio y per pignoris capionem).

    Posteriormente, en el período formulario, las fórmulas antes exclusivas del conocimientodel Colegio de los Pontífices se divulgan, se multiplican y se desposeen del rigorismo formulista previo, para ser adaptadas a las necesidades crecientes de un explosivo pueblo romano. Sin embargo, es la más conocida y longeva concepción de Celso la que ha tenido mayor impacto y permanencia en la elaboración de la definición de acción procesal, así el derecho de perseguir en juicio lo que se nos debe.

    En el período extraordinario una de las corrientes más difundidas sobre la naturaleza jurídica de la acción procesal, es la doctrina tradicional, que tiene entre sus destacados sostenedores al fundador de la Escuela Histórica de Derecho, Federico Carlos de Savigny, quien estima a la acción como el derecho que nace de la violación de un derecho subjetivo y como el ejercicio del derecho material mismo.

    En la época contemporánea muchas exposiciones más han intentado fundamentar la naturaleza jurídica de la acción procesal, entre las que sobresalen las de Chiovenda: la acción como derecho autónomo potestativo; Kohler: como un derecho de personalidad; Couture: como una forma del derecho constitucional de petición; Kelsen que sobrepone la acción al derecho subjetivo; Coviello: facultad de invocar la autoridaddel Estado para la defensa de un derecho con dos estadios (potencialidad y actuación).

    Las más modernas y sólidas concepciones de las acción procesal se inclinan a calificarla como un derecho abstracto de obrar procesal de carácter público, cívico, autónomo, para pretender la intervención gubernamental a través de la prestación de la actividad jurisdiccional y lograr una justa composición del litigio planteado (Carnelutti, Rocco, Liebman, Calamandrei).

    Por su parte, el doctor Arellano García, concibe a la acción como la conducta dinámicaque el sujeto realiza para ponerse en movimiento e impactar al mundo que lo rodea. En la omisión hay una inactividad, una abstención de conducta, una paralización de su hacer, es un no hacer, no actuar.

    C. Clasificación de las acciones

    1. Acciones reales y personales

    Este criterio clasificativo atiende al tipo de derechos que sirven de fundamento a la acción respectiva, si la acción se funda en un derecho real se tratará de una acción real. Si se apoya en un derecho personal se tratará de una acción personal.

    Las acciones reales tienen por objeto garantizar el ejercicio de algún derecho real, es decir, aquellas que ejercita el demandante para reclamar o hacer valer un derecho sobre alguna cosa, con plena independencia de toda obligación personal por parte del demandado.

    Las acciones personales son las que tienen por objeto garantizar un derecho personal, es decir, se deducirán para exigir el cumplimiento de una obligación personal, ya sea de dar, de hacer o de no hacer determinado acto.

    2. Acciones de condena, declarativas, constitutivas, cautelares y ejecutivas

    Este criterio clasificativo toma en cuenta las diferentes especies de prestaciones que suelen reclamarse.

    1. Las acciones de condena son aquellas que pretenden del demandado una prestación de dar, hacer o no hacer. Con ellas se pretende la ejecución inmediata del derecho declarado por la sentencia judicial; su fin esencial es la ejecución del fallo.
    2. Las acciones declarativas son aquellas en que el actor pretende terminar con una situación de incertidumbre que gira alrededor del derecho que le sirve de fundamento a la acción. El órgano jurisdiccional se limitará al reconocimiento oficial del derecho en la forma reclamada por el demandante. Es decir, estas acciones consisten en hacer cierto el derecho y no en exigir del demandado una prestación determinada.
    3. Las acciones constitutivas son aquellas que se dirigen a obtener la creación, modificación o la extinción de un derecho o una obligación, o una situación jurídica.
    4. Las acciones cautelares, preservativas o preventivas son aquellas que tienen como objeto conservar la futura efectividad de una acción definitiva en la persona o en los bienes del demandado.
    5. Las acciones ejecutivas son aquellas que derivan de un documento con cualidades específicas que permite, desde que se ejercitan, antes de la sentencia definitiva, afectar provisionalmente el patrimonio del deudor.

    3. Acciones nominadas e innominadas

    Este criterio clasificativo atiende al hecho de que el legislador haya previsto expresamente en la legislación un determinado tipo de acción e incluso le haya atribuido una determinada denominación.

    1. Las acciones nominadas son aquellas en que el actor podrá mencionar su denominación legal y le serán aplicables todas las disposiciones que rijan a ese tipo de acción, pues la denominación es útil para identificarla con todas sus consecuencias legales procedentes.
    1. Las acciones innominadas son aquellas que el legislador no les previó una denominación determinada pero, que intentada no habrá razón para no considerarla y se procederá al desempeño de la función jurisdiccional aunque sólo se aplicarán las reglas legales aplicables a las acciones en general, pues, no habrá reglas específicas que deriven de una categoría especial de acción.

    C. Las acciones que derivan del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal

    Los artículos primero al trigésimo cuarto, del capítulo primero, del título primero, del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal establecen todo lo referente a las acciones contenidas en este ordenamiento.

    1. Acciones reales

    1. Acción reivindicatoria (art. 4). Esta acción tiene caracteres combinados de acción de condena y de acción declarativa, según se desprende del artículo 4º del código al establecer: La reivindicación compete a quien no está en posesión de la cosa, de la cual tiene la propiedad, y su efecto será declarar que el actor tiene el dominio sobre ella y se la entregue al demandado con sus frutos y accesiones en los términos prescritos por el Código Civil. Se trata de una acción cuyo titular ha de ser el propietario de la cosa y no un simple poseedor. Se debe apuntar que en ocasiones la acción reivindicatoria será también una acción constitutiva cuando se reclame la nulidad del título que, con menores merecimientos, tenga el demandado. Establece el artículo 5º que esta acción previene la posibilidad de que el demandado le asigne a un tercero la responsabilidad de un juicio.

    Asimismo, el artículo 6º indica que el poseedor que niegue la posesión la perderá en beneficio del demandante. El artículo 7º determina que pueden ser demandados en reivindicación, auque no posean la cosa, el poseedor que para evitar los efectos de la acción reivindicatoria dejó de poseer y el que está obligado a restituir la cosa o su estimación si la sentencia fuere condenatoria.

    1. Acción posesoria (art. 9). Al adquirente con justo título y de buena fe le compete la acción para que, aun cuando no haya prescrito, le restituya la cosa con sus frutos y accesiones en los términos del artículo 4º, el poseedor de mala fe, o el que teniendo título de igual calidad ha poseído por menos tiempoque el actor. No procede esta acción en los casos en que ambas posesiones fuesen dudosas o el demandado tuviere su título registrado y el actor no, así como contra el legítimo dueño. En esta disposición hay una equiparación a la acción reivindicatoria en lo que se refiere a los efectos de la acción, ya que indica que se obtendrá la restitución de la cosa con sus frutos y accesiones en los términos del artículo 4º (acción reivindicatoria). El beneficiario de la acción debe ser aquel poseedor que tenga justo título y actuar de buena fe, y además, en situación de prescribir la cosa. Tendrá el carácter de demandado el poseedor de mala fe, o el que teniendo título ha poseído por menos tiempo que el actor. El objeto de la acción es la recuperación o la restitución de la posesión del bien mueblo o inmueble.
    1. Acción negatoria(art. 10). Esta acción se recoge en el artículo 10º en donde el titular de la acción no es necesariamente el propietario, pues, puede intentar la acción el poseedor a título de dueño o que tenga derecho real sobre el bien inmueble. Esta acción sólo es procedente en relación con bienes inmuebles. El objeto de esta acción es el de obtener la declaración de libertad o la de reducción de gravámenes de un bien inmueble, la demolición de obras o señales que importen gravámenes, la tildación o anotación en el RegistroPúblico de la Propiedad: Conjuntamente se podrán reclamar el pago de daños y perjuicios y en forma contingente se podrá también reclamar que el demandado caucione el respecto de la libertad del inmueble.
    1. Acción confesoria(art. 11). Esta acción compete al titular del derecho real inmueble y al poseedor del predio dominante que esté interesado en la existencia de la servidumbre. Se da esta acción contra el tenedor o poseedor jurídico que contraría el gravamen (reo). El objeto de esta acción es obtener el reconocimiento de la existencia del gravamen, declarar los derechos y obligaciones que giran alrededor del mismo y obtener el pago de frutos, daños y perjuicios, así como también hacer cesar la violación del gravamen y, en caso de sentencia absolutoria, el actor puede exigir del reo que afiance el respeto del derecho.
    1. Acción hipotecaria (art. 12). Esta acción tutela el derecho real de hipoteca. Tiene el carácter de demandante el acreedor hipotecario si la acción se endereza al pago o a la prelación del crédito que la hipoteca garantiza. No obstante también tendrán el carácter de actor, cualquiera de los sujetos que tienen derecho a que se constituya una hipoteca necesaria ya que este mismo artículo permite que la acción hipotecaria se intente para construir una hipoteca. Con el carácter de demandados pueden fungir: el deudor con carácter de poseedor a título de dueño del fundo hipotecado, los otros acreedores si la acción hipotecaria se ejerce para construir, ampliar o registrar una hipoteca o si se trata de una prelación de créditos, y el tercero, nuevo dueño o poseedor jurídico que adquiera el inmueble después de anotada la demandaen el Registro Público de la Propiedad. El objeto de la acción hipotecaria es construir, ampliar y registrar una hipoteca y, obtener el pago o prelación del crédito que la hipoteca garantiza.
    1. Acción de petición de herencia (arts. 13 y 14). Esta acción tutela el derecho del heredero a que se le reconozca en justicia su derecho a los bienes del de cujus. Se confirma su carácter de acción real puesto que está encausada a la obtención de bienes, que deberá entregar la parte demandada con sus accesiones. Tiene el carácter de titular de la acción el heredero testamentario intestamentario. El carácter de demandado le corresponde a el albacea, el poseedor de las cosas hereditarias con el carácter de heredero o cesionario de éste, el sujeto que no alega título ninguno de posesión del bien hereditario o dolosamente dejó de poseerlo. El objeto de esta acción es el de obtener la declaración de heredero (el actor), obtener la entrega de los bienes hereditarios y de las accesiones a los bienes hereditarios, obtener indemnización y rendición de cuentas.
    1. Acción del copropietario(art. 15). Existe copropiedad cuando una cosa o un derecho pertenecen pro-indiviso a varias personas. Pues bien, en el supuesto de que la propiedad común que se afecte en alguna forma y que el copropietario quiera ejercitar alguna acción tendiente a la tutela adecuada de su derecho de copropiedad, aunque el copropietario no es propietario total del bien afectado, se le da la esta acción para proteger su derecho. El copropietario puede deducir las acciones relativas a la cosa común, en calidad de dueño, salvo pacto en contrario, o ley especial. No puede, sin embargo, transigir ni comprometer en árbitros el negocio, sin consentimiento unánime de los demás condueños.
    1. Acción interdictal de retener la posesión (arts. 16 al 20). Esta acción interdictal y posesoria previene una defensa del poseedor contra actos de perturbación procedente de terceras personas. La perturbación consiste en actos preparatorios tendientes directamente a la usurpación violenta o a impedir el ejercicio del derecho. Es titular se esta acción el poseedor jurídico o derivado de un bien inmueble ya que no se concede al poseedor de bienes muebles. Tendrá el carácter de reo el perturbador, el que mando la perturbación (autor intelectual), el que se aprovecha de la perturbación, el sucesor del perturbador. El objeto del interdicto consiste en poner término a la perturbación, indemnizar al poseedor, afianzamiento por el demandado de que no volverá a perturbar, conminar con multa al demandado o arresto para el caso de reincidencia.
    1. Acción interdictal de recuperar la posesión (arts. 17 y 18). Es titular de esta acción el tenedor de la posesión jurídica originaria o derivada de un bien inmueble. Tienen el carácter de poseedor originario y además quien posee la posesión útil, el propietario, mientras el carácter de poseedor derivado lo tiene el arrendatario, el usufructuario, el comodatario y el poseedor en virtud de un derecho de habitación. Tendrán el carácter de sujetos pasivos. el despojador (quien privó de la posesión al demandante), el que ha mandado el despojo (autor intelectual), aquel que se aprovecha del despojo, el sucesor del despojante. El objeto de esta acción es que el actor recobre la posesión y, complementariamente: se le indemnice de los daños y perjuicios, obtener que el demandado afiance su abstención, conminar al demandado con multa y arresto para el caso de reincidencia.
    1. Acción interdictal de obra nueva (art. 19). Para los efectos de esta acción se entiende por obra nueva, no solo la construcción de nueva planta, sino también la que se realiza sobre edificio antiguo, añadiéndole, quitándole o dándole una forma distinta. Constituyen el objeto de esta acción, la suspensión de la conclusión de la obra nueva perjudicial al poseedor de predio o derecho real sobre el mismo, la demolición de la obra nueva, la modificación de la obra nueva y restitución de las cosas al estado anterior de la obra nueva. Pueden ser sujetos actores en esta acción el poseedor del predio afectado por la obra nueva, el poseedor del predio afectado por la obra nueva o el vecino del lugar si la obra nueva se construye en bienes de uso común. Es sujeto pasivo de la acción, quien mandó construir la obra nueva, sea poseedor o detentador de la heredad donde se construye. En esta interdicto se puede producir una medida inmediata por parte del juzgador quien puede decretar consiste en la suspensión de la construcción hasta que el juicio se resuelva.
    1. Acción interdictal de obra peligrosa (art. 20). esta acción se da al poseedor jurídico o derivado de una propiedad contigua o cercana que pueda resentirse o padecer por la ruina o derrumbe de la otra, caída de un árbol u otro objeto análogo. Su finalidad es la de adoptar medidas urgentes para evitar los riesgos que ofrece el mal estado de los objetos referidos, obtener la demolición total o parcial de la obra o la destrucción del objeto peligroso. Pueden ser sujetos actores aquellos que tengan derecho privado o público de paso por las inmediaciones de la obra, árbol u otro objeto peligroso. En esta acción como en la anterior se toman providencias suspensivas antes de la sentencia.
    1. Acciones de terceros(arts. 21 a 23). Esta acción consiste en la intervención de terceros, con derecho propio, en un juicio seguido por personas diferentes. No solo incluye la intervención de terceros para que ejercite las acciones que tengan respecto al problema debatido en un juicio determinado, sino que también se les llama para que les traiga perjuicio la sentencia que se dicte en un juicio en el que se elucidan cuestiones vinculadas con sus derechos y sus obligaciones. Existen diversas hipótesis en que podría un tercero ejercer derechos de acción en juicio a los que sea llamado o en los que, él ha acudido para deducir derechos propios.

    2. Acciones de Estado Civil (art. 24)

    1. Estas acciones tienen por objeto las cuestiones relativas al nacimiento, defunción, matrimonio o nulidad de éste, filiación, reconocimiento, emancipación, tutela, adopción, divorcio y ausencia, o atacar el contenido de las constancias del Registro Civil para que se anulen o rectifiquen. En estas acciones, ha de partirse del supuesto de que, se trata de un procedimiento contencioso dirigido contra quien vaya a tener el carácter de demandado que, normalmente será la persona que está vinculada con el actor en el estado civil de que se trate.
    1. Acciones personales
    1. Acción de enriquecimiento sin causa (art. 26). Tiene el carácter de actor el perjudicado por un enriquecimiento sin causa. Será demandado quien se enriqueció con detrimento de otro. El objeto de esta acción será exigir una indemnización que se cuantificará con la medida en la que parte demandada se enriqueció.
    1. Acción de otorgamiento de título (art. 27). La falta de título legal en el actor, da pábulo al ejercicio de esta acción para que se le otorgue dicho título. Será actor el sujeto que carece de título legal y que , por ese hecho es perjudicado . Será demandado la persona que está obligado a extender el título que ha omitido. Es objeto de esta acción que el obligado extienda el documento correspondiente.
    1. Acción de jactancia . En esta acción el actor es obligado a ejercer su derecho procesal de acción, y que a nadie puede obligarse a intentar o proseguir una acción contra su voluntad excepto cuando alguno públicamente se jacte de que otro es su deudor, o de que tiene que deducir derechos sobre alguna cosa que otro posee. La acción de jactancia ejercita una acción para obligar al sujeto reo a ejercitar, a su vez, una acción. Por lo tanto, es objeto de esta acción obligar al jactancioso a deducir la acción que afirme tener dentro del plazo que le señale el juzgador, apercibido de que, si no lo hace, se le tendrá por desistido de la acción que haya sido materia de la jactancia. Es sujeto demandado en esta acción la persona que públicamente (notoriamente) se jacte de que otro es su deudor, o de que tiene que deducir derechos sobre alguna cosa que otro posee. Es sujeto actor o demandante en esta acción, el poseedor de la cosa respecto de la cual se ha indicado por el jactancioso que se deducirán derechos o la persona a la que se ha imputado ser deudor del jactancioso.
    1. Acción forzada(art. 32). En esta acción, como en la anterior, el actor no ejerce voluntariamente el derecho de acción, sino que se ve compelido a ello. A nadie puede obligarse a intentar o proseguir una acción contra su voluntad excepto: cuando por haberse interpuesto tercería ante un juez menor por cuantía mayor de la que fija la ley para los negocios de su competencia, se hayan remitido los autosa otro juzgado y el tercer opositor no concurra a continuar la tercería; cuando alguno tenga acción de otro, a quien pueda exigir que la deduzca, oponga o continúe desde luego, y si es citado para ello se rehusare, lo podrá usar aquel. El objeto del primer supuesto es el de que se continúe la actuación del tercero en la tercería y no se detenga el juicio que espera la devolución de los autos. El objeto del segundo supuesto es excitarlo para que la deduzca, oponga o continúe.

    D. Acciones que derivan del Código Civil para el Distrito Federal

    1. Acción para la división de cosa común(art. 939). Quienes se hallan bajo un régimen de copropiedad no están obligados a permanecer indefinidamente pro-indiviso. A los que por cualquier título tienen el dominio legal de una cosa, no pueden ser obligados a conservarlo indiviso, sino en los casos en que, por determinación de la ley, el dominio es indivisible. Si el dominio no es divisible, o la cosa no admite có moda división y los partícipes no se convienen en que se adjudicada a alguno de ellos, se procederá a su venta y a la reparticipación de su precio entre los interesados. La facultad de división de cosa común ha de ser planteada ante el juez, y el objeto de la acción será establecer una división equitativa de la cosa común. Son aplicables a la división entre partícipes las reglas concernientes a la división de herencias.
    1. Acción de nulidad . Los actos ejecutados contra el tenor de las leyes prohibitivas o de interés público serán nulos, excepto en los casos en que la ley ordene lo contrario. El contrato puede ser invalidado: por incapacidad legal de las partes o de una de ellas; por vicios del consentimiento; porque su objeto, o su motivo o fin sea ilícito; porque el consentimiento no se haya manifestado en la forma que la ley establece. La acción de nulidad la ejercerá la parte del acto jurídico que resulte afectada por la irregularidad del mismo y la parte demandada será la parte que derive prerrogativas del acto nulo. El objeto de la acción será que se declare la nulidad del acto y se le prive judicialmente de sus efectos y, en su caso, que se vuelvan las cosas al estado que tenía antes del acto nulo y, de no ser posible, se condene al pago de daños y perjuicios.
    1. Acción de simulación (art. 2180). Suele acontecer que un acto jurídico aparentemente válido pero, afectado de nulidad por simulación, se le pretenden dar efectos como si fuera real por lo que, se ha establecido la acción de simulación para precaverse de él. Es simulado el acto en que las partes declaran o confiesan falsamente lo que en realidad no ha pasado o no se ha convenido entre ellas. La simulación da lugar a la nulidad. La nulidad de los actos simulados puede ser solicitada por los terceros perjudicados con la simulación, o el Ministerio Público cuando ésta se cometió en transgresión de la ley o en perjuicio de la hacienda pública. es objeto de esta acción, además de la declaración de nulidad, la restitución de la cosa o del derecho a quien pertenezca, con sus frutos e intereses, si los hubiere.
    1. Acción de nulidad por actos en fraude de acreedores (art. 2163 al 2179). Esta acción protege el interés de los acreedores en contra de los actos que su deudor realiza para defraudarlos. También conocida como acción pauliana, encuentra su aplicación cuando los bienes del deudor han sido vendidos, sin haber sido pagados íntegramente los acreedores. Los actos celebrados por un deudor en perjuicio de su acreedor pueden anularse, a petición de éste, si de esos actos resulta la insolvencia del deudor, y el crédito en virtud del cual se intenta la acción es anterior a ellos.
    1. Acción de rescisión(art. 1949 y 1950). Ante una situación de incumplimiento del sujeto pasivo de la relación jurídica, optativamente, tiene derecho el sujeto pretensor o sujeto activo, a escoger entre esta acción de rescisión o la acción de cumplimiento. La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resentimiento de daños y perjuicios en ambos casos. También podrá pedir la resolución aún después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.
    1. Acción de cumplimiento forzado (art. 1949). En la situación de incumplimiento de una obligación por uno de los sujetos de la relación jurídica sustantiva, ya se establecido en la acción anterior que, el sujeto pretensor puede elegir entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y perjuicios en ambos casos. Por supuesto que no podrá intentar ambas acciones por ser contradictorias pero, sí podrá pedir la rescisión del contrato después de haber optado por el cumplimiento forzado, si éste resultare imposible. El objeto de la acción será obtener el cumplimiento forzado de la conducta debida más el resarcimiento de daños y perjuicios.
    1. Acción redhibitoria(art. 2142). Esta acción tiende a la resolución de la venta y a la restitución íntegra del precio con sus intereses. Una denominación moderna de esta acción sería la de acción de rescisión por vicios ocultos ya que en los contratos conmutativos, el enajenante está obligado al saneamiento por los defectos ocultos de la cosa enajenada que la haga impropia para los usos a que se la destina, o que disminuyan de tal modo este usa, que de haberlo conocido el adquirente no hubiere hecho la adquisición o habría dado menos precios por la cosa. Esta disposición es más amplia que la simple compraventa de cosas con vicios ocultos pues abarca otros actos jurídicos en los que se transmita el dominio de una cosa que posteriormente a la transmisión del dominio aparezca con vicios ocultos. La consagración de las dos acciones derivadas de la existencia de vicios ocultos cuando no se produce la excepción asentada consisten en que puede el adquirente exigir la rescisión del contrato y el pago de los gastos que por él hubiera hecho, o que se rebaje una cantidad proporcionada del precio, a juicio de peritos.

    Excepción
    A. Concepto de excepción.IICapítulo

    Vocablo derivado del latín exceptio, excepción. La exceptio se originó en la etapa del proceso por fórmulas del derecho romano como un medio de defensa del demandado. Consistía en una cláusula que el magistrado, a petición del demandado, insertaba en la fórmula para que el juez, si resultaban probadas las circunstancias de hecho alegadas por el demandado, absolviera a éste, aun cuando se consideraba fundada la intentio del actor. La posición de la exceptio en la fórmula era entre la intentio y la condemnatio.

    Actualmente se pueden destacar dos significados de la excepción:

    Sentido abstracto. Es el poder que tiene el demandado para oponer, frente a la pretensión del actor, aquellas cuestiones que afecten la validez de la relación procesal e impidan un pronunciamiento de fondo sobre dicha pretensión (cuestiones procesales), o aquellas cuestiones que, por contradecir el fundamento de la pretensión, procuran un pronunciamiento de fondo absoluto (cuestiones sustanciales).

    Sentido concreto. Son las cuestiones concretas que el demandado plantea frente a la pretensión del actor, con el objeto de oponerse a la continuación del proceso, alegando que no se han satisfecho los presupuestos procesales (excepciones procesales), o con el fin de oponerse al conocimiento, por parte del juez, de la fundamentación de la pretensión de la parte actora, aduciendo la existencia de hechos extintivos, modificativos o imperativos de la relación jurídica invocada por el demandante (excepciones sustanciales). Es decir, dentro este sentido concreto de las excepciones, las procesales objetan la válida integración de la relación procesal e impiden un pronunciamiento de fondo sobre la pretensión del actor, mientras que las sustanciales contradicen al fundamentación misma de dicha pretensión y procuran una sentencia desestimatoria.

    El doctor Arellano García define la excepción como el derecho subjetivo que posee la persona física o moralque tiene el carácter de demandada o de contrademandada en un proceso, frente al juzgador y frente a la parte actora o reconviniente en su caso, para contradecir lo establecido por el actor en la demanda o lo determinado por el reconviniente en la contrademanda y, cuyo objeto es detener el proceso o bien obtener sentencia favorable en forma parcial o total.

    B. Clasificación de las excepciones

    1. Desde el punto de vista de que la excepción esté basada en una disposición procesal o en una disposición de fondo, se pude hablar de excepciones adjetivas o excepciones sustantivas .
    1. Desde el punto de vista de que la excepción pueda suspender el procedimiento en un juicio o no lo paralice, podríamos mencionar excepciones de previo y especial pronunciamiento y excepciones comunes o normales.
    1. Desde el punto de vista de su denominación y siendo que el legislador en ocasiones se refiere a determinada excepción como una denominación determinada y otras veces alude a excepciones en general, se puede hacer referencia a excepciones nominadas e innominadas.
    1. Desde el punto de vista de que las excepciones se dirijan a detener la marcha de un proceso o a atacar las pretensiones de la parte actora o contrademandante para que haya una sentencia favorable, se pueden citar las excepciones dilatorias y las perentorias.
    1. Desde el punto de vista del momento procesal en que deba hacerse valer, habrá excepciones que tendrán que interponerse en un término más breve que el concedido para contestar la demanda y otras que, se harán valer simultáneamente con el escrito de contestación; además otras que, se harán valer con posterioridad a la contestación por tener el carácter de supervenientes.
    1. Desde el punto de vista de que las excepciones estén respaldadas o no, por la lógica, por las constancias de autos y por las normas jurídicas implicables a ellas, puede hacerse referencia a excepciones fundadas o infundadas.
    1. Desde el punto de vista de que las excepciones se promuevan adecuadamente conforme a las normas que rigen el proceso, o infrinjan las normas procesales que rigen su procedencia, puede hablarse de excepciones procedentes o improcedentes.

    C. Excepciones que derivan del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal

    Los artículos del trigésimo quinto al cuatrigésimo, del capítulo segundo, del título primero, del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal establecen todo lo referente a las excepciones contenidas en este ordenamiento.

    Todas las excepciones procesales que tenga el demandado debe hacerlas valer al contestar la demanda, y en ningún caso suspenderán el procedimiento.

    Es necesario apuntar que todas estas excepciones tienen el carácter de dilatorias, ya que impiden el pronunciamiento sobre la cuestión principal de fondo planteada en el juicio. Es decir, ponen un obstáculo a que se produzca el pronunciamiento normal que debiera proceder en el juicio de que se trate.

    1. Excepción de incompetencia del juez(art. 37). Sabiendo de antemano que toda demanda debe formularse ante el juez competente y que es nulo lo actuado por el mismo si fuere declarado incompetente, se puede proseguir con la explicación estableciendo que puede ser promovida esta excepción por declinatoria o por inhibitoria. La inhibitoria se intenta ante el juez a quien se considere competente, pidiéndole que dirija oficio al que se estima no competente, para que se inhiba y remita los autos. La declinatoria se propondrá ante el juez a quien se considere incompetente, pidiéndole que se abstenga del conocimiento del negocio y remita los autos al considerado competente. Las cuestiones de competencia en ningún caso suspenderán el procedimiento principal, pero deberán resolverse antes de dictar sentencia definitiva.
    1. Excepción de litispendencia (art. 38). Esta excepción se da en razón de que ya existe un litigio pendiente en el que se tramita el mismo negocio en donde las partes contendientes son las mismas y que el objeto del juicio anterior también se identifica con el segundo juicio. Procede cuando un juez conoce ya de un juicio en el que hay identidadentre partes, acciones deducidas y objetos reclamados, cuando las partes litiguen con el mismo carácter. El que la oponga debe señalar precisamente el juzgado donde se tramita el primer juicio, y acompañar copia autorizada de las constancias que tenga en su poder, o solicitar la inspección de los autos. El que oponga la litispendencia por existir un primer juicio ante juzgado que no pertenezca a la misma jurisdicción de apelación, sólo podrá acreditarla con las copias autorizadas o certificadas de la demanda y contestación formuladas en el juicio anterior, que deberá exhibir hasta antes de la audiencia previa, de conciliación y de excepciones procesales. En este caso declarada la litispendencia, se sobreseerá el segundo procedimiento. El efecto que se pretende lograr con esta excepción es definitivo, pues, se trata de que se concluya un indebido nuevo juicio y que se esté a los resultados del primero.
    1. Excepción de conexidad de la causa (art. 39 y 40). Se encuentra entre las dilatorias y también las de previo y especial pronunciamiento. Esta excepción tiene como objeto la remisión de los autos en que ésta se opone, al juzgado que previno, conociendo primero de la causa conexa para que se acumulen ambos juicios y se tramiten como uno, decidiéndose en una sola sentencia. Existe conexidad de causas cuando haya: identidad de personas y acciones, aunque las cosas sean distintas; identidad de personas y cosas aunque las acciones sean diversas; acciones que provengan de una misma causa, aunque sean diversas las personas y las cosas; identidad de acciones y de cosas, aunque las personas sean distintas. El que oponga la conexidad debe señalar precisamente el juzgado donde se tramita el juicio conexo, acompañando copia autorizada de las constancias que tenga en su poder o solicitando la inspección de los autos conexos. El efecto de la excepción es la acumulación de los autos del segundo expediente a los del primer juicio. Se trata de juicios distintos pero las acciones proceden de la misma causa.
    1. Excepción de falta de personalidad del actor o del demandado(art. 47). El juzgador está expresamente autorizado para examinar de oficio la personalidad de las partes. El interesado podrá corregir cualquier deficiencia al respecto hasta la audiencia del artículo 272-A. Contra el auto en que el Juez desconozca la personalidad negándose a dar curso a la demanda procederá el recurso de queja.
    1. Excepción de falta de capacidad (art. 47). La parte actora ha de ser una persona jurídica con capacidad procesal ya que el código establece que todo el que, conforme a la ley, esté en el pleno ejercicio de sus derechos civiles puede comparecer en juicio. Si carece de dicha capacidad, no deberá admitirse la demanda por tratarse de un presupuestoprocesal pero, si resistió el tamiz del juzgador dicha demanda, el demandado tiene la oportunidad de impugnarla al contestar la demanda y oponer esta excepción. El incapaz puede comparecer a juicio por conducto de sus representantes.
    1. Falta del cumplimiento del plazo, o la condición a que este sujeta la obligación(arts. 1938 y 1939 del C.C). La falta de cumplimiento del plazo o de la condición a que está sujeto el derecho que sirve de base a la acción intentada será motivo de resolución hasta que se dicte la sentencia definitiva. La obligación es condicional cuando su existencia o resolución depende de un acontecimiento futuro o incierto. La condición es suspensiva cuando de su cumplimiento depende la existencia de la obligación. Es obligación a plazo aquella para cuyo cumplimiento se ha señalado un día cierto, es decir, el que necesariamente ha de llegar. Esta excepción debe hacerla valer el demandado al contestar la demanda
    1. Excepción de división(arts. 1984 y 1985 del C.C.). Se sabe que la mancomunidad existe cuando hay pluralidad de deudores o de acreedores, tratándose de una misma obligación. A una deudor mancomunado no se le puede exigir la totalidad del adeudo pues su débito es conjunto con otros deudores y a cada deudor sólo se le puede exigir jurídicamente la parte que le corresponda pagar. Si se le reclama la totalidad exigirá la división de lo que se le reclama y la excepción será de división. Por tanto, interpondrán esta excepción, los deudores mancomunados a los que se les exija una porción mayor de aquella a la que están obligados.
    1. Excepción de orden o de excusión (art. 2814 al 2186, 2822 y 2824 del C.C). La excusión es un beneficio que se le concede al fiador ya que este no puede ser compelido a pagar al acreedor, sin que previamente sea reconvenido el deudor y se haga la excusión de sus bienes. La excusión consiste en aplicar todo el valorlibre de los bienes del deudor al pago de la obligación, que quedará extinguida o reducida a la parte que no se ha cubierto. la excusión no tiene lugar cuando el fiador renunció expresamente a ella, en los casos de concurso o de insolvencia probada del deudor, cuando el deudor no puede ser judicialmente demandado dentro del territorio de la República, cuando el negocio para que se prestó la fianza sea propio del fiador y, cuando se ignore el paradero del deudor, siempre que llamado éste por edictos, no comparezca, ni tenga bienes embargables en el lugar donde deba cumplirse la obligación.
    1. Excepción de la improcedencia de la vía. Cuando se declare esta excepción, su efecto será de continuar el procedimiento para el trámite del juicio en la vía que se considere procedente declarando la validez de los actuado, sin perjuicio de la obligación del juez para regularizar el procedimiento.
    1. Excepción de cosa juzgada (art. 92). Ésta una típica excepción procesal que ha de examinarse antes de las excepciones que se dirijan al derecho material invocado por la parte actora. En esta excepción sólo se examinará si ya el problema fue analizado en juicio anterior en el que se dictó sentencia. El demandado debe hacerla valer al contestar la demanda y no suspenderá el procedimiento.

    D. Excepciones que derivan del Código Civil para el Distrito Federal

    Todas estas excepciones que se encuentran en el Código Civil, pertenecen al género de las perentorias, entendidas éstas como aquellas que matan la acción ejercitada en contra del demandado. El vocablo proviene de la palabra perecer, en consecuencia, dichas excepciones tienen como objeto destruir o eliminar las pretensiones del actor.

    1. Excepciones de pago (arts. 2062 al 2096). El cumplimiento de las obligaciones extingue éstas. Pago o cumplimiento es la entrega de la cosa o cantidad derivada o la prestación del servicio que se hubiere prometido. Todas las modalidades y características de pago deberán expresarse al hacerse valer la excepción. Sería insuficiente que se expresara que ha habiendo pago y no se mencionaran las circunstancias en que el pago se realizó, así como si no se adjuntaran los documentos comprobatorios de ese pago. El Código Civil regula diversas situaciones que pueden llegarse a presentar en relación con el pago y deberá invocar la disposición que, en particular, se refiere a las modalidades y circunstancias en que se haya cumplido por el demandado con la obligación que se le reclama.
    1. Excepción de compensación (art. 2185 al 2187, 2190 y 2191). La compensación tiene lugar cuando dos personas reúnen la calidad de deudores y acreedores recíprocamente y por su propio derecho. La compensación produce el efecto de extinguir por ministerio de ley las dos deudas, hasta la cantidad que importe la menor. Por tanto, si el actor es también deudor del demandado, éste interpondrá la excepción de compensación, cuyo efecto será extinguir total o parcialmente su adeudo según sea el monto de lo que le debe el actor.
    1. Excepción de confusión de derechos (art. 2206). Esta excepción opera cuando, por alguna circunstancia, el demandado ha adquirido los derechos del actor. Es decir, hay extinción de obligación por confusión, cuando las calidades de acreedor y deudor se reúnen en una misma persona.
    1. Excepción de remisión de deuda (arts. 2209 y 2210). Es una forma de extinción de las obligaciones que consiste en que cualquiera puede renunciar su derecho y remitir, en todo o en parte, las prestaciones que le son debidas, excepto en aquellos casos en que la ley lo prohíbe. La condonación de la deuda principal extingue las obligaciones accesorias, pero la de éstas deja subsistente la primera.
    1. Excepción de novación (arts. 2213 al 2215 y 2220). Esta excepción se invoca para señalar que se ha extinguido el derecho que se pretende reclamar. La novación se presenta cuando las partes interesadas en un contrato lo han alterado sustancialmente estableciendo una obligación nueva que substituye a la antigua. La novación extingue la obligación principal y las obligaciones accesorias. Al resultado de la novación se le considera como un nuevo contrato y está sujeto a las disposiciones generales que rigen los contratos. Es importante anotar que nunca se presume la novación, ha de constar expresamente.
    1. Excepción de prescripción negativa (arts. 1158 al 1164). El principio de seguridad jurídica exige que, la falta de cumplimiento de una obligación, aunada a la falta de exigencia de ese cumplimiento, dé lugar a la extinción de las obligaciones. Por tanto, si se ha dejado transcurrir el término lega para que la acción se extinga o para que se extinga el derecho que le sirve de fundamento, se puede oponer esta excepción. La prescripción negativa se verificará por el sólo transcurso del tiempo fijado por la ley, por lo tanto, si no hay disposición que establezca que se trata de prestaciones imprescriptibles, la regla general es que prescribe en diez años. Es importante recordar que la prescripción se puede interrumpir con la presentación de la demanda.
    1. Excepción de condiciones resolutorias(art. 1940). A diferencia de que la existencia de una condición suspensiva que no se ha realizado, constituye es una excepción dilatoria; la presencia de una condición resolutoria que se ha realizado y que ha extinguido la obligación que se reclama en juicio, constituye una excepción perentoria. La condición es resolutoria cuando cumplida resuelve la obligación, volviendo las cosas al estado que tenían, como si esa obligación no hubiere existido.
    1. Excepción de término resolutorio. Puede suceder que, dentro de la hipótesis de libre contratación, en que las partes se obligan en la forma y términos que quisieron hacerlo, se pacte que la obligación se extinguirá por el transcurso de un tiempo previsto en el propio contrato. En este supuesto se está ante un término resolutorio que dará lugar a esta excepción perentoria. Si el término es suspensivo la excepción será dilatoria.
    1. Excepción de cesión de deudas(arts. 2051 y 2052). En esta excepción perentoria el demando arguye que ha dejado de tener la categoría de deudor que le atribuye el actor. La substitución de deudor requiere el consentimiento expreso o tácito del acreedor. Lo peligroso para el actor es que, existe ese consentimiento tácito. Se presume que el acreedor consiente en la substitución de deudor cuando permite que el substituto ejecute actos que debía ejecutar el deudor, como pago de réditos, pagos parciales o periódicos, siempre que lo hago en nombre propio y no por cuenta del deudor primitivo.
    1. Excepción de retención de la cosa vendida (arts. 2283, fracción I, 2286 y 2287) Es obligación del vendedor entregar las cosas vendida pero, si no se le ha pagado el precio puede retenerla, salvo si se le ha concedido plazo para el pago. Tampoco está obligado a la entrega, aunque haya conocido un plazo, si después de la venta se descubre que el comprador se halla en estado de insolvencia, de suerte que el vendedor corra inminente riesgo de perder el precio, a no ser que el comprador le dé fianza de pagar al plazo convenido.
    1. Excepción de inexistencia (arts. 1794 y 2224). Si el actor reclama al demandado el cumplimiento de una presunta obligación que emana de un acto inexistente, se hará valer la excepción perentoria de insistencia. El acto jurídico inexistente por la falta de consentimiento o de objeto que pueda ser materia de él no producirá efecto legal alguno. No es susceptible de valer por confirmación, ni por prescripción, su inexistencia puede invocarse por todo interesado. Los elementos de existencia serán el consentimiento y el objeto que pueda ser materia del contrato.
    1. Excepción de nulidad (arts. 1795, 2226 y 2229). Si la obligación deriva de un acto jurídico, se puede reclamar la nulidad de ese acto, por vía de la excepción. El contrato puede ser invalidado por incapacidad legal de las partes o de una de ellas, por vicios en el consentimiento, por que su objeto, o su motivo o fin, sea ilícito, porque el consentimiento no se haya manifestado en la forma que la ley establece. Puede hacerse valer la nulidad por vía de excepción habida cuenta de que ella puede prevalerse todo interesado, cuando es nulidad absoluta.
    1. Excepción de transacción (art. 2944 y 2953). Si la transacción es un contrato por el cual las partes, haciéndose recíprocas concesiones, terminan una controversia o previenen una futura, es lógico que, si surge la controversia futura, el demandado puede invocar esta excepción que es equivalente a la excepción de causa juzgada. La transacción tendrá, respecto de las partes, la misma eficacia y autoridad que la cosa juzgada; pero podrá pedirse la nulidad o la rescisión de aquella en los casos autorizados por la ley.

    Fichas Bibliográficas

    1. Arellano García, Carlos. Derecho procesal civil, 4ª ed., México, Porrúa, 1997.
    1. Arellano García, Carlos. Práctica forense civil y familiar , 21ª ed., México, Porrúa, 1999.
    1. Arellano García, Carlos. Teoría general del proceso, 6ª ed., México, Porrúa, 1997.
    1. Diccionario Jurídico Mexicano , 4 vols., 9ª ed., UNAM / Porrúa, México, 1996.
    1. Gómez Lara, Cipriano. Teoría general del proceso, 9ª ed., México, Harla, 1996. (Col. Textos Jurídicos Universitarios).
    1. Ovalle Favela, José. Derecho procesal civil, 7ª ed., México, Harla, 1995. (Col. Textos Jurídicos Universitarios).
    1. Pina, Rafael de. Diccionario de derecho, México, Porrúa, 1965.
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    Generalidades de la Hipoteca

    Por Huberto W. Ramírez Velázquez

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    Diagrama de flujo del proceso para cancelación parcial o total de hipotecas

    Por el Lic. Huberto W. Ramírez Velázquez

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    Diagrama de flujo del proceso para emplazar a un demandado por juicio especial hipotecario

    Por el Lic. Huberto W. Ramírez Velázquez

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    Diagrama de flujo en la ejecución de la sentencia por juicios hipotecarios

    Por el Lic. Huberto W. Ramírez Velázquez

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    Premio ADI 2010

    El día de ayer tuve la oportunidad de visitar en el Centro Bancomer El evento Expo desarrollo inmobiliario. durante 3 horas tuve la oportunidad de entrevistarme con los directivos de las empresas mas influyentes del sector en la república mexicana, lucian todos muy entusiastas y con el ánimo de construir mas que inmuebles, relaciones de negocios. no tengo duda de que lo esten logrando.

    La sorpresa de la noche fué presenciar la entrega del premio ADI, que se llevó Alfonso Salem Slim, vicepresidente ejecutivo de Impulsora del Desarrollo y el Empleo en América Latina (IDEAL), por el desarrollo del proyecto “Mexipuerto Ciudad Azteca Bicentenario”

    Un proyecto por demás interesante y funcional mis felicitaciones y admiración para este exitoso grupo.

    Acontinuación les transcribo una cobertura especial de Centro Urbano en la pluma de GABRIELA ROMERO.

    Expo Desarrollo Inmobiliario, The Real Estate Show 2010 fue nuevamente todo un éxito. Al evento, celebrado en Expo Bancomer, en la ciudad de México, se dieron cita los más importantes desarrolladores inmobiliarios, socios de la ADI -organizadora del evento- así como de importantes autoridades.

    Fue un foro en donde se escucharon las diversas posturas y visiones de la actual situación por la que atraviesa el sector inmobiliario.

    Durante la ceremonia inaugural, que contó con la presencia del Secretario de Desarrollo Social Heriberto Félix Guerra, dio inicio el evento que contó con diversas conferencias magistrales, abordando temas de los diversos sectores que integran la Asociación como centros comerciales, espacios industriales, corporativos y vivienda.

    El ganador de la noche

    La secretaria de Desarrollo Urbano del Estado de México, Marcela Velasco, en representación del Gobierno estatal, entregó el premio Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, A.C. (ADI) 2010, a Alfonso Salem Slim, vicepresidente ejecutivo de Impulsora del Desarrollo y el Empleo en América Latina (IDEAL), por el desarrollo del proyecto “Mexipuerto Ciudad Azteca Bicentenario”, el cual consiguió la máxima puntuación de los proyectos evaluados.

    Salem Slim, mencionó que entre los beneficios económicos, ambientales y sociales del “Mexipuerto Ciudad Azteca Bicentenario” está la renovación del entorno urbano, disminución de caos vial, reducción de contaminantes, regulación del transporte público e incremento en la seguridad del usuario, además del beneficio inmediato a más de 95 mil familias que habitan en el área de influencia.

    La terminal multimodal incluye un paradero de transporte público incluye el primer Metrobús del Estado de México, una plaza comercial, restaurantes, oficinas recaudadoras de impuestos, bancos, hospital y estacionamiento. Esta obra, de 20,000 metros cuadrados, es utilizado por 170,000 personas diariamente..

    La diferencia con otros centros de transferencia multimodal es que los usuarios transbordan del Metro a otros modos de transporte dentro de un mismo edificio, con rapidez y comodidades como áreas de comida, espacios para de niños y ventilación en los andenes.

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    Flujo del proceso para contestar demandas por juicio hipotecario.

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