Proceso para adquirir remates judiciales

Remates juduciales hipotecarios

La  actividad consiste, entre otros asuntos inmobiliarios y legales, en la promoción de las carteras de bienes adjudicados así como la captación de todos y cada uno de los diversos remates o subastas públicas de inmuebles que se efectúan en los tribunales de la Ciudad de México y que se adecúen a las  solicitudes existendes de los clientes una vez que se registran como tales.

Para registrarse como clientes, se deben cumplir con los siguientes requisitos:

1.- Enviar una carta de intención acompañada de la copia de su credencial de elector solicitando información de las oportunidades a rematarse o bien las listas de inmuebles adjudicados disponibles en el interior de la República Mexicana, mantener una entrevista o bien una conferencia telefónica en la que se le explicarán los procesos de venta de los asuntos por lo que se adquiere un ganancial tan alto; el por qué su inversión es totalmente segura y sin riesgo alguno; cómo es el procedimiento para adquirir el inmueble o inmuebles de su preferencia y cómo interpretar los informes que le enviémos (avalúo judicial, postura, tipo de almoneda, etc.).

2.- Durante nuestras comunicaciones  y  sólo en el caso de que decida registrarse como nuestro cliente, usted tendrá que firmar un convenio de confidencialidad, que nos permitirá enviarle información confidencial obteniendo los beneficios de recibir la información oportuna, e inclusola posibilidad de solicitar la documentación y antecedentes de cada asunto diponible en carteras o en su caso los Análisis y Diagnósticos Jurídicos necesarios hasta encontrar alguno de su interés.

El convenio de confidencialidad garantiza a ambas partes la la seriedad que un proceso de esta naturaleza merece para la adquisición de inmuebles por este medio y si ese interés es serio a través del compromiso; si no lo está, entonces nadie perderá su tiempo.

Asimismo, durante el proceso de acercamiento, y una vez registrado como cliente le pediremos la siguiente información:

A.- Qué tipo de inmueble desea (casa, departamento, local, edificio, terreno, bodegas, etc.), así como sus características.

B.- En qué estado de la República la zona o zonas que prefiere (colonias, delegaciones o municipios que deberán estar comprendidas dentro de la República Mexicana.

C.- De qué características lo desea, en el entendido de que cualquier trato que le propongamos, adquirirá dicho inmueble entre el 60% y 70% de su precio real.

En algunos casos el costo puede ser inferior al 70% de su precio real (entre mayor sea la disposición o inversión, mayor será el margen de oferta). No hay límites para su inversión.

Para el caso de venta de inmuebles adjudicados y derechos litigiosos nuestros honorarios equivalen al 30% mas IVA del descuento gestionado en su beneficio tomando como base el valor de referencia, para el caso de inmuebles en remate nuestros honoarios equivalen al 7% mas IVA del valor a pagar en la subasta, y para el caso de adquisiciones con valores menores a los menores a $200,000.00 una cuota fija por $20,000.00 mas IVA.

Los gastos de escrituración e impuestos serán adicionales y para el caso de remates judiciales usted eligirá al Notario de su preferencia para que elabore la escritura del bien adquirido.

3.- El objeto de la adquisición: Para habitarlo o para inversión.

Adquiera casas, departamentos, edificios, terrenos, bodegas, etc., inmuebles en toda la República Mexicana contamos con mas de 9,000 asuntos diponibles para su revisión y para los casos de remates judiciales hipotecarios, se realizan aproximadamente 300 semanales.

Magnífica Inversión. Todo a través de Billete de Depósito expedido por el Banco del Ahorro Nacional y Servicios Financieros (BANSEFI), antes Nacional Financiera y a través del Juzgado correspondiente. No pierda tiempo y aproveche.

INTRODUCCIÓN

1.- Antes que nada, le informamos que este tipo de adquisiciones opera exclusivamente de contado, no se pueden adquirir los bienes en Subasta Pública, Almoneda o Remates Judiciales (estos tres conceptos los utilizamos como sinónimos entre sí.) mediante alguna clase de créditos ni financiamientos. SOLO ES DE RIGUROSO CONTADO. Salvo que se trate de Terceras Almonedas, en las que se puede ofrecer cualquier cantidad (es libre el ofrecimiento), pero en estos casos cambian las condiciones de contratación.

2.- Nuestra Empresa como enlace autorizado entre las mas representativas Empresas recuperadoras de Cartera , bancos, Sofoles, Hipotecarias y despachos administradores de cartera hipotecaria reconocidos en el medio, tenemos la posibilidad de informarnos y enterarnos previamente de todas y cada una de las subastas que se realizan en los Tribunales de la Cd. De México ( aproximadamente 300 a la semana); no capturamos todas, sino únicamente las que se acercan a las solicitudes de nuestros clientes registrados, de acuerdo a la información que nos han proporcionado.

3.-Para los casos de remates judiciales hipotecarios la información inicial que capturamos es básica, sólo sabemos algunos datos como domicilio del inmueble, en la gran mayoría de los casos no sabemos con certeza si es una casa, depto., terreno, edificio, bodega, etc., como tampoco su descripción física, sólo sabemos el domicilio del inmueble a subastar, así como el Avalúo Judicial, la Postura Legal, la fecha del remate, el tipo de Almoneda, pero hasta ahí; la interpretación del tipo de inmueble deberá hacerse de la siguiente manera, si el domicilio es Av. de la Unión # 334  que es una casa, pero en realidad puede ser un terreno o un edificio como realmente acontece. Si tiene como domicilio Av. de la Unión# 334-404 deberá interpretarse como departamento, pero en realidad puede ser una oficina.

4.- La información básica capturada  la enviamos a nuestros clientes ya registrados, por lo menos una vez cada 15 días a través de correo electrónico, adicionalmente a ello podrá visualizar en ésta bitacora las actualizaciones mas representativas , donde directamente podrá consultar listados de todas las ofertas, tanto de remates, adjudicaciones, cesiones de derechos litigiosos y de otros tipos.

5.- Al recibir nuestros clientes la información ya sabrán interpretar conjunta y adecuadamente los elementos que componen las subastas públicas (el avalúo judicial, la postura legal, la fecha del remate, el tipo de Almoneda, etc.), elementos que se explican detalladamente en esta bitacora.

6.- Al recibir el cliente la información básica, escoge los que crea se adaptan más a sus requerimientos y tiene que ir a verlos inmediatamente porque las fechas de las almonedas o remates son muy próximas, fluctúan entre 7 a 30 días desde el momento en que tenemos la información y sólo se dan en fecha determinada y se tienen que hacer preparativos para que nuestro cliente pueda ser postor en dicho remate o subasta.

7.- Una vez que conocen físicamente los inmuebles elegidos y si alguno(s) se adapta(n) a sus necesidades, le solicitamos que nos lo informe de forma inmediata, vía telefónica y/o correo electrónico y sí usted cuenta con un abogado de su confianza invitarlo a conocer el asunto para que le de sus opiniones, sí no lo tiene, disponemos de alguno de nuestros abogados por una cuota de $2,500.00 mas IVA para que le entregue diagnóstico jurídico que le permita confirmar la viabiliad de la adquisición, análisis que recomendamos contratar para cada caso de su interés; una vez hecha la solicitud del análisis, realizaremos de inmediato el análisis jurídico directamente del expediente en el Juzgado correspondiente sobre ese remate o subasta.

En este análisis conocemos todo lo que originó que el inmueble en cuestión se esté rematando y detalles específicos del procedimiento, como cuánto debe el propietario de ese bien (capital, intereses y demás accesorios legales), si tiene otros acreedores que hayan gravado también el bien en cuestión (aunque cualquier adquisición pasa a la propiedad de nuestros clientes “libre de todo gravámen”, por así orenarlo la Ley), el avalúo judicial con su descripción detallada en el aspecto físico del inmueble y en fin, todo lo necesario para determinar y calificar si es o no una buena inversión.

En caso de que se diagnostíque el asunto no viable, el cliente tentrá derecho a otros análisis jurídicos sin cubrir ninguna cantidad hasta que se diagnostique uno como buen negocio, es decir, viable, En caso de no contratar la adquisición del inmueble en cuestión, tendrá que cubrir inmediatamente la cantidad de $2,500.00 MAS IVA por el análisis y diagnóstico jurídico viable y que fue desaprovechado, con el objeto de que su derecho de registro siga vigente, para hacerlo efectivo cuando se requiera en otra oportunidad que le interese; la finalidad común en todo momento será concertar intereses para la adquisición del inmueble.

8.- Una vez realizado el análisis jurídico por su abogado de confianza o nuestro abogado experto y calificado éste como de buen negocio, informamos al cliente sobre el asunto y el inmueble en detalle, le informamos la descripción del mismo y el precio total en que lo podrá adquirir; a este precio habrá que agregar el 7% mas IVA correspondiente al pago de neustros honorarios por la gestión y los gastos de operación para dicha adquisición; sin incluir los costos de escrituración ante el Notario Público que usted elija y que su contratación es independiente y autónomo de nuestro despacho.

9.- El cliente decide hasta ese momento si quiere adquirir o no dicho inmueble; sí hizo uso de los servicios de nuestro abogado expertos y su respuesta es no, tendrá que cubrir la cuota de $2,500.00 MAS IVA por el análisis y diagnóstico jurídico viable que desaprovechó y le continuáremos buscando otro inmueble que se adapte a sus necesidades con la misma tónica que se ha mencionado. Si decide adquirirlo, entonces celebramos un Contrato de Prestación de Servicios Profesionales para ello, en el cual el cliente y nosotros nos obligamos respectivamente y detallamos dichas obligaciones.

Los diferentes contratos se los enviaremos una vez que tengamos su carta de intención y la copia de su credencial de elector.

REQUISITOS PARA OBTENER EL REGISTRO DE CLIENTE

Una vez que ya están enterados y convencidos de los beneficios de este tipo de adquisiciones y negocios, deberán solicitar una entrevista y acudir a ella; En dicha entrevista se les aclararán todas sus dudas.

En caso de querer ser registrados como nuestros clientes, deberán llenar un formulario con los requerimientos del inmueble deseado, entregar su carta de intención, firmar el convenio de confidencialidad y entregar una copia de su credencial de elector .

Cumpliendo con dichos requisitos y a partir de ese momento, le estarémos enviando los listados de oportunidades para su revisión.

REQUISITOS Y OBLIGACIONES PARA COMPRAR EN SUBASTA PUBLICA.

Una vez firmado el contrato, el cliente deberá obtener un billete de depósito en el BANCO DEL AHORRO NACIONAL Y SERVICIOS FINANCIEROS, S.N.C.(BANSEFI), antes Nacional Financiera a favor del Juzgado que esté subastando el bien por una cantidad igual o superior al 10% del Avalúo Judicial respectivo. Este billete sirve para garantizar la seriedad de la postura legal del cliente ante el Juzgado correspondiente y le permite participar como postor en la subasta. Este billete de depósito se adquiere en algunas sucursales de BANSEFI y no cobran ninguna comisión por este concepto, sólo debe exhibir la cantidad exacta del billete de depósito que está solicitando; Lo puede hacer en efectivo, en cheque certificado, cheque de caja o espewa, que tienen un costo de $100.00 más IVA; Si lo hace en efectivo puede adquirirlo, incluso el mismo día de la fecha del Remate; Si lo hace a través de los cheques mencionados, se debe ordenar o entregar dicho cheque y solicitar el billete de depósito 2 días antes de la fecha de la Subasta.

El cliente deberá presentarse junto con nuestros representantes, quienes representarán sus intereses ante el Juzgado correspondiente y llevar el Billete de Depósito el día y hora fijada para el Remate, llevando una identificación que contenga fotografía y firma.

Este billete de Depósito, en caso de que no se le adjudique al cliente el inmueble rematado, el Juez ordenará en ese mismo instante que se le devuelva y no habrá erogado absolutamente nada y nosotros continuaremos buscándole otro inmueble que se adapte a lo solicitado.

ELEMENTOS QUE CONSTITUYEN LA SUBASTA PUBLICA

AVALUO JUDICIAL: Es el valor designado por peritos en el juicio del inmueble a rematar, generalmente este valor tiene un precio inferior en un 30% al real. En algunos casos el castigo al valor de la propiedad es de más del 30%. (cuidado, no es el precio final del bien, se suman también los gastos de abogados representantes y sus honorarios).

POSTURA LEGAL: Es el precio mínimo que se señala para que los postores o clientes ofrezcan y se adjudiquen el inmueble y que es determinado por el Juez de acuerdo a la ley; en la mayoría de los tipos de juicio se determina así:

A.- En la Primera Almoneda, las dos terceras partes del Avalúo Judicial. (no en todos los casos)

B.- En la Segunda Almoneda, se hace una reducción del 20% al Avalúo Judicial y al resultado se le aplican las dos terceras partes. (lo de las 2/3 partes no en todos los casos)

C.- En la Tercera Almoneda, igual que lo señalado en la Segunda Almoneda; pero con la opción de que se puede ofrecer pagar cualquier cantidad y a plazos, siempre y cuando la Almoneda haya salido con la opción de “sin sujeción al tipo” (al escogerse pagar con la última opción mencionada, cambian las reglas de la contratación)en estos casos habrá que agregar el 7% mas IVA por concepto de honorarios por nuestra gestión y gastos.

ALMONEDA: Sinónimo de Remate y de Subasta, se utiliza para indicar el número de veces que ha salido el inmueble a la venta pública, generalmente sólo salen tres veces, es decir, Primera Almoneda, Segunda Almoneda y Tercera Almoneda.

ANALISIS JURIDICO: Es el estudio en detalle que nuestros abogados , como peritos, hacen del expediente judicial del juicio donde proviene la subasta pública, una vez de que el cliente nos informa su interés primario sobre algún inmueble, para determinar si el negocio es bueno o es malo y en consecuencia informarle al cliente los detalles del inmueble a subastar, como la superficie, la construcción, cuánto se debe, etc. Y determinar así el precio total del bien .

PUJA: Es la cantidad superior que ofrece un postor sobre la ofrecida por otro para adquirir el inmueble que se remata. Se pueden hacer varias pujas en la subasta por el cliente.

PRIMER BILLETE DE DEPOSITO: Es el billete de depósito que se adquiere en BANSEFI, mediante el pago de una cantidad igual o superior al 10% del Avalúo Judicial del bien a subastar y que es entregado por el cliente en la Subasta Pública al Juez, para garantizarle la seriedad de su postura u oferta.

SEGUNDO BILLETE DE DEPOSITO: Es el billete de depósito que se adquiere en BANSEFI, mediante el pago que hace el cliente de la cantidad remanente, entre el primer billete de depósito y la cantidad aceptada por el Juez. (éste billete debe ser exhibido al Juzgado dentro del tiempo que señale el Juez y que mínimo son tres días, en caso de que no se hiciere en dicho término, el cliente perderá la totalidad de su primer billete de depósito.).

DILIGENCIA DE REMATE: Es la etapa procesal mediante la cual, una vez celebrado el contrato respectivo de Prestación de Servicios Profesionales con nosotros y comprado el Primer Billete de Depósito, acudimos al Juzgado correspondiente en la fecha y hora señalados para el remate y nuestro cliente ofrece ahí su postura para la adquisición del inmueble deseado.

APROBACIÓN DEL REMATE: Es el acuerdo o resolución del Juez, mediante el cual aprueba la compraventa judicial a favor del cliente, una vez que éste ha pagado la totalidad del precio de la postura ofrecida; desde este momento el Cliente ya es propietario jurídicamente hablando del bien subastado.

LA ESCRITURACION: Es el momento procesal mediante el cual, una vez elaborada la Escritura de compraventa judicial por el Notario Público que haya elegido el cliente, y por negativa del demandado a firmarla, si es el caso, el Juez la firmará en rebeldía de éste, quien es el antiguo dueño del inmueble.

LA POSESION: Es el momento mediante el cual, una vez de que se haya firmado la Escritura de compraventa judicial, el Juez ordena que se ponga en posesión física al cliente, el inmueble en cuestión.

HONORARIOS: Los honorarios que cobramos por el servicio se estiman en cada negocio y los determinamos de la siguiente manera: Tomamos en consideración el tipo de negocio, estimamos los gastos que se vayan a generar, el costo de la postura del inmueble, sumamos estos conceptos y el resultado será el precio total del inmueble para el cliente, el cual deberá estar comprendido entre el 60 y 70% del precio real del inmueble; si este costo fuera superior al 70% de su precio real, calificaremos el negocio de que se trate como no viable económicamente. Claro que para sacar los precios finales, antes debemos realizar el análisis jurídico de que se trate.

LAS CESIONES DE DERECHOS LITIGIOSOS.

Existe una modalidad para asegurar la adquisición de los inmuebles en cuestión por parte de nuestros clientes frente a otros postores, es la siguiente: La Cesión de Derechos Litigiosos es la adquisición de los derechos del juicio más no del inmueble, el inmueble es la garantia del juicio y con esta cesión se garantiza que nuestro cliente ganará el inmueble en el remate que se efectuará con posterioridad frente a otros postores. ejemplo:

1.- El acreedor o parte actora nos dice: tengo este juicio y la garantia es un inmueble que según nosotros vale $1’000,000.00 (puede valer más),

2.- Te vendo los derechos litigiosos en $500,000.00 para algún cliente tuyo.

3.- El crédito a ceder es de $2’000,000.00 más lo que se siga generando por intereses.

4.- Hacemos el análisis para verificar que lo que están cediendo sea con toas las características con que nos las ofrecen, que el juicio no tenga problemas y que esté cercano a la preparación o que tenga fecha de remate, descripción del inmueble en garantía

5.- Celebramos la cesión de los derechos litigiosos ante el Juez correspondiente, donde el cliente paga $500,000.00 y recibe a cambio $2’000,000.00 más lo que se siga generando en garantía del crédito reconocido en juicio.

6.- A través de la cesión de derechos, el cliente sustituye a la parte actora como acreedor y a través de nosotros se prepara el remate.

7.- El cliente puede ofrecer como postura la totalidad del crédito adquirido, es decir, los $2’000,000.00 más lo que se haya generado de intereses. Por lo cual ningún postor ofrecerá más de lo que ofrezca nuestro cliente y en consecuencia adquirirá el inmueble en cuestión.

Acerca de Alejandro Aguirre Desamaniego

Experto en la promoción y venta de oportunidades inmobiliarias, inmuebles adjudicados, derechos litigiosos e inmuebles en remates judiciales en la República Mexicana.
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