Como escriturar sí solo se tiene un contrato privado….

  Por Adolfo Ocampo…..

¿Cómo escrituro si solo tengo un contrato privado?

Como ya he expuesto con anterioridad, la forma correcta de realizar una operación de compraventa es en una escritura, sin embargo, para el caso de que ya tenga el problema encima de tener tan sólo un contrato privado (o sea que sólo tiene un papel con firmas del vendedor y comprador) y ahora quiera realizar la escrituración, existen 2 opciones, la barata y la cara: 

1.- La primer solución, aparte de barata es la más rápida, pero para ello se requiere tener localizado al vendedor y que acepte acudir a la Notaría de su confianza para escriturar el inmueble, lo cual puede llevarnos a otros 2 supuestos que se formalice el contrato de compraventa privado o bien que se realice una nueva operación de compraventa con fecha actual en la Notaría, sólo la segunda opción será fiscalmente barata, porque la formalización del contrato privado conlleva el pago de impuestos con recargos, como explicaré más adelante. 

2.- La segunda solución es la típica y la más cara. Si no es posible localizar al vendedor, será necesario contratar a un abogado y llevar a cabo un juicio en el cual primero se tratará de localizar al vendedor (la búsqueda normalmente consiste en pedir a la Secretaría de Transportes que informe si tiene el domicilio del demandado dentro de su base de datos de licencias para conducir, investigación que normalmente es infructuosa) al no ser posible la localización del vendedor o bien si está localizable pero él se niega a acudir a la Notaría para firmar la escritura respectiva (cualquiera que sea el motivo), en ambos casos habrá que continuar con el procedimiento respectivo dentro del juicio, el cual consiste en acreditar fehacientemente que se compró el bien y se terminó de pagar el precio respectivo, para lo cual habrá que presentar toda la documentación que lo acredite, una vez hecho lo anterior, el Juez dictará sentencia y ordenará al vendedor que acuda a la Notaría que designe el comprador para efecto de formalizar el contrato privado. Normalmente el Juez ordena al Notario que le notifique personalmente al demandado que acuda a firmar dentro de los 5 días hábiles siguientes, lo cual genera el primer gasto en la Notaria (aparte de lo que ya haya pagado al abogado de honorarios por el juicio), ya que el Notario deberá notificarle al vendedor que debe acudir a la Notaría a firmar la escritura. Si no comparece el vendedor (cosa que es lo común), habrá que “acusar la rebeldía del vendedor”, o sea, habrá que ir nuevamente con el Juez y decirle que como no compareció a firmar la escritura respectiva el vendedor, que la firme entonces el propio Juez, con lo cual queda terminado el procedimiento judicial y se turna el expediente de nueva cuenta al Notario (la primera vez se turnó cuando el Notario le notificó que compareciera a firmar) designado por el comprador para que formalice la escritura. 

En la Notaría es donde viene lo realmente caro debido a los impuestos. Conforme al artículo 6 del Código Fiscal para la Federación y sus correlativos en cada una de las legislaciones locales, los impuestos se causan “…al momento en que se producen las situaciones jurídicas previstas por las leyes respectivas…”, o sea, si una ley dice que se causa un impuesto al momento en que se vende un inmueble ¿cuándo es el momento de venta en un contrato privado que se quiere formalizar en escritura? obvio que el momento de venta es la fecha del contrato privado, puesto que en el juicio solo se esta formalizando el acto que nació con el propio contrato, ahora bien ¿qué pasa con los impuestos que no se pagan a tiempo? causan actualización y recargos, como todos sabemos, un peso de hace 10 años no es igual al peso de hoy, no tienen el mismo valor adquisitivo, pues bien, Hacienda esta conciente de ello y por eso determina en su ley que los impuestos que no se paguen a tiempo deberán actualizarse a lo que equivaldrían hoy en día (tomando como referencia el índice nacional de precios al consumidor) y a esa actualización habrá que sumarle los recargos los cuales son mensuales y hasta por 5 años. Por otro lado Hacienda no permite que se deje de pagar algún impuesto, por lo que adivine quién pagará los impuestos del vendedor… si, así es, el comprador los pagará, puesto que es el único interesado en regularizar su propiedad, así es que si no consigue a su vendedor o bien este se niega a firmar la escrituración respectiva, lo mejor es que o prepare un buen colchoncito o bien llegue a un arreglo económico con él, tal vez le salga mas barato.  

Para todo lo anterior hay que tomar en cuenta que el vendedor tiene su escritura, de lo contrario, no podrá hacerse ninguna de las opciones anteriores, porque no puede crearse una escritura de la nada, se requiere tener como antecedente otra escritura. La razón es que la escritura es un documento que da seguridad jurídica, no se puede dar seguridad si el vendedor no tiene su propia seguridad, es como construir un castillo de arena sobre otro castillo de arena, ninguno de los 2 tiene cimientos y por lo tanto se caerán ambos.

El juicio deberá seguir el siguiente trámite:

 1.- Presentar la demanda solicitando que se obligue al vendedor (demandado) para que firme la escritura correspondiente en virtud de que el comprador (los abogados le llamamos “parte actora”) cumplió con los términos pactados en el contrato de compraventa, el cual deberá exhibirse junto con todas las pruebas que se crean convenientes (depósitos, recibos de pago, testigos, etc.) 

 2.- Al recibirla el Juez ordena llamar al demandado para que se defienda (en la jerga legal se le llama “emplazar a juicio”). 

 3.- Luego pueden pasar 2 cosas, que el demandado conteste o que no lo haga, si contesta, se dará vista a “la parte actora” con la contestación para que manifieste lo que crea conveniente según la contestación del demandado (podría decir que no es cierto, que su firma es falsa, en fin, miles de cosas). 

 4.- El trámite siguientes es desahogar las pruebas que se le presenten al Juez (los documentos como el contrato y los comprobantes de pago se desahogan por su propia naturaleza al tenerlos a la vista, pero si se proponen testigos habrá que interrogarlos en presencia del Juez, también si se pide que el demandado sea interrogado, si se llegaren a pedir peritos para verificar la autenticidad de las firmas, habrá que presentarlos al Juez y esperar a que rindan sus declaraciones, etc). 

 5.- Una vez desahogadas las pruebas el Juez procederá a estudiar nuevamente el expediente y dictará la sentencia respectiva, condenando o liberando a la parte demandada, según se logre o no acreditar quién tiene la razón en base a los documentos y demás pruebas que se presenten. 

 6.- Si la sentencia condena a la parte demandada a firmar la escritura respectiva, habrá que turnar el expediente al Notario para que prepare la misma. 

 7.- En caso de que el demandado incista en NO firmar la escritura, habrá que pedirle al Juez que él firme la misma. 

 Hay que tomar en cuenta que hay distintos plazos para contestar la demanda, presentar pruebas, desahogarlas y dictar sentencia, los cuales deben respetarse, puesto que ellos garantizan el derecho de toda persona para defenderse. En tal sentido, si se tiene suerte, no hay ningún problema y no se te atraviesen algún tipo de vacaciones, pasarán por lo menos 6 meses para que se dicte sentencia, si el demandado llega a contestar o dar algún problema el juicio se puede alargar hasta 2 años o más.

 Por eso mi insistencia en que no arriesgue su patrimonio, a la larga lo barato le saldrá más caro, mejor acuda ante el Notario de su confianza y escriture.

Acerca de Alejandro Aguirre Desamaniego

Experto en la promoción y venta de oportunidades inmobiliarias, inmuebles adjudicados, derechos litigiosos e inmuebles en remates judiciales en la República Mexicana.
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