Cuánto tiempo tarda el proceso de ejecución hipotecaria (foreclosure)

by Mike Periu on 25 June 2009

in Casas

La ejecución hipotecaria –o foreclosure en inglés– es el proceso legal mediante el cual un prestamista toma posesión de la casa que respalda un préstamo. Típicamente la casa respalda un préstamo hipotecario que se usó para comprar la casa. La intención del prestamista no es quedarse con la casa, sino venderla y usar el dinero generado por la venta para recuperar el dinero que prestó. Este año el ritmo de propiedades que entran en ejecución hipotecaria ha superado las 300,000 cada mes.

Al comparar esto con el número de propiedades cuyas hipotecas han sido modificadas mediante el programa Making Home Affordable –50,000 en todo el año– queda claro que cientos de miles de familias van a caer en la ejecución hipotecaria a pesar de las medidas tomadas por el gobierno. Una pregunta clave que muchos hacen es cuánto tiempo toma exactamente este proceso de ejecución hipotecaria.

Cronograma de una ejecución hipotecaria

El proceso de la ejecución hipotecaria se puede dividir en varias etapas. Cada etapa toma un plazo distinto y varía sustancialmente por estado. No es un proceso sencillo ni es un proceso estándar. Es algo bien complicado y por eso es sumamente importante que te asesores con alguien que conoce las leyes de ejecución hipotecaria en el estado donde vives.

Aquí presento una ejecución hipotecaria ejemplar comenzando desde el día en que no se envía la cuota vencida. No olvides que dado el incremento enorme en el número de propiedades que están pasando por este proceso, algunas etapas pueden tardar mucho más sólo por el hecho de que las financieras no dan abasto.

Día 1

Llega la fecha de vencimiento de tu cuota y no la envías. Estás tarde con tu cuota.

Día 2 a 15

El administrador de tu hipoteca (loan servicer) en algunos casos da un período de gracia en espera de la cuota.

Día 16 a 30

Al no recibir el pago, una penalidad por pagar tarde se agrega a tu cuenta.

Día 45 a 60

El administrador de tu hipoteca envía una carta notificándote que has violado los términos de tu hipoteca y te dan 30 días para resolver la situación pagando lo que debes: las cuotas atrasadas, más las penalidades e intereses acumulados. Esta notificación se llama “breach letter” en inglés.

Día 90 a 105

Después de no recibir un pago por las cuotas atrasadas, el administrador de la hipoteca le envía el expediente al departamento de ejecución hipotecaria dentro de la empresa y contratan un abogado para comenzar el proceso legal de ejecución hipotecaria.

Así que desde el momento en que uno deja de pagar la cuota, toma como 3 meses para que el proceso de ejecución hipotecaria comience. Cómo se comienza un proceso de ejecución hipotecaria varía mucho por estado. En algunos casos el abogado tiene que notificar formalmente a la corte local que está comenzando el proceso de ejecución hipotecaria. En otros casos también pone una notificación pública (en el periódico) de lo mismo. Luego hay una serie de documentos que tienen que ser archivados en la corte local.

Día 150 a 415

En esta última etapa, la casa se pone a la venta o es subastada por el alguacil. Este proceso puede tomar unos meses o puede tardar más de un año. En los estados donde se requiere un juicio para que el prestamista tome control de la casa, el proceso tarda más. En los estados donde la ley no requiere un proceso judicial, esto puede ocurrir en tan sólo 2 meses.

Después de la venta

En algunos estados, después de que se vende la casa, el gobierno le da al dueño que perdió la casa un tiempo –conocido como el “redemption period”– durante el cual puede comprar la casa de vuelta si tiene el dinero. En otros estados, los dueños tienen que irse de la casa inmediatamente después de la venta.

Acerca de Alejandro Aguirre Desamaniego

Experto en la promoción y venta de oportunidades inmobiliarias, inmuebles adjudicados, derechos litigiosos e inmuebles en remates judiciales en la República Mexicana.
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