Lista de inmuebles adjudicados en Distrito Federal y Estado de México

Increibles ofertas

A continuación presento una lista de inmuebles adjudicados en el Distrito Federal y El Estado de México que pertenecen a una prestigiada Empresa Recuperadora de cartera Hipotecaria.

Por razónes de confidencialidad no están identificados los números oficiales de los inmuebles, sin embargo es posible tener acceso a la información y a gestionar una entrevista con el abogado que lleva los casos, siempre y cuando se identifique mediante el envío de su credencial de elector y nos envíe una carta de intención en la que manifeste su interés por estudiar el caso para eventualmente adquirirlo.

El proceso de adquisición es muy rápido y todos los casos seleccionados que se exponen en esta entrada son factibles de ser escriturados a su nombre.

Es posible que gestionemos un importante descuento en su nombre y representación ante la Empresa administradora y para ello le invito a que revise la siguiente liga en la que exponemos nuestra polìtica de honorarios para casos como los que aqui presentamos.

Proceso de Adquisición

Dir_Gta Col Cd Edo V_Comercial FecAct Etapa OBSERVACION CIUDAD
CERRADA PASEO DEL PREGONERO No EDIFICIO DEPTO. COLINAS DEL SUR ALVARO OBREGON DISTRITO FEDERAL $805.500,00 31/03/2004 ADJUDICACIÓN PENDIENTE ESCRITURACION DF

AVENIDA XOLA No , DEPTO ALAMOS BENITO JUAREZ DISTRITO FEDERAL $554.000,00 31/07/2004 ADJUDICACIÓN ENVIO A NOTARIA
CHIAPAS No CHALMA DE GUADALUPE GUSTAVO A MADERO DISTRITO FEDERAL $310.500,00 02/08/2003 ADJUDICACIÓN PENDIENTE INCRIPCION DE ESCRITURA DF

ORIENTE NO EDF EL COYOL EL COYOL GUSTAVO A MADERO DISTRITO FEDERAL $576.900,00 30/06/2004 ADJUDICACIÓN PENDIENTE INCRIPCION DE ESCRITURA DF

AVENIDA MIGUEL HIDALGO No , L M DEPTO LA CRUZ IXTACALCO DISTRITO FEDERAL $790.000,00 16/06/2007 ADJUDICACIÓN PENDIENTE ESCRITURACION DF

AND 1 DE G ED VIV M CONJ HAB BELLAVISTA BELLAVISTA IZTAPALAPA DISTRITO FEDERAL $522.000,00 02/08/2003 ADJUDICACIÓN ESCRITURA A FAVOR DE FII DF

FRANCISCO CESAR MORALES No EDIFICIO, DEPTO. FUENTES DE ZARAGOZA IZTAPALAPA DISTRITO FEDERAL $360.000,00 31/03/2004 ADJUDICACIÓN PENDIENTE ESCRITURACION DF

GALIA No L, M LOMAS ESTRELLA IZTAPALAPA DISTRITO FEDERAL $2.844.000,00 31/03/2004 POSESIÓN FÍSICA ESCRITURA A FAVOR DE FII
BENITO JUAREZ DEPARTAMENTO EDIFICIO PRESIDENTES DE MEXICO IZTAPALAPA DISTRITO FEDERAL $281.000,00 29/01/2004 ADJUDICACIÓN PENDIENTE ESCRITURACION DF

BENITO JUAREZ DEPTO. EDIFICIO- PRIMERA PRESIDENTES DE MEXICO IZTAPALAPA DISTRITO FEDERAL $281.000,00 31/01/2007 ADJUDICACIÓN PENDIENTE ESCRITURACION

FRANCISCO CESAR MORALES No , DEPTO , ED SANTA MARTHA ACATITLA NORTE IZTAPALAPA DISTRITO FEDERAL $360.000,00 16/02/2007 ADJUDICACIÓN ESCRITURA A FAVOR DE FII

FRANCISCO CESAR MORALES No , EDIFICIO DEPTO SANTA MARTHA ACATITLA NORTE IZTAPALAPA DISTRITO FEDERAL $360.000,00 16/08/2007 ADJUDICACIÓN PENDIENTE ESCRITURACION DF

FRANCISCO CESAR MORALES No1, EDIFICIO DEPTO. SANTA MARTHA ACATITLA NORTE IZTAPALAPA DISTRITO FEDERAL $360.000,00 31/01/2007 ADJUDICACIÓN PENDIENTE ESCRITURACION DF

FRANCISCO CESAR MORALES No , EDIFICIO , DEPTO. SANTA MARTHA ACATITLA NORTE IZTAPALAPA DISTRITO FEDERAL $364.000,00 31/01/2005 ADJUDICACIÓN PENDIENTE INCRIPCION DE ESCRITURA DF

FRANCISCO CESAR MORALES No , EDIFICIO FUENTE DE VENUS, DEPTO. SANTA MARTHA ACATITLA NORTE IZTAPALAPA DISTRITO FEDERAL $360.000,00 31/03/2004 ADJUDICACIÓN PENDIENTE ESCRITURACION DF

TERCERA CALLE DE ALBAÑILES NO LT Y MZA FRACCIONAMIENTO CUCHILLA DE SAN LAZARO MORELOS VENUSTIANO CARRANZA DISTRITO FEDERAL $1.730.000,00 31/07/2006 ADJUDICACIÓN PENDIENTE ESCRITURACION DF

PLATINO No, DEPTO VALLE GOMEZ VENUSTIANO CARRANZA DISTRITO FEDERAL $393.300,00 31/03/2004 DACIÓN EN PAGO ESCRITURA A FAVOR DE FII DF

PLATINO No, DEPTO VALLE GOMEZ VENUSTIANO CARRANZA DISTRITO FEDERAL $421.000,00 31/01/2007 ADJUDICACIÓN PENDIENTE ESCRITURACION ACTOPAN

NUEVO MEXICO N1, CASA XOLALYECA AMECAMECA MEXICO $581.000,00 16/03/2004 EJEC. CONV. JUD. ADJUDICACION PENDIENTE ESCRITURACION DF

PORFIRIO DIAZ No EDIFICIO, DEPTO CIUDAD ADOLFO LOPEZ MATEOS ATIZAPAN DE ZARAGOZA MEXICO $450.000,00 30/12/2004 ADJUDICACIÓN PENDIENTE ESCRITURACION DF

AVENIDA CALACOAYA No, L , M IGNACIO LOPEZ RAYON ATIZAPAN DE ZARAGOZA MEXICO $900.000,00 02/08/2003 POSESIÓN FÍSICA ESCRITURA A FAVOR DE FII

HACIENDA JURICA No 1L 5, M IZCALLI EL CAMPANARIO ATIZAPAN DE ZARAGOZA MEXICO $580.000,00 02/08/2003 ADJUDICACIÓN PENDIENTE ESCRITURACION DF

AVENIDA DE LAS COLONIAS No6, EDIFICIO DEPTO. LAS COLONIAS ATIZAPAN DE ZARAGOZA MEXICO $487.000,00 30/05/2005 ADJUDICACIÓN PENDIENTE ESCRITURACION DF

CHARRO VILLAS DE LA HACIENDA ATIZAPAN DE ZARAGOZA MEXICO $294.850,00 16/07/2007 ADJUDICACIÓN PENDIENTE ESCRITURACION DF

PASEO DEL CHARRO No DEPTO, COND. VILLAS DE LA HACIENDA ATIZAPAN DE ZARAGOZA MEXICO $254.700,00 31/03/2004 ADJUDICACIÓN PENDIENTE ESCRITURACION DF

AVENIDA SAN ISIDRO L M CASA BOSQUES DE CHALCO CHALCO MEXICO $390.000,00 02/08/2003 ADJUDICACIÓN PENDIENTE ESCRITURACION DF

AVENIDA SAN ISIDRO S/N, EL CERRITO, L , M , CA BOSQUES DE CHALCO CHALCO MEXICO $341.100,00 30/05/2005 ADJUDICACIÓN PENDIENTE ESCRITURACION DF

CERRADA DE ROBLE (ANTES AV. SAN ISIDRO )MZ LOTE1 CASA BOSQUES DE CHALCO CHALCO MEXICO $394.000,00 31/01/2007 ADJUDICACIÓN PENDIENTE ESCRITURACION DF

COMPLETO ES EN CALLE DE ENCINO (ANTES SAN ISIDRO) MZ. LOTE CASA BOSQUES DE CHALCO CHALCO MEXICO $387.000,00 25/08/2003 ADJUDICACIÓN PENDIENTE ESCRITURACION DF

SAN ISIDRO S/N CASA3, L3 M BOSQUES DE CHALCO CHALCO MEXICO $421.000,00 31/01/2007 EJEC. CONV. JUD. ADJUDICACION PENDIENTE ESCRITURACION DF

CONSTITUYENTES ISAAC COLIN EJE 3 DEPARTAMENTO BARRIO MARIA MAGDALENA HUICHACHITLA COACALCO DE BERRIOZABAL MEXICO $314.000,00 25/10/2006 ADJUDICACIÓN PENDIENTE ESCRITURACION DF

CALLE 16 DE SEPTIEMBRE No, CASA , PLANTA BA COACALCO DE BERRIOZABAL CENTRO COACALCO DE BERRIOZABAL MEXICO $370.000,00 16/09/2004 DACIÓN EN PAGO PENDIENTE ESCRITURACION DF

PETIRROJOS No, L , M COACALCO DE BERRIOZABAL CENTRO COACALCO DE BERRIOZABAL MEXICO $590.000,00 30/09/2005 ADJUDICACIÓN PENDIENTE ESCRITURACION DF

RAUL SALINAS LOZANO ANDADOR MANZANA LOTE PERIODISTAS REVOLUCIONARIOS COACALCO COACALCO DE BERRIOZABAL MEXICO $258.300,00 25/08/2003 ADJUDICACIÓN PENDIENTE ESCRITURACION DF

16 DE SEPTIEMBRE N CASA PLANTA BAJA RESIDENCIAL PARAISO COACALCO DE BERRIOZABAL MEXICO $350.000,00 25/08/2003 ADJUDICACIÓN PENDIENTE ESCRITURACION DF

AVENIDA 16 DE SEPTIEMBRE No5, CASA PLATA ALTA RESIDENCIAL PARAISO COACALCO DE BERRIOZABAL MEXICO $410.000,00 25/08/2003 ADJUDICACIÓN PENDIENTE ESCRITURACION DF

RAFAEL VALDOVINOS No CASA SAN LORENZO TETLIXTAC COACALCO DE BERRIOZABAL MEXICO $359.000,00 31/01/2007 DACIÓN EN PAGO PENDIENTE INCRIPCION DE ESCRITURA ESTADO MEXICO

RAFAEL VALDOVINOS NoCASA SAN LORENZO TETLIXTAC COACALCO DE BERRIOZABAL MEXICO $432.800,00 31/01/2007 ADJUDICACIÓN PENDIENTE ESCRITURACION DF

HACIENDA DE LA GAVIA,, M, EDIFICIO DEL PARQUE CUAUTITLAN IZCALLI MEXICO $550.000,00 30/04/2006 ADJUDICACIÓN PENDIENTE ESCRITURACION DF

AV HIDALGO EDIF DEPTO “CONJUNTO LOS PAJAROS” GRANJAS LOMAS DE GUADALUPE CUAUTITLAN IZCALLI MEXICO $190.000,00 31/03/2004 DACIÓN EN PAGO PENDIENTE ESCRITURACION DF

AV HIDALGO NO Edif. DEPTO , Lt , zona “A” GRANJAS LOMAS DE GUADALUPE CUAUTITLAN IZCALLI MEXICO $190.000,00 31/03/2004 DACIÓN EN PAGO PENDIENTE ESCRITURACION DF

departamento del edificio F del conjunto habitacional los olivos, ubicado en la carretera cuautitlan melchor ocampo-zumpango no. LOS OLIVOS CUAUTITLAN IZCALLI MEXICO $217.800,00 02/08/2003 ADJUDICACIÓN PENDIENTE ESCRITURACION DF

SULTEPEC NO. DEPARTAMENTO LOTE1 MANZANA PLAZA DORADA CUAUTITLAN IZCALLI MEXICO $273.600,00 25/08/2003 ADJUDICACIÓN PENDIENTE ESCRITURACION DF

AV LERMA S/N COND CASA FRACC.PRADOS DE CUAU ES PRADOS DE CUAUTITLAN CUAUTITLAN IZCALLI MEXICO $430.000,00 30/12/2004 ADJUDICACIÓN PENDIENTE ESCRITURACION DF

RANCHO NAVAJILLAS No , L, M SAN ANTONIO CUAUTITLAN IZCALLI MEXICO $240.000,00 16/10/2006 ADJUDICACIÓN PENDIENTE ESCRITURACION DF

AV MEXICO 27 FRACC A, ZONA EX-VASO DE TEXCOCO ALDEAS DE ARAGON ECATEPEC DE MORELOS MEXICO $191.700,00 30/05/2005 ADJUDICACIÓN PENDIENTE ESCRITURACION DF

AVENIDA MEXICO L 02, ZONA V DEL EXVASO DE TEXCOCO, CASA, FRACC. “, SAGITARIO ALDEAS DE ARAGON ECATEPEC DE MORELOS MEXICO $191.700,00 25/08/2003 DACIÓN EN PAGO PENDIENTE ESCRITURACION DF

CUAUHTEMOC, ESQ. FELIPE BERRIOZABALA CONDOMINIO EDIFICIO A, DEPTO ECATEPEC DE MORELOS CENTRO ECATEPEC DE MORELOS MEXICO $270.000,00 30/05/2005 ADJUDICACIÓN PENDIENTE ESCRITURACION DF

PLATON S/N, DEPTO , EDIFICIO CONDOMINI GUADALUPE VICTORIA ECATEPEC DE MORELOS MEXICO $364.500,00 30/05/2005 ADJUDICACIÓN PENDIENTE ESCRITURACION DF

PLATON SIN NUMERO, CONDOMINIO, DEPTO , GUADALUPE VICTORIA ECATEPEC DE MORELOS MEXICO $217.800,00 16/03/2004 ADJUDICACIÓN PENDIENTE ESCRITURACION DF

GRANADAS No , L , M PRADOS DE ECATEPEC ECATEPEC DE MORELOS MEXICO $451.259,80 25/08/2003 DACIÓN EN PAGO ESCRITURACION A FAVOR DE FII

ALBATROS NO COND VTE F-RINCONADA DE ARAGON RINCONADA DE ARAGON ECATEPEC DE MORELOS MEXICO $250.200,00 02/08/2003 ADJUDICACIÓN PENDIENTE ESCRITURACION DF

CALLE 4 DEPTO CONDOMINIO RINCONADA DE ARAGON ECATEPEC DE MORELOS MEXICO $224.100,00 02/08/2003 POSESIÓN FÍSICA PENDIENTE ESCRITURACION ESTADO MEXICO

ORIENTE 12 EDIFICIO DEPARTAMENTO CON CA SAN CARLOS ECATEPEC DE MORELOS MEXICO $340.000,00 25/08/2003 ADJUDICACIÓN PENDIENTE ESCRITURACION DF

ORIENTE 12 24-B DEPARTAMENTO EDIFICIO SAN CARLOS ECATEPEC DE MORELOS MEXICO $345.000,00 30/05/2005 ADJUDICACIÓN PENDIENTE ESCRITURACION DF

ORIENTE 12 S/N DEPARTAMENTO CONDOMINIO SAN CARLOS ECATEPEC DE MORELOS MEXICO $345.000,00 02/08/2003 PENDIENTE ESCRITURACION DF

ORIENTE 12 S/N FRACCION EDIFICIO DEPARTAMENTO SAN CARLOS ECATEPEC DE MORELOS MEXICO $345.000,00 25/08/2003 ADJUDICACIÓN PENDIENTE ESCRITURACION DF

AVENIDA ECATEPEC S / N LOTE 1 DEPTO , EDIFICIO CONDOMINIO CONJUNTO HABITACION ECATEPEC CENTRO SAN CRISTOBAL ECATEPEC DE MORELOS MEXICO $320.000,00 16/10/2006 ADJUDICACIÓN PENDIENTE ESCRITURACION DF

ECATEPEC S/N CONDOMINIO DEPTO, L SAN CRISTOBAL ECATEPEC DE MORELOS MEXICO $302.000,00 25/08/2003 DACIÓN EN PAGO PENDIENTE ESCRITURACION DF

EDWARD SALK , CONDOMINIO SAN CRISTOBAL ECATEPEC DE MORELOS MEXICO $358.000,00 30/05/2005 ADJUDICACIÓN PENDIENTE ESCRITURACION DF

VIVIENDA NUMERO , LOTE, MZA. NUM. OFICIAL DE LA CALLE ANDADOR “NOMENGLATURA DE LA CALLE AGUILA” SANTA MARIA TULPETLAC ECATEPEC DE MORELOS MEXICO $280.800,00 02/08/2003 DACIÓN EN PAGO PENDIENTE ESCRITURACION DF

AV HANK GONZALEZ LOCAL VALLE DE ANAHUAC SECC A ECATEPEC DE MORELOS MEXICO $130.000,00 02/08/2003 DACIÓN EN PAGO PENDIENTE ESCRITURACION DF

AVENIDA HANK GONZALEZ MEZZANINE LOCAL VALLE DE ANAHUAC SECC A ECATEPEC DE MORELOS MEXICO $160.200,00 25/08/2003 PENDIENTE ESCRITURACION DF

HANK GONZALEZ NO. LOCAL “AV” VALLE DE ANAHUAC SECC A ECATEPEC DE MORELOS MEXICO $18.000,00 02/08/2003 DACIÓN EN PAGO PENDIENTE ESCRITURACION DF

VALLE CHICHEN ITZA NO VALLE DE ANAHUAC VALLE DE ANAHUAC SECC A ECATEPEC DE MORELOS MEXICO $390.000,00 31/01/2007 ADJUDICACIÓN PENDIENTE ESCRITURACION DF

BOSQUE DE ARABIA NO. , ESQ. PASEO DE LOS MAPLES NO. IXTAPALUCA CENTRO IXTAPALUCA MEXICO $340.000,00 16/10/2006 ADJUDICACIÓN PENDIENTE ESCRITURACION DF

PASEO DE LOS MAPLES, L3, M , CASA5 IXTAPALUCA CENTRO IXTAPALUCA MEXICO $255.000,00 16/10/2005 ADJUDICACIÓN PENDIENTE ESCRITURACION DF

PASEO DE LOS MAPLES No, CONDOMINIO BOSQUE DE ANTEQUERA, LT. MZA., CASA SANTA BARBARA IXTAPALUCA MEXICO $219.600,00 16/11/2005 ADJUDICACIÓN PENDIENTE ESCRITURACION DF

FRANCISCO CESAR MORALES No , EDIF. FUENTE FLORENTINA, DEPTO. SANTA MARTHA ACATITLA NORTE IZTAPALAPA MEXICO $344.000,00 16/01/2004 ADJUDICACIÓN PENDIENTE INCRIPCION DE ESCRITURA DF

INDEPENDENCIA MANZANA LOTE CASA CIDECO LERMA MEXICO $328.000,00 25/08/2003 ADJUDICACIÓN PENDIENTE ESCRITURACION DF

GUAYABA NO B IZCALLI CUAHUTEMOC V IZCALLI CUAUHTEMOC 1A SECC METEPEC MEXICO $296.100,00 31/01/2007 ADJUDICACIÓN PENDIENTE ESCRITURACION DF

MARGARITAS LOTEMANZANA MARAVILLAS NEZAHUALCOYOTL MEXICO $522.000,00 02/08/2003 PENDIENTE ESCRITURACION DF

PLAZUELA No DE AVENIDA PLAZA ARAGON No PLAZAS DE ARAGON NEZAHUALCOYOTL MEXICO $370.000,00 31/07/2006 ADJUDICACIÓN PENDIENTE ESCRITURACION DF

ACOLMAN MZA. LT DEPT. 1 REY NEZA NEZAHUALCOYOTL MEXICO $344.000,00 26/12/2005 DACIÓN EN PAGO PENDIENTE ESCRITURACION ESTADO MEXICO

CALPULALPAN DEPTO L M REY NEZA NEZAHUALCOYOTL MEXICO $427.000,00 25/08/2003 PENDIENTE ESCRITURACION DF

CALPULALPAN No L, M , DEPTO1 REY NEZA NEZAHUALCOYOTL MEXICO $258.000,00 31/03/2004 DACIÓN EN PAGO PENDIENTE ESCRITURACION DF

CAMINANTE Y CUARTA AVENIDA SAN LORENZO, L REY NEZA NEZAHUALCOYOTL MEXICO $430.000,00 25/08/2003 ADJUDICACIÓN PENDIENTE ESCRITURACION DF

HACIENDA DE LA HERRADURA , LT , MZA SANTA ELENA SAN MATEO ATENCO MEXICO $890.000,00 31/07/2003 ADJUDICACIÓN PENDIENTE ESCRITURACION DF

HACIENDA DE TORRECILLAS No , L M SANTA ELENA SAN MATEO ATENCO MEXICO $1.047.600,00 31/03/2004 ADJUDICACIÓN PENDIENTE ESCRITURACION DF

TERCERA CERRADA DE SALINAS No , EDIFICIO DEPTO SAN PEDRO TEXCOCO MEXICO $280.800,00 30/12/2004 ADJUDICACIÓN PENDIENTE ESCRITURACION D.F.

CHALCO DEPTO PRADOS DE LA LOMA TLALNEPANTLA DE BAZ MEXICO $336.962,70 25/08/2003 PENDIENTE ESCRITURACION DF

CALLE PASEO DEL CHARRO No , DEPTO ,COND , L VISTA HERMOSA TLALNEPANTLA DE BAZ MEXICO $313.200,00 30/12/2004 ADJUDICACIÓN PENDIENTE ESCRITURACION DF

MARGARITA MAZA DE JUAREZ MANZANA LOTE BENITO JUAREZ TOLUCA MEXICO $1.883.700,00 30/04/2004 ADJUDICACIÓN PENDIENTE ESCRITURACION DF

ABELARDO L RODRIGUEZ SAN JAVIER TOLUCA SALVADOR SANCHEZ COLIN TOLUCA MEXICO $658.000,00 01/11/2007 EJECUCIÓN DE SENTENCIA/REMATE PENDIENTE ESCRITURACION TOLUCA

CALLE AGUSTIN MILLAN No SALVADOR SANCHEZ COLIN TOLUCA MEXICO $494.100,00 02/08/2003 DACIÓN EN PAGO PENDIENTE ESCRITURACION DF

CALLE PROLONGACION DE INSURGENTES No , L SAN BUENAVENTURA TOLUCA MEXICO $379.000,00 31/01/2007 ADJUDICACIÓN PENDIENTE ESCRITURACION DF

PRIVADA PANTEON S/N LT , FRACC. RESINDENCIAL DIAMANTE SAN BUENAVENTURA TOLUCA MEXICO $338.000,00 31/01/2007 ADJUDICACIÓN PENDIENTE ESCRITURACION DF

CALLE FUENTE DE VERONA No , PLANTA ALTA, , M FUENTES DEL VALLE TULTITLAN MEXICO $324.900,00 31/03/2004 POSESIÓN FÍSICA PENDIENTE ESCRITURACION DF

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Que es póliza jurídica tradicional y plus

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Incorp Real Estate respalda y condiciona sus contratos de arrendamiento con Poliza jurídica.

¿Que es?

Es un instrumento legal que brinda protección y seguridad para todas aquellas personas físicas o morales, propietarios o administradores de inmuebles en arrendamiento.

Póliza Jurídica Tradicional le asegura la gestoría legal en los tribunales correspondientes ante un eventual incumplimiento de los arrendatarios que obliguen a solicitar la desocupación del inmueble arrendado.

Póliza Jurídica Plus, además le asegura el cobro de sus rentas mediante la gestoría que nuestros abogados llevaran a cabo hasta lograr tanto la desocupación como el cobro de rentas y servicios adeudados por el Arrendatario.

Beneficios

Asesoría legal durante el período de vigencia del contrato de arrendamiento y de cobertura de la póliza.

Reporte del status del proceso legal con datos, fechas y actuaciones.

Cobertura

QUE OFRECE POLIZA JURIDICA

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•Labor Extrajudicial, sugiriendo la creación o modificación de contratos de arrendamiento existentes, agilizar el cumplimiento de los arrendatarios, asesoría dentro del proceso de reclamación a Póliza Jurídica, análisis y propuesta de una solución jurídica a las controversias que emanen del contrato de arrendamiento así como la intervención como mediador para lograr una negociación o convenio.
•Labor Judicial en contra de los arrendatarios a quienes se compruebe de manera fehaciente no hayan cumplido con el pago de rentas mensuales, así como la elaboración de la demanda, contestaciones, representaciones en juicio, apelaciones, amparos y como mediador para soluciones legales.

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Guía para comprar un lote o terreno familiar

La selección del terreno para construir una casa es una de las decisiones más importantes de nuestra vida, la mayoría de las personas solo adquiere un terreno para construir su casa durante su vida. La idea, es que esta guía recopilatoria de consejos propios y que se encuentran publicados en Internet, sirva tanto para futuros propietarios como también para inversores que buscan inversiones de calidad. La intención, es que la comunidad la complemente con los aportes que les sugiera la experiencia o el sentido común. Y pulamos cada uno de sus puntos, considerando las formas prácticas de cumplir con cada uno de estos significativos recaudos antes de comprar un terreno.

1) Búsqueda: El primer elemento que debe considerar cuando busque un lote o terreno es el objetivo para ese terreno. Una vez pensado, hay que saber si el proyecto que tiene en mente se puede realizar en él: esto quiere decir que lo ideal es ajustar la compra de un terreno a la idea preexistente de una casa, y no la idea preexistente de una casa, a un terreno comprado al boleo. Es importante, por lo demás, tener 2 o 3 opciones de terreno a comprar, pues resulta común que la opción deseada en ocasiones no pueda concretarse.

2) Asesoramiento profesional: La compra y urbanización de un terreno es mucho más complejo de lo que parece; debe ser una decisión muy meditada, pues su adquisición formará parte de nuestro patrimonio. Para garantizar que nuestros recursos se invierten sabiamente es imperativo contar con la asistencia de alguien que sepa dónde mirar y qué preguntas hacer. En la compra de un terreno existen una serie de aspectos técnicos, legales y financieros, que hacen indispensable contar con la asistencia de profesionales especializados. Tanto un arquitecto, ingeniero, notario, abogado o corredor, pueden brindar un asesoramiento muy valioso desde los primeros tramos de su actuación ante una adquisición tan vulnerable. Es importante, sin embargo, que los profesionales consultados brinden informes por escrito y firmados. En este sentido, si bien el asesoramiento inicial puede hacerlo con profesionales amigos, es recomendable que evite que el asesoramiento profesional definitivo sea realizado a modo de favor; pague lo debido y precávase la documentación de respaldo necesaria (facturas, recibos) que responsabilice a los profesionales técnicos y legales por sus dictámenes, juicios, intervenciones o resoluciones. No deje todo en manos de los profesionales, interconsulte, aprenda y vigile todo el proceso.

3) Características de las construcciones de la zona: Examine cuidadosamente el área en que se encuentra interesado para asegurarse de que las casas que se encuentran próximas sean de valor comparable con la que desea construir. El sobre-construir o construir por debajo de los estándares de un área, puede tener implicaciones para el caso de avalúos y valores de inmuebles.

4) Valor comercial de la zona: Verifique el costo del terreno contra otros similares en la misma zona. Determine, valiéndose de profesionales o a través de publicaciones, cuánto vale el metro cuadrado de terreno en esa zona y si es congruente con el precio y los metros de terreno ofrecido.

5) Consideraciones medioambientales: Es importante que realice una minuciosa evaluación medioambiental para verificar las condiciones de la zona y determinar si existieron usos anteriores del terreno. Se debe tener extremo cuidado en la consideración de terrenos que han servido o se encuentran demasiado próximos a: gasolineras, estaciones de radio, antenas de emisoras radiales o de telefonía celular, talleres de metalmecánica, plantas eléctricas, galpones abandonados, almacenaje de productos derivados del petróleo, bodegas y almacenaje industrial, laboratorios o edificios médicos, talleres de reparación de automóviles, plantas de fabricación de artículos electrónicos, compañías de fundición o niquelado, y otras industrias que utilizan substancias químicas y solventes o emanan gases sospechosos. Igualmente, se debe considerar la demasiada proximidad con restaurantes, discotecas, pubs, bares, casas y zonas de tolerancia o establecimientos con alta concentración y afluencia de público.

6) Consideraciones socio-ambientales: Antes de enfrascarse en el trato formal de compraventa, visite con tiempo nuevamente el terreno pero sin la compañía del vendedor. Hágalo al menos en tres horarios distintos: a la mañana, a la tarde y a la noche. Contemple detenidamente el movimiento, el nivel de ruidos y la actividad de la zona. Y considere el hecho de que es muy probable que sus vecinos vivan a su lado de por vida, por lo que al escoger un terreno debe usted analizar si sus vecinos cuentan con el mismo nivel cultural, social y económico que usted, si no le convence la calidad de vida de las personas que van a rodear a su familia, no se enganche con un terreno, hasta que consiga el apropiado.

7) Unión de vecinos: Sumamente importante resulta, además, que el potencial comprador se ponga en contacto, si lo hubiese, con el delegado, representante legal o presidente de la unión vecinal u otro organismo de micro-gobierno de la zona a fin de evaluar –si los hubiese- no sólo los particulares códigos de edificación o convivencia del sitio, sino también el nivel de compromiso y participación que los habitantes de la zona tienen respecto de iniciativas encaminadas a mejorar la salud, higiene, convivencia, tranquilidad, bienestar y seguridad de la zona. Esto es realmente importante, ya que al tiempo que muchas comunidades vecinales resultan en extremo desidiosas, en otras caracterizadas como complejos, countrys, barrios cerrados o semi-cerrados (física y/o jurídicamente), existen reglamentaciones internas que muchas veces exceden con mucho a las reglamentaciones generales de la comuna a que pertenecen. Particulares códigos de edificación y/o convivencia que establecen condiciones a veces exageradamente estrictas respecto no solo de forma y estilos de construcción, sino inclusive de los plazos en que las mismas deben efectuarse. Independientemente de su mayor o menor legalidad, lo cierto es que esta extrema discrecionalidad existe, y es preferible evitarla. Lo ideal, en este sentido, es hallar una zona en que la ecuación seguridad/libertad sea balanceada.

8) Vías de acceso y transporte: Las vías de acceso son importantes a fin de conocer los tiempos necesarios para llegar a nuestro lugar de trabajo. Verifique el estado de los accesos a la zona. Considere tomar el rumbo a su lugar de trabajo a la misma hora en que normalmente lo haría, hacia o de regreso del trabajo. Tome el tiempo del viaje y asegúrese de que se sienta tranquilo con dicho traslado. Evalue la disponibilidad y régimen regular de los diversos transportes públicos.

9) Tolerancia climática de la zona: Visite la zona en las condiciones más desfavorables, ya sea tanto por la noche como después de una gran lluvia.

10) Infraestructura y servicios disponibles: el agua corriente, las alcantarillas, la electricidad, el teléfono por línea, TV por cable, INTERNET por cable, el alumbrado público, calles, recolección de residuos, el pavimento, son fundamentales al momento de tomar la decisión de la compra de un terreno y de no poseerlos el costo de ejecución de los mismos. Muchos lotes se venden sin los servicios elementales para una vivienda familiar. En el caso de no contar con algún servicio, es necesario que sepamos, si la zona está dentro de los planes de expansión de las empresas prestadoras, y cuáles son los plazos y costos previstos para los mismos. Se debe considerar como parte del costo del terreno cualquier gasto que represente traer los servicios públicos hasta la propiedad. Asesórese los impuestos aplicables. Es importante evaluar la cercanía a escuelas, centros de recreación y esparcimiento, centros de salud. Contar con medios de seguridad, disponer de vigilancia privada, ya que estar dentro de barrios desolados y marginados puede significar correr riesgos irrecuperables.

11) Topografía: Es importante que antes de comprar un lote o iniciar un proyecto se realicen estudios preliminares. Efectúe con un técnico la identificación y extensión del predio, y verifique los límites tanto contemplados en las escrituras como los reales. Otro estudio de suma importancia es el de los suelos, los cuales aportan información sobre el perfil del suelo y las características de las diferentes capas del mismo, con el fin de planear los cimientos acordes con el tipo de suelo y estimar el costo del mismo. Asimismo las pruebas de infiltración son necesarias, con el fin de diseñar apropiadamente los drenajes. Debemos conocer la solidez y constitución de las tierras del terreno a adquirir. NO ES LO MISMO construir en un terreno con tierras arcillosas, arenosas o rocosas de poca, mediana o gran consistencia. Fundaciones sencillas a escasa profundidad representan SOLIDEZ quitándonos dolores de cabeza por agrietamientos o fisuras producidas por los asentamientos de la vivienda. Atienda a la composición del suelo y del subsuelo. Asegúrese de no encontrarse en zona inundable. Corrobore la forestación existente. Atienda también a la nivelación del terreno y a la orientación del viento: en un terreno plano la construcción de su casa tendrá un costo normal; si el terreno esta un poco desnivelado el proyecto de su casa podrá ser muy bonito, pero también más costosa de lo normal; si el terreno tiene un gran desnivel, su casa le costara mucho dinero. Al escoger su terreno se debe fijar que la dirección de los vientos dominantes sean contrarios al lugar donde están establecidos los rastros, basureros, industrias contaminantes del aire, canales o ríos de drenajes.

12) Forma del terreno: Un lote cuadrado o rectangular que no es ni demasiado largo ni demasiado angosto es preferible a uno que tiene una forma irregular.

13) Orientación del terreno: Atienda a la Orientación respecto al Sol. Los lotes orientados al Sur son los menos recomendables. Estos suelen ser los más húmedos, sobre todo si allí se debe construir una propiedad de dos plantas. Los de orientación al Norte suelen ser más invasivos. Las ubicaciones con vistas al Este resultan los más aptos. Si el terreno es en clima caliente deberá buscar que la orientación de la mayoría de las habitaciones queden ubicadas hacia el norte y que la dirección de los vientos dominantes sirva para refrescar su casa; si el terreno es en clima frío deberá buscar una orientación desde el este hasta el sur, buscando que la dirección de los vientos dominantes no enfríen su casa.

14) Ubicación del terreno: Si el lote se encuentra dentro de un fraccionamiento, debemos decidir si se ubicará al inicio, la mitad o final de este, en esquina o terreno intermedio, ya que de acuerdo a esto será el precio del terreno. Casi siempre la mejor ubicación de su terreno será en esquina, ya que con ello el arquitecto contara con dos frentes para proyectar las ventilaciones y orientaciones de sus habitaciones.

Aspectos legales:

15) Información comercial: Antes de comprar un terreno se debe conocer bien al vendedor; es decir, que sea un vendedor preferentemente recomendado por alguien. Se deben conocer sus oficinas y desarrollos anteriores, y no está demás informarse en defensa al consumidor (en vistas a posibles denuncias) y en alguna central crediticia sobre la situación financiera de la persona física y/o jurídica que vende. Cuesta muy poco, además, googlear el nombre de la persona física y/o jurídica que vende y obtener su información personal.

16) Información legal: Antes de comprar un lote, es importante asegurarse que el inmueble esté librede gravámenes: impuestos, hipotecas, embargos y otras deudas o afectaciones. Asimismo, el comprador debe asegurarse que la persona que está vendiendo la propiedad sea el dueño o esté autorizado para venderla, por medio de de un poder administrativo con cláusula especial para vender, o un contrato de comercialización. El comprador debe certificar el vendedor tenga escritura que lo acredite como propietario del terreno y que esté inscrita en el Registro Público de la Propiedad, o al menos en trámite de inscripción. Si lo está, pero a nombre de una asociación, debe verificar que ésta esté inscrita como tal. Asegúrese de que el representante haya independizado los lotes y saneado el predio, pues de ello dependerá que se tramite la habilitación urbana del predio ante la municipalidad. Sin ello no podrá construir ni obtener título de propiedad. Si a usted le ofrecen un terreno que por alguna circunstancia no tiene escritura, y para incentivarlo le argumentan cosas como que: “muy pronto se las entregaran” y que le harán un descuento por este “detalle”, cierre inmediatamente las negociaciones con el vendedor. Para obtener más información sobre estos particulares, acérquese a secretaría legal y técnica de la municipalidad de la zona escogida, ya que generalmente brindan orientación gratuita. Los municipios tiene la obligación de alertar contra quienes pretenden burlar la buena fe brindando una “simulación de legalidad” por medio de documentos públicos inconsistentes y en algunos casos apócrifos, medrando con la necesidad y la esperanza de quienes desean cumplir el sueño de la vivienda propia.

17) Escrituras: Resulta determinante que el barrio cuente con las aprobaciones que permitan escriturar el lote. Es determinante que cuente con la aprobación definitiva de la provincia y fundamentalmente la posibilidad de realizar en forma inmediata la escritura traslativa de dominio. El tema de la escrituración es mucho más que una simple cuestión de papelería. Los terrenos que no son escriturados generalmente no pueden obtener créditos hipotecarios para construir la propiedad, dato vital para los que no poseen el total del dinero.

18) Terrenos legalmente irregulares: Si a usted le ofrecen un terreno que fue ejido, zona comunal, tierra pública o fiscal, y le dicen que el terreno está en regularización, no compre ese terreno, ya que la regularización de la tenencia de la tierra puede tardar hasta 30 años, y usted no estará comprando una propiedad sino una posesión. De igual manera los terrenos adquiridos por invasión, o los hipotecados o los embargados, solo le traerán problemas que le impedirán disfrutar plenamente de su casa.

19) Conocer reglamentos y códigos de edificación: Hay que analizar los reglamentos de la urbanización de la zona con detenimiento. En general los municipios, comunas, etc., poseen normativas específicas en cuanto a los que se denominan usos de la tierra, densidades de edificación, alturas de las edificaciones, retiros, etc., que pueden condicionar seriamente el proyecto de obra, o bien la calidad de vida que tengamos en un futuro. Es conveniente que previa la decisión de la adquisición conozcamos esta normativa. Se debe conocer las Restricciones de Códigos antes de comprar una propiedad. Diferentes áreas de una misma ciudad pueden exigir requisitos dramáticamente diferentes. Los códigos pueden: establecer restricciones de altura que limitan los edificios a un solo piso, que limitan el estilo de arquitectura o materiales de construcción que se pueden usar, que requieren aprobación de parte de los residentes en el vecindario para la construcción de cada edificio, que determinan el estilo de arquitectura, etc.

20) Es recomendable no firmar contratos de compraventa o de promesa de venta, sino firmar y pagar directamente al momento de la escrituración. En caso contrario, hacer un Contrato de Compraventa con un pequeño anticipo (como compromiso de compraventa) y revisar con copias de la escritura en el Registro publico de la propiedad pidiendo un Certificado de libertad de Gravamen la situación legal del terreno y todo esto hacerlo en una NOTARIA de su confianza. Todas las negociaciones que usted efectué con el vendedor del terreno, como son pago de anticipo, enganche, pago a cuenta, firma de recibos, documentos y otros, deberán ser ante la presencia de notario publico.


Fuentes:

empresores.com Communidad de emprenedores e inversores by club rich dad.
http://megaasesoriainmobiliaria.blog….com/i2009-04/
http://es.answers.yahoo.com/question…9220837AAQLWDu
http://espanol.answers.yahoo.com/que…0193442AAiuiy7
http://mipagina.univision.com/jesusg…rar_un_terreno
http://www.revistalideres.ec/General…articleID=8683
http://www.mailxmail.com/curso-biene…os-sugerencias
http://www.articulosinformativos.com…4-Vermont.html
http://www.pinamar.gov.ar/espanol/no…noticiasID=405

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Sube 48% la cartera de créditos Hipotecarios

Parecía que la cartera de inmuebles adjudicados en méxico tendría una tendencia a reducirse.

La creciente demanda en la búsqueda de este tipo de oportunidades, sin duda alguna se verá cubierta con el inventario que se avecina en próximas fechas de acuerdo a las letras no escritas por Víctor Cardoso en el artículo de la Jornada que mas adelante les comparto.

No cuestiono al medio financiero por los negocios que hacen en torno al otorgamiento del crédito, la recuperación de garantías y la venta de carteras vencidas. a fin de cuentas el que paga …. manda.

Me pregunto sí nuestro gobierno está consciente del gran daño que esto también está provocando en nuestras familias, que acaso solo algúnos y no todos somos México?

Alejandro Aguirre Desamaniego

Por: Víctor Cardoso

Periódico La Jornada
Lunes 26 de abril de 2010, p. 29

La cartera vencida de créditos hipotecarios otorgados por la banca privada del país se incrementó en 48 por ciento de manera anualizada en febrero de este año, lo que representa 5 mil 128.2 millones de pesos, informó la Comisión Nacional Bancaria y de Valores. (CNBV).

Datos del organismo regulador, basados en informes de los propios bancos, dan cuenta de que la morosidad de los usuarios de crédito a la vivienda pasó de 10 mil 646.1 millones de pesos en febrero de 2009 a 15 mil 774.3 millones que se dejaron de pagar en el mismo mes de este año.

De esta forma, el índice de morosidad, expresado como la relación de cartera vencida respecto de la total, se elevó de 3.64 por ciento en el segundo mes de 2009 a 4.68 en el mismo periodo de este año.

Aunque no se especifica en el informe de la CNBV, el deterioro de la cartera hipotecaria pone en evidencia que las familias enfrentan la peor crisis económica de las pasadas siete décadas y la gravedad de los efectos que todavía provoca el desempleo.

Recientemente la Secretaría de Hacienda realizó un ejercicio para calcular el costo anual total (CAT) que los usuarios de créditos hipotecarios deben pagar. .

El CAT promedio entre el sistema bancario se ubicó en 15.4 por ciento. Por arriba de este nivel se ubicaron los ofrecidos por el grupo financiero HSBC, de 16.1 por ciento; la Sofom Su Casita, de 16.2; la Sofol Patrimonio, con 16.3; ING Hipotecaria, con 16.7, mientras que el más alto fue de 16.7 que cobra la Sofom Fincasa. El más bajo, de 14.1 por ciento, fue ofrecido por el grupo financiero Santander.

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Definición de Inmueble

Derecho civil

En Derecho civil la distinción entre bienes muebles e inmuebles es muy importante en muchos supuestos. Tradicionalmente, han destacado las siguientes diferencias:

* Los bienes inmuebles pueden ser inscritos en el Registro de bienes inmuebles (Registro de la propiedad), lo cual le da una mayor protección al propietario.
* Los bienes inmuebles son los únicos que pueden ser objeto de hipoteca.
* Los plazos de usucapión o prescripción adquisitiva son mucho mayores.

Sin embargo, dicha lista no agota las especialidades, que son innumerables, dada la importancia que históricamente han tenido los bienes inmuebles en la economía, y la especialidad que se deriva de su fácil localización.

No obstante, la distinción entre bienes muebles e inmuebles es rechazada por algunos autores modernos en cuanto el valor de los primeros puede superar el de los segundos. Consecuencia de ello, es la creación de registros a los que pueden tener acceso determinados bienes muebles (aviones, automóviles, buques, etc.), así como la posibilidad de que éstos sean objeto de hipoteca. En este sentido, y por lo que respecta a España, cabe señalar la Ley de Hipoteca mobiliaria y Prenda sin desplazamiento de la posesión de 1954.
Derecho fiscal [editar]

En derecho fiscal un bien inmueble puede ser sujeto o base de varios impuestos:

* Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI): tributo de carácter directo y naturaleza real que grava la propiedad de una finca. Se paga anualmente, en función del valor catastral asignado al inmueble.
* Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana: tributo de carácter directo que grava el incremento de valor de los terrenos urbanos que se pone de manifiesto como consecuencia de su transmisión. Su cuantía dependerá de los años transcurridos desde el anterior cambio de titularidad, del municipio en que se encuentre y dentro del propio municipio de su ubicación en el mismo.
* Impuesto sobre la renta: tributo de carácter directo y naturaleza personal que grava la renta de las personas físicas. En este impuesto se prevé un supuesto en que se grava la titularidad de bienes inmuebles cuando no son utilizados por su propietario y no producen ingresos, se trata por tanto de una “renta presunta” que con carácter general, supone la integración en la base imponible del impuesto, en concepto de rendimientos del capital inmobiliario, del 2 por ciento del valor catastral de los inmuebles que cumplan las mencionadas condiciones. Además, en los casos de transmisión de inmuebles, la plusvalía obtenida en la transmisión queda gravada también en concepto de ganancia patrimonial.
* Impuesto sobre el patrimonio: tributo directo de carácter personal que grava el patrimonio neto de la personas físicas. En tanto que los inmuebles entran a formar parte de ese patrimonio neto, quedan gravados también por este impuesto.

Tipos de bienes inmuebles

Los bienes inmuebles se pueden clasificar en:

* Bienes inmuebles por naturaleza, como el suelo y subsuelo.
* Bienes inmuebles por incorporación, como construcciones.
* Bienes inmuebles por destino. Cuando se les unen cosas muebles.
* Bienes inmuebles por analogía, como concesiones hipotecarias.
* Bienes inmuebles por accesión, como las puertas, ventanas, etc. que en una fábrica, almacén o comercio son bienes muebles pero instaladas son inmuebles.
* Bienes inmuebles por representación, como la escritura que otorga la titularidad registral al propietario.

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Su Casita se vende

Es muy atractiva la cartera de propiedades adjudicadas que dispone esta SOFOM, tan sólo en el interior de la república había la semana antepasada mas de 2500 casas disponibles para la venta en paquete.

Alejandro Aguirre
Sí desea conocer mas sobre la posible venta de estos paquetes de inmuebles….
Contáctenos

Escrito por Eduardo Huerta / El Economista
Thursday, 04 de March de 2010

La sociedad financiera de objeto múltiple (sofom), Hipotecaria Su Casita, está a la venta. Dos instituciones financieras mexicanas, Banorte y Banco del Bajío comenzaron el due diligence, revisión de las condiciones financieras de Su Casita, con la intención de adquirirla.

La información disponible indica que Caja Madrid quiere vender 40% del capital que posee del intermediario hipotecario mexicano, sin embargo, el interés de los bancos es por la totalidad de la hipotecaria independiente más grande­ del país.

“Los dos bancos mexicanos más grandes están revisando los números de la empresa”, indicó un directivo del intermediario que otorga financiamientos promedio de 400,000 pesos.

Los datos financieros de la empresa indican que el otorgamiento de créditos individuales cayó de 20,181 otorgados al cierre del 2008 a 4,375 préstamos durante el año pasado, una caída de más de 75% en la originación.

La cartera administrada por Su Casita a diciembre ascendió a 54,401 millones de pesos y su cartera vencida anualizada pasó de 5.18 a 10.97% para ubicarse en 5,848 millones de pesos. Por lo anterior, Fitch Ratings modificó a la baja la calificación de Su Casita, ya que quedó con una mala calidad en sus activos y con una restringida capitalización.

Para capitalizarla, $10,000 millones

La entidad financiera requeriría alrededor de 10,000 millones de pesos de capitalización una vez que entren en vigor las nuevas reglas de medición de cartera hipotecaria que emitirá en breve la Comisión Nacional Bancaria y de Valores.

Las disposiciones indicaban que los intermediarios tenían que crear reservas de 8% al emitir un préstamo, y de 20% del valor de la vivienda a los tres meses del no pago. Ahora las nuevas reglas disponen que se tendrá que reservar 12% del préstamo otorgado y a partir de los 90 días 50% del valor.

“Con los cambios nos quedaríamos con una insuficiencia de capital cercana a 50%, si modifican las reglas de capitalización del sector hipotecario tendríamos que subir las reservas”, dijo un directivo cercano al proceso.

De adquirir Banorte los activos del intermediario, quedaría por su valor en libros entre los primeros bancos del país. En el caso de que Banco del Bajío comprara la sofom, se ubicaría entre los primeros cinco del sistema.

Los cálculos al interior de Su Casita indican que el intermediario se podría vender hasta en 300 millones de dólares.

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Las consideraciones previas para hacer una inversión inmobiliaria

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Consultor Inmobiliario
Por: Alejandro Aguirre Desamaniego. Consultor y desarrollador  inmobiliario con 33 años de experiencia en la adquisición ,  promoción y venta de bienes raíces en la República Mexicana.

Al  hacer la evaluación de una propiedad  para adquirirla, siempre es conveniente llevar a cabo una minuciosa revisión de diversos puntos  que se  revelan en  el comportamiento  del mercado local, la finalidad es determinar eficientemente sí el proyecto que se tiene es adecuado para el lugar  seleccionado o bien para potencializar las ventajas y desarrollar el proyecto idóneo  acotándose adecuadamente  a la vocación del sitio.

Las diferentes metodologías usadas por los valuadores descartan convenientemente opciones determinadas.

Entre las  principales opciones a considerar  son las que se derivan de las  razones económicas, legales, viabilidad técnica  y reglamentación de uso de suelo, en otros casos y no menos importantes habrá que sumar los proyectos de desarrollo urbano  y los proyectos políticos.

Todas las partidas son complementarias  (económica, legal,técnica, reglamentaria y política) . tan sólo como un ejemplo para entrar en el tema veamos la adquisición desde el particular punto de vista de un inversionista , quien acostumbra cuantificar y calificar sus proyectos basándose en  rentabilidad susceptible de captar en relación a su inversión económica, Un inversionista suele razonar sí  la rentabilidad de una propiedad es alta en proporción a su inversión, es suficiente motivo para decidir la compra.

Hay factores de influencia ajenos al anterior  que visualizan las futuras plusvalías a mediano  y largo plazo, teniendo sus criterios de decisión basados en el conocimiento del desarrollo local  y pronosticando acertivamente el futuro comportamiento del área.  Podrán estar de acuerdo conmigo que el conocimiento del plan de desarrollo urbano  local y la influencia sobre la voluntad política podrían ser determinantes en este tipo de consideraciones.

Otros aspectos no menos importantes y de absoluta consideración son los que se derivan de  la adecuada titularidad  y administración previa de los inmuebles, el tener la documentación al día con todos sus pagos por cooperaciones prediales, cuotas , un título  debidamente inscrito en el Registro público de la propiedad, poderes, identificaciones, y certificados de libertad de gravamen,   influirán positivamente en la toma de decisiones.

Debo mencionar justamente aquí que el conocimiento de los procesos judiciales y la consultoría adecuada para resolver situaciones especificas, también son una importante consideración en la que basan algunos compradores sus decisiones de compra, son aquellas oportunidades que se pueden visualizar a corto y mediano plazo  y con la activa y precisa participación de un abogado experto  que pueda diagnosticar y llevar a cabo un limpio proceso judicial para resolver situaciones como son los testamentos, los intestados, la compra de  derechos litigiosos, la compra de inmuebles adjudicados, la participación en remates judiciales, las herencias, los contratos privados de compraventa Etc. Inversiones todas que tienen un riesgo (cuantificable) y su justo premio por agregar valor mediante el conocimiento de las leyes y el adecuado planteamiento y desarrollo de los procesos.

Los razonamientos que los desarrolladores inmobiliarios involucran son aún mas elaborados y para ello se basan en las corridas financieras determinando el costo de la tierra mediante un factor variable y  residual una vez que pueden pronosticar la cuantía de la venta total a percibir por su producto terminado.

Es una labor en la que se involucran múltiples intereses y acuerdos comunes a llevarse a cabo dentro de un periodo determinado,  el profundo conocimiento comercial  y una adecuada planeación y ejecución garantizan  el éxito de los proyectos, en este tipo de inversiones el número mágico que tanto inversionistas como desarrolladores toman de base para decidir la inversión en un sitio específico es s la Taza interna de retorno.

razones, motivaciones, circunstancias y oportunidades  como las que se exponen  de forma muy generalizada son fundamentales  y forman parte de un conocimiento  general  a considerar  cuando se evalúa la posibilidad de invertir en algún espacio. Siempre muy recomendable es valerse de la orientación y los servicios  de expertos en la materia para encontrar, negociar, contratar,regularizar y proyectar una exitosa inversión inmobiliaria.

Habrá que considerar todos los puntos para lograr el éxito de nuestra inversión, No es lo mismo la opinión de un notario experimentado en asuntos legales, que la opinión de un experimentado corredor local, o la opinión de un experimentado desarrollador inmobiliario, o  la de un experto valuador o la de un abogado profesional con amplia experiencia en solución de conflictos, Se trata de un conocimiento general y el adecuado armado del rompecabezas.

Consideraciones comunes son  la verificación  de precios en la oferta local y considerar de forma comparativa la ubicación de nuestras posibles selecciones dentro de los rangos de la banda de precios ofrecida en la zona. Se acostumbra verificar que  construcciones están en regla con las autoridades locales.Es común también verificar mediante levantamientos o juicios de apeo y deslinde que  la superficie de terreno mencionada por el vendedor o corredor de propiedades es efectiva, esto se puede verificar en el contenido de la escritura, en la licencia de construcción, en los planos originales, o en las oficinas de catastro.

Muy importante es conocer el uso de suelo, las densidades aplicadas, la altura reglamentaria, las  restricciones emanadas del plan de desarrollo urbano. El especial cuidado en estos puntos nos permitirá saber qué se puede y qué no se puede construir en la propiedad y el entorno

Si uno compra una vivienda y el plan de desarrollo urbano permite que existan discotecas, bares, restaurantes, oficinas  o comercios, esa vivienda perderá valor como tal porque su funcionalidad será mermada por el factor “entorno” sin embargo partiendo sí el lugar está saturado y quedan pocos espacios para ser destinados a otros usos  en la localidad seleccionada lejos de perder su valor comercial este se vería incrementado por la posibilidad de destinarlo a otro uso, Como siempre dependerá del destino que queramos darle a nuestra inversión.

Cuando se ha elegido un sitio  para evaluar a fondo, es ampliamente recomendable  contar con  el título de propiedad verificando que esté debidamente inscrito en el registro público, sí no fuera el caso y la propiedad lo amerita será conveniente someterlo a la consideración de un experimentado abogado para que analice el asunto, también muy conveniente será solicitar el certificado de libertad de gravámenes, las licencias, las boletas y un reporte  del uso de suelo disponible para el lugar.

¿Para que?

Primero, para verificar que quien ofrece la propiedad es el dueño y puede venderla sin problemas, y sí los tuviera para conocer como resolverlos.

Ahi podremos conocer los antecedentes con claridad  y confirmar a primera vista sí es un ejido,  se trata de una sucesión y en este caso tomar providencias para conocer a los herederos  confirmando su voluntad para vender.

Cualquier anomalía  nos dejará conocer el tratamiento a seguir o descartar la alternativa dependiendo de nuestros particular interés.

La viabilidad de venta y la transferencia legal del inmueble se debe confirmar antes de dar el primer anticipo, una vez confirmada se  pueden seguir a las otras etapas.

La escritura de  hipoteca y  el certificado de libertad de gravámenes  evidencian la existencia de eso: hipotecas, gravámenes, prohibiciones y otros aspectos legales sobre el bien inmueble.

Si la propiedad está hipotecada habrá que instruir  acreedor para que libere la deuda al momento en que se firmen los contratos de compraventa reservando siempre en el contrato una  pena convencional por sí no lo llegare a hacer o bien haciéndolo uno  mismo en nombre del vendedor teniendo las autorizaciones pertinentes y la firma previa de un contrato en el que conste las acciones a seguir para lograrlo.

El estudio de escrituras al detalle puede arrojar que existen problemas anteriores que deben ser remediados por el vendedor. A lo mejor evidencia que esos problemas no tienen una solución legal que permita tener los títulos de dominio ajustados a derecho, será recomendable siempre tener la asistencia de un notario, o un experimentado abogado.

Cuidar nuestras inversiones originales y mantenerlas al día  nos liberará de posibles problemas a futuro, por ello sí ahora decide invertir en inmuebles mi mejor recomendación es que se asesore con expertos.

Por  lo que se refiere a la superficie del terreno: si figura una superficie en la escritura, otra en la dirección de obras y otra en las mediciones topográficas del terreno, puede tener consecuencias directas para el propietario. Esto, por no haber sido exhaustivo en su análisis y por no haberse asesorado bien en el momento inicial de su búsqueda de inversión.

Para concluir me gustará apuntar esta frase clásica única y verdadera que me hace dudar de cualquier método para valuar un inmueble.

Los inmuebles valen…… Lo que el público esté dispuesto a pagar por ellos.

El verdadero reto está en diagnosticarlo.

Suele ser mas negocio en ocasiones no participar y decir a tiempo No gracias.

Como suele tener sus beneficios saber elegir los riesgos y tomarlos con su debida precaución.

El que no arriesga…… No gana

.

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Consejos para comprar casa

He aquí algunas consideraciones a tomar cuando busca una casa, los siguientes consejos son clave para tomar una adecuada decisión:

  • Primero lo primero…… analice su capacidad de compra, cuantifique el presupuesto a aplicar para la adquisición, sí el proyecto contempla la adquisición de un inmueble que supere su presupuesto, podrá  explorar y medir las alternativas de obtener un crédito hipotecario con las diversas opciones financieras que ofrece el mercado..
  • Identifique  las opciones que se adapten a su presupuesto sin perder de vista la ubicación, el tamaño, los servicios, los accesorios, el número de habitaciones,  el  número de cajones de estacionamiento, contemple los arreglos y trabajos de mantenimiento que habrá que realizar.
  • Contacte a los asesores inmobiliarios o propietarios de los inmuebles que seleccionó, es ampliamente recomendable destinar un cuaderno para apuntar las opciones, con sus características y los datos del contacto  posteriormente se facilitará la tarea de comparar las ofertas con la información que tenga a bien compilar.
  • Visite  todas las opciones que llamaron su atención y recopile toda la información básica del inmueble como es la dirección, la superficie de construcción, la superficie de terreno, el precio de venta, el nombre del contacto, sus números telefónicos, sus correos electrónicos y le recomiendo ampliamente tomar fotografías de las opciones, esto servirá para el momento de ponerse de acuerdo entre los que deciden para hacer referencia a los detalles de cada inmueble.
  • Intercambie opiniones con el  vendedor y solicite que confirme con el propietario todos los detalles, no se quede con ninguna duda, pregunte sobre las características constructivas de la vivienda, el tipo de acabados en los pisos y muros, los muebles que forman parte del inmueble documéntelo con fotografías y especifique sí las cortinas , las lamparas, los equipos de teléfono, la líneas telefónicas , equipos de aire acondicionado, calefactores, ventiladores, tanques, libreros, vitrales, cocina integral y clostes, si la casa cuenta con estacionamiento fijo, y forma parte de las áreas comunes o es un área privativa en la escritura, el  tanque de gas estacionario, cisterna, etc.
  • Tenga presente y  claro el precio total de la vivienda con las características que le ofrecen, así como las condiciones de pago, el tiempo de entrega y la ubicación exacta de su vivienda dentro del conjunto habitacional y/o del edificio.
  • Vacíe la información recabada de todas las opciones en una hoja excell, pegue la foto de la fachada en el renglón correspondiente y haga sus comparaciones, analice beneficios e inconvenientes que presenta cada opción como por ejemplo los transportes, las escuelas, los mercados, los servicios, la oficina, el vecindario, los amigos, los precios, los estados de conservación, el mantenimiento a realizar, las modificaciones a realizar para ajustar a su gusto y necesidades, hospitales o cualquier otro servicio que requiera, etc.
    También tome en cuenta que si en la calle donde esta la casa que le interesa hay viviendas a las que se les esta dando otro uso como negocios, restaurantes, miscelaneas, edificios, esto podrá eventualmente ser un factor muy conveniente o poco conveniente, la densidad de construcción permitida y el uso de suelo factible a tener en un futuro podrá ser determinante para la compra.

 

 

¿Quiere comprar una casa usada?

Si se inclina más por una casa usada, es necesario que tome en cuenta los siguientes requisitos y procedimientos:

  • Verifique que cuente con servicios de agua potable, energía eléctrica, drenaje o fosa séptica ,alumbrado público en operación, servicio de gas natural, vigilancia,servicio de recolección de basura..
  • Será muy conveniente verificar que los muros estén  libres de asentamientos, grietas, desplomos, humedades o salitre.
  • Los pisos y techos no deben presentar fisuras, pandeos, humedades o salitre.
  • La azotea tiene que estar impermeabilizada y libre de cualquier fauna.
  • Verifica que las puertas y ventanas presenten buenas condiciones de conservación y funcionamiento.
  • Con lo que respecta a zonas húmedas de baños y cocina, deberán estar cubiertas con algún tipo de material impermeable como azulejos, recubrimientos epoxicos o  aplanados de cemento cubierto con pintura impermeable
  • Verifique que las instalaciones hidráulicas, sanitarias, eléctricas y de gas estén en óptimas condiciones.
  • Es vital e imprescindible que  verifique que la ubicación de la vivienda se encuentre fuera del área de líneas de alta tensión, ductos subterráneos, depósitos de combustibles, áreas inundables o cualquier otro factor que represente riesgos.
  • Verifique que la zona en donde se ubica la vivienda cuente con servicios de educación, salud, comercio, abasto, seguridad, comunicaciones, transportes y recreación.
  • El nivel de acceso a la vivienda debe estar arriba del nivel de la banqueta o con protecciones contra inundaciones.
  • Revise que el título de propiedad este debidamente inscrito en el Registro Público de la Propiedad.
  • Verifique que los pagos del impuesto predial, agua, energía eléctrica, teléfono y mantenimiento (si se encuentra bajo el régimen de propiedad en condominio) estén al corriente así como también y en su caso los pagos del crédito hipotecario.

Recomendaciones para la firma del contrato

  • Cuando este totalmente convencido, firme el contrato de compra – venta solamente con el propietario de la vivienda o con un representante debidamente acreditado.
  • Considere que en el contrato puede haber cuotas de penalización para el comprador o para el propietario, en caso de que por algún motivo no llegara a realizarse la compra venta de la vivienda.
  • Asegúrese de que en el contrato de compra venta queden establecidas las condiciones de pago y las características de la vivienda que se hallan convenido con el propietario.
  • El contrato debe firmarse por duplicado; el propietario conserva un original y usted el otro..
  • Si hubiera necesidad de hacer un pago por apartado o como enganche, el propietario debe entregarle un recibo a su nombre donde se indica el concepto por dicho pago.
  • Asegúrese de que cualquier pago que realice para apartar la casa o como enganche, deba formar parte del precio total de la vivienda y quede registrado en la escritura.
  • Tenga especial cuidado en este punto y en la medida de lo posible hágase asesorar de un experto, los vendedores suelen tomar cantidades de apartado a nombre de la inmobiliaria, y ofrecen pasar una oferta, o reciben mediante una oferta unilateral de compra, o simplemente expiden un recibo en calidad de apartado, lo que se persigue es la firma de un contrato bilateral en el que estén puestas las condiciones de pago, los antecedentes y características del  inmueble, demostrar la titularidad, las generales del vendedor y el comprador.

Cuestionario para elegir y comprar su casa

Finalmente le proporcionamos el siguiente cuestionario que le ayudará a determinar si su decisión es la correcta o en su caso elegir la casa adecuada para usted; ya que por medio de sus respuestas sabrá si es la ideal de acuerdo a sus necesidades pero además de acuerdo a sus posibilidades económicas para su compra como para su mantenimiento.

1.- ¿ La casa tiene servicio de agua potable, energía eléctrica, cisterna y alumbrado público?
2.- ¿Le conviene el número de recamaras que tiene la casa?.
3.- ¿Están en buen estado y funcionan muy bien la cocina, el baño y el patio de servicio?.
4.- ¿Caben perfectamente todos sus muebles?.
5.- ¿Es una material de calidad con que están fabricados los pisos, muros y techos?.
6.- ¿La casa cuenta con estacionamiento?.
7.- ¿La vivienda tiene iluminación y ventilación natural?
8.- ¿La casa tiene las condiciones para ampliarse en un futuro?.
9.- ¿Le conviene el piso en el que se encuentra?.
10.- ¿Cuenta con vigilancia?.
11.- ¿Cómo es la zona donde se encuentra la vivienda, es tranquila o muy transitada?.
12.- ¿Cuanto tiempo y dinero requiere invertir para llegar a su trabajo?.
13.- ¿Cuál es el precio de la casa?.
14.- ¿Cuánto costaría el mantenimiento de la vivienda?.
15.- ¿Cuánto le van a descontar mensualmente para el pago de su crédito?

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Que es un remate judicial

     Por Adolfo Ocampo…. 

En la opinión de un Abogado Experto

 Para el  caso de que en un crédito,  el deudor no haga el pago respectivo, la obligación del pago deberá ser cubierta con los bienes embargados, o también con la garantía hipotecaria es decir, se hace efectiva dicha garantía.  

 También para el caso de disolver la copropiedad respecto de un bien que no permita su cómoda división y exista controversia entre las partes, se requerirá de la venta forzosa del inmueble por medio del remate para efectos de repartir el precio entre los copropietarios.  

 En ambos casos se deberá llevar acabo un juicio donde habrá que acreditarle al Juez la  falta de pago por parte del deudor y consiguiente necesidad de rematar el inmueble o bien que el mismo no permite la cómoda división.  

 Previo a la audiencia de remate, debe solicitarse un certificado de gravámenes para verificar qué acreedores tienen preferencia sobre el bien, para el caso de existir varios, se les deberá citar para que comparezcan ante el Juez a deducir sus derechos. También deberá solicitarse un Avalúo, con el cual se le acreditará al Juez cuál es el valor del bien, dicho valor lo tomará el Juez como base para iniciar  el remate.  

 El remate se lleva a cabo en una subasta pública (almoneda) en el local del juzgado y el inmueble se adjudicará a favor del postor que haga la mejor oferta.  

 Para el caso de que no hubiera postores en la primer subasta, podrá sacarse a segunda almoneda con rebaja del 20% del valor de avalúo, si en esta segunda ocasión tampoco fuera posible su venta, habrá una tercera, cuya postura será libre.  

 Del precio obtenido por la venta forzosa del inmueble, se pagaran los créditos comprobables y el saldo, si lo hay, será para el antiguo propietario. Para el caso de disolución de copropiedad, el precio de venta será repartido entre los copropietarios conforme a su porcentaje.  

 Una vez rematado el inmueble y aprobado, el Juez ordenará a la parte demandada a que acuda  con el Notario designado por el adquirente para que firme la escritura correspondiente y lo apercibe de que para el caso de no hacerlo, el propio Juez firmará en su lugar (firma  en rebeldía).  

 Una vez  firmada la escritura respectiva, se podrá solicitar al Juez que otorgue la posesión física del bien. El Juez tiene la posibilidad de ordenar el apoyo de la fuerza pública e inclusive romper cerraduras para el logro de dicho fin.  

 Si bien es factible adquirir en un remate un inmueble a un precio muy bajo, también hay que tomar en consideración que se esta comprando un problema y que tal vez lleve algún tiempo el resolverlo (inclusive, si el juicio fue llevado mal o tiene un error, podría invalidarse el remate devolviéndole al postor lo que haya pagado), además que fiscalmente hacienda tiene muy en cuenta que la compra se hizo a un precio bajo. 

Consulte al Notario de su confianza.  

¿Le interesa invertir en un remate o venta en Juzgados?

 Si está en el DF, contáctenos podemos  ayudarte

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Como escriturar sí solo se tiene un contrato privado….

  Por Adolfo Ocampo…..

¿Cómo escrituro si solo tengo un contrato privado?

Como ya he expuesto con anterioridad, la forma correcta de realizar una operación de compraventa es en una escritura, sin embargo, para el caso de que ya tenga el problema encima de tener tan sólo un contrato privado (o sea que sólo tiene un papel con firmas del vendedor y comprador) y ahora quiera realizar la escrituración, existen 2 opciones, la barata y la cara: 

1.- La primer solución, aparte de barata es la más rápida, pero para ello se requiere tener localizado al vendedor y que acepte acudir a la Notaría de su confianza para escriturar el inmueble, lo cual puede llevarnos a otros 2 supuestos que se formalice el contrato de compraventa privado o bien que se realice una nueva operación de compraventa con fecha actual en la Notaría, sólo la segunda opción será fiscalmente barata, porque la formalización del contrato privado conlleva el pago de impuestos con recargos, como explicaré más adelante. 

2.- La segunda solución es la típica y la más cara. Si no es posible localizar al vendedor, será necesario contratar a un abogado y llevar a cabo un juicio en el cual primero se tratará de localizar al vendedor (la búsqueda normalmente consiste en pedir a la Secretaría de Transportes que informe si tiene el domicilio del demandado dentro de su base de datos de licencias para conducir, investigación que normalmente es infructuosa) al no ser posible la localización del vendedor o bien si está localizable pero él se niega a acudir a la Notaría para firmar la escritura respectiva (cualquiera que sea el motivo), en ambos casos habrá que continuar con el procedimiento respectivo dentro del juicio, el cual consiste en acreditar fehacientemente que se compró el bien y se terminó de pagar el precio respectivo, para lo cual habrá que presentar toda la documentación que lo acredite, una vez hecho lo anterior, el Juez dictará sentencia y ordenará al vendedor que acuda a la Notaría que designe el comprador para efecto de formalizar el contrato privado. Normalmente el Juez ordena al Notario que le notifique personalmente al demandado que acuda a firmar dentro de los 5 días hábiles siguientes, lo cual genera el primer gasto en la Notaria (aparte de lo que ya haya pagado al abogado de honorarios por el juicio), ya que el Notario deberá notificarle al vendedor que debe acudir a la Notaría a firmar la escritura. Si no comparece el vendedor (cosa que es lo común), habrá que “acusar la rebeldía del vendedor”, o sea, habrá que ir nuevamente con el Juez y decirle que como no compareció a firmar la escritura respectiva el vendedor, que la firme entonces el propio Juez, con lo cual queda terminado el procedimiento judicial y se turna el expediente de nueva cuenta al Notario (la primera vez se turnó cuando el Notario le notificó que compareciera a firmar) designado por el comprador para que formalice la escritura. 

En la Notaría es donde viene lo realmente caro debido a los impuestos. Conforme al artículo 6 del Código Fiscal para la Federación y sus correlativos en cada una de las legislaciones locales, los impuestos se causan “…al momento en que se producen las situaciones jurídicas previstas por las leyes respectivas…”, o sea, si una ley dice que se causa un impuesto al momento en que se vende un inmueble ¿cuándo es el momento de venta en un contrato privado que se quiere formalizar en escritura? obvio que el momento de venta es la fecha del contrato privado, puesto que en el juicio solo se esta formalizando el acto que nació con el propio contrato, ahora bien ¿qué pasa con los impuestos que no se pagan a tiempo? causan actualización y recargos, como todos sabemos, un peso de hace 10 años no es igual al peso de hoy, no tienen el mismo valor adquisitivo, pues bien, Hacienda esta conciente de ello y por eso determina en su ley que los impuestos que no se paguen a tiempo deberán actualizarse a lo que equivaldrían hoy en día (tomando como referencia el índice nacional de precios al consumidor) y a esa actualización habrá que sumarle los recargos los cuales son mensuales y hasta por 5 años. Por otro lado Hacienda no permite que se deje de pagar algún impuesto, por lo que adivine quién pagará los impuestos del vendedor… si, así es, el comprador los pagará, puesto que es el único interesado en regularizar su propiedad, así es que si no consigue a su vendedor o bien este se niega a firmar la escrituración respectiva, lo mejor es que o prepare un buen colchoncito o bien llegue a un arreglo económico con él, tal vez le salga mas barato.  

Para todo lo anterior hay que tomar en cuenta que el vendedor tiene su escritura, de lo contrario, no podrá hacerse ninguna de las opciones anteriores, porque no puede crearse una escritura de la nada, se requiere tener como antecedente otra escritura. La razón es que la escritura es un documento que da seguridad jurídica, no se puede dar seguridad si el vendedor no tiene su propia seguridad, es como construir un castillo de arena sobre otro castillo de arena, ninguno de los 2 tiene cimientos y por lo tanto se caerán ambos.

El juicio deberá seguir el siguiente trámite:

 1.- Presentar la demanda solicitando que se obligue al vendedor (demandado) para que firme la escritura correspondiente en virtud de que el comprador (los abogados le llamamos “parte actora”) cumplió con los términos pactados en el contrato de compraventa, el cual deberá exhibirse junto con todas las pruebas que se crean convenientes (depósitos, recibos de pago, testigos, etc.) 

 2.- Al recibirla el Juez ordena llamar al demandado para que se defienda (en la jerga legal se le llama “emplazar a juicio”). 

 3.- Luego pueden pasar 2 cosas, que el demandado conteste o que no lo haga, si contesta, se dará vista a “la parte actora” con la contestación para que manifieste lo que crea conveniente según la contestación del demandado (podría decir que no es cierto, que su firma es falsa, en fin, miles de cosas). 

 4.- El trámite siguientes es desahogar las pruebas que se le presenten al Juez (los documentos como el contrato y los comprobantes de pago se desahogan por su propia naturaleza al tenerlos a la vista, pero si se proponen testigos habrá que interrogarlos en presencia del Juez, también si se pide que el demandado sea interrogado, si se llegaren a pedir peritos para verificar la autenticidad de las firmas, habrá que presentarlos al Juez y esperar a que rindan sus declaraciones, etc). 

 5.- Una vez desahogadas las pruebas el Juez procederá a estudiar nuevamente el expediente y dictará la sentencia respectiva, condenando o liberando a la parte demandada, según se logre o no acreditar quién tiene la razón en base a los documentos y demás pruebas que se presenten. 

 6.- Si la sentencia condena a la parte demandada a firmar la escritura respectiva, habrá que turnar el expediente al Notario para que prepare la misma. 

 7.- En caso de que el demandado incista en NO firmar la escritura, habrá que pedirle al Juez que él firme la misma. 

 Hay que tomar en cuenta que hay distintos plazos para contestar la demanda, presentar pruebas, desahogarlas y dictar sentencia, los cuales deben respetarse, puesto que ellos garantizan el derecho de toda persona para defenderse. En tal sentido, si se tiene suerte, no hay ningún problema y no se te atraviesen algún tipo de vacaciones, pasarán por lo menos 6 meses para que se dicte sentencia, si el demandado llega a contestar o dar algún problema el juicio se puede alargar hasta 2 años o más.

 Por eso mi insistencia en que no arriesgue su patrimonio, a la larga lo barato le saldrá más caro, mejor acuda ante el Notario de su confianza y escriture.

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Ventajas de escriturar un bien inmueble

Por Adolfo Ocampo…… 

El Notario debe cumplir con los siguientes requisitos en el desempeño de su profesión diaria: escuchar y asesorar a las partes de un asunto, en forma imparcial (sin tomar partido), redactar una escritura que se adapte exactamente a las necesidades de las partes involucradas, explicándoles su valor y consecuencias legales, y siempre en el sentido de evitar futuras controversias tanto entre las partes, como frente a terceras personas, gestionar la documentación necesaria para fundamentar su escritura, identificar a cada una de las partes y verificar que tengan la capacidad mental y legal suficiente para celebrar el acto, calcular, recaudar y enterar el pago de los impuestos que el instrumento genere, informar a las dependencias que correspondan de la firma del instrumento y dar fe de todo lo anterior, además, por si fuera poco, el Notario debe conservar el instrumento original bajo su cuidado y expedir cuantas copias fuere necesario. Eso se llama seguridad jurídica y es lo que da autenticidad al acto que se otorga ante su fe pues se tiene la certeza de que el Notario se encargó de cubrir todos los requisitos necesarios. La falta de alguno de estos requisitos implica una responsabilidad por parte del Notario que puede resultar en la pérdida de patente para ejercitar su oficio además de las responsabilidades civiles y penales que pudieran generarse, por lo que no le conviene obrar mal. 

 Un contrato privado carece de toda esa seguridad y es por esa razón que en el Registro Público de la Propiedad sólo son inscribibles los instrumentos que consten en forma auténtica (escrituras o sentencias judiciales). 

 Al momento de acudir con el Notario para llevar a cabo la escrituración de un inmueble se requiere la siguiente documentación en original (no se preocupe, el Notario le hará un recibo por dicha documentación y sabrá resguardarla debidamente): 

 1.- El o las escrituras de propiedad del inmueble, es común que al momento de adquirir por parte del vendedor el inmueble era identificado con lote y manzana y actualmente tiene número oficial, o bien fue cambiado el número de lote y manzana o el nombre de la calle, etc. Por lo que es necesario aclarar esa situación al momento de presentarse con el Notario y llevar la documentación que acredite los cambios sufridos (alineamiento y número oficial, licencia de construcción, o constancias catastrales expedidas por la Tesorería del D.F.) 

 2.- Acta de matrimonio del vendedor, tome en cuenta que si está casado en sociedad conyugal (mancomunidad de bienes ) y el inmueble fue adquirido durante el matrimonio, deberá firmar también su cónyuge la escritura de venta. 

 3.- Boletas de predial y agua pagadas de 5 años atrás, los créditos fiscales tienen una vigencia de 5 años al término de los cuales prescriben (ya no se pueden cobrar), siempre y cuando no hayan sido requeridos los pagos de dichos créditos por la autoridad catastral, por esa razón deben exhibirse las boletas pagadas de al menos los 2 últimos años. 

 4.- Recibos de Luz, teléfono (no celular), cuentas bancarias o estados de cuenta de casas comerciales (una de ellas, la que esté a nombre del vendedor) de 6 meses atrás, en este punto he de aclarar que por tratarse de entes particulares el Notario no puede obtener constancias de no adeudo por el suministro de luz, gas o teléfono, por lo que el comprador debe asegurarse de que el vendedor se encuentra al corriente en estos puntos, así mismo, también debe asegurarse que se encuentre al corriente en sus cuotas de mantenimiento y administración si se trata de un departamento o casa en condominio. 

 5.- Copias de identificaciones de vendedores y compradores; y 

 6.- Un anticipo a cuenta de su escritura, que normalmente son $5,000.00, salvo que el inmueble sea muy grande, en cuyo caso el Notario le podría pedir un anticipo mayor, ya que los gastos también se incrementarán. 

 El Notario solicitará la documentación correspondiente para acreditar que el inmueble está libre de gravámenes, que esté a nombre del vendedor y que no tenga adeudos por concepto de predial y agua. Al solicitar el certificado de gravámenes, el Notario solicita también que el Registro Público tome nota del nombre del la persona que está adquiriendo el inmueble (se llama legalmente “anotación preventiva”) dicha anotación se asienta en el folio real del inmueble (Folio Real es el documento donde físicamente se encuentra asentada toda la historia del inmueble, quiénes han sido sus dueños, cuántos gravámenes tiene o ha tenido, cuáles han sido cancelados, etc. Se llama folio porque es eso, un folio, una hoja, y es real porque se trata de un bien inmueble), esta anotación preventiva es de suma importancia, porque “quien es primero en tiempo, lo es en derecho”, o sea al quedar inscrito el nombre del comprador, se tiene un antecedente fehaciente de que la operación del comprador está por encima y antes que cualquier otra que ingrese al registro público con fecha posterior (un embargo, otra compraventa, etc.), esta anotación no es para siempre tiene una vigencia de 30 días naturales (es decir se cuentan sábados y domingos) a partir de la fecha en que se solicitó el certificado de gravámenes, por lo que aquí tenemos un problema con el Registro Público, si se tardan 30 días o más en expedir el certificado, cuando lo hagan ya estará vencido (actualmente están tardando casi 15 días, normalmente salen un poco antes, van mejorando esperemos que algún día será más rápido). 

Si de la documentación se desprende que el inmueble no tiene ningún problema, se podrá firmar la escritura correspondiente y el comprador podrá hacer el pago total con toda confianza y recibir la consiguiente posesión y propiedad del inmueble. Una vez firmado el instrumento correspondiente el Notario manda un segundo aviso al Registro Público para comunicarle que efectivamente se realizó la operación, y automáticamente los 30 días se prorrogan a 60, dándole más tiempo al Notario para hacer el pago y entero de los impuestos y terminar con su documentación para finalmente enviar el testimonio de la escritura para su inscripción definitiva en el Registro. Sin embargo, el comprador es propietario del inmueble desde el momento en que firma la escritura, el pago de impuestos y su consiguiente inscripción en el Registro son meros trámites administrativos que de ninguna manera invalidan el acto de la compraventa, es importante mencionar esto porque desafortunadamente la burocracia del Registro tarda hasta 3 meses en hacer la inscripción (van mejorando, antes tardaban más). 

En este punto es justo reconocer que el Notariado siempre ha luchado y trabajado constantemente, siempre en forma discreta, con las dependencias y el gobierno para mejorar el servicio a la población, mucho también han aportado las directivas de dichas dependencias, sin embargo, el constante cambio de personal y directivas, muchas veces sin experiencia, hacen de la lucha un problema trágico. 

Retomando el tema que nos ocupa, si se diera el caso de que la operación no se lleve a cabo, el Notario regresará la documentación al propietario y al comprador le regresará el saldo de su anticipo, una vez descontados los gastos que se hayan generado. Si fuere necesario, cualquiera de las partes podrán solicitar que el Notario haga constar en un acta la razón por la cual no se llevó a cabo la operación, para todos los efectos legales necesarios. Para el caso de que se haya hecho la anotación preventiva a favor del comprador, la misma quedará sin efecto automáticamente una vez transcurridos los 30 días arriba citados. 

Con lo anterior queda demostrada la importancia de la escrituración de un inmueble y del Notario en general, su labor va mucho más lejos que la de un simple funcionario “firmón”, debe involucrarse constantemente en todos y cada uno de los asuntos para resolverlos, cuidar a ambas partes tanto una de la otra, como de terceras personas, del fisco, y cuidar al fisco, y enterar a las diferentes dependencias de las operaciones que se otorgan bajo su fe. Es, en suma, el abogado del pueblo y el informante del estado, su existencia es una pieza clave, sobre todo, para el pueblo y aún para el estado, porque tendría que pagarle a muchos más funcionarios el realizar las labores del Notario. En nuestro vecino país del norte, que carece de Notarios, se debe peregrinar por varias gestorías y profesionistas para llevar a cabo la compraventa de un inmueble y al final no se sabe si se hizo todo correctamente o faltó algo. Nuestro sistema es mejor, sólo que no funciona por la falta de profesionalismo en general. 

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¿Se pueden ceder los derechos sobre una casa, departamento o cualquier inmueble

Por Adolfo Ocampo…..

La ley define a la cesión de derechos de la siguiente forma: “Habrá cesión de derechos cuando el acreedor transfiere a otro los que tenga contra su deudor” (art. 2029 del Código Civil para el Distrito Federal).

Entonces la ley está presuponiendo que existen 3 personajes: el acreedor, un nuevo acreedor y un deudor, por lo tanto también está presuponiendo la ley la existencia de una relación entre acreedor y deudor, o sea que hay una deuda u obligación por parte del deudor que debe cumplir a su acreedor.
Ahora bien, si se va a “ceder” un derecho de propiedad y como acabamos de ver según la ley se requiere de acreedor y deudor, entonces yo me pregunto: ¿el dueño es acreedor de quién? ¿quién es el deudor? ¿el inmueble?.
Aquí es donde debemos aclarar diferencias legales que el código está presuponiendo que nosotros ya sabemos (lo malo es que no todo el mundo es abogado y sabe estas diferencias, de hecho a veces que ni los propios abogados lo saben, pero esa es  otra historia).
Legalmente decimos que existen derechos subjetivos, los cuales consisten en una facultad que la ley confiere a una persona para exigir una prestación o abstención de otra persona. Los derechos subjetivos se dividen en 2:
1.- Derechos personales, que consisten en la facultad que tiene el acreedor de exigir de su deudor el cumplimiento de una obligación entre ellos, es decir, se trata de una relación entre personas (acreedor y deudor).
2.- Derechos reales, que consisten en la facultad de una persona de usar, disfrutar y disponer en forma directa de una cosa, es decir se trata de una relación entre una persona y una cosa (no hay acreedor y deudor, simplemente hay una persona que puede disponer de su patrimonio).
En resumen, toda persona tiene 2 tipos de relaciones jurídicas:
1.- Con otras personas y se llaman obligaciones.
2.- Con cosas y se llaman derechos reales.
Por lo tanto, cuando en la “cesión de derechos” la ley habla simplemente de “derechos”, en realidad se está refiriendo a “derechos personales”, a “obligaciones”, no se está refiriendo a cualquier otro tipo de derechos, únicamente está hablando de “derechos personales” y como prueba de ello está que en su definición arriba transcrita habla de acreedor y deudor.
Los derechos reales se transmiten mediante venta, donación, permuta o por causa de muerte de su propietario por herencia y tratándose de bienes inmuebles, dicha operación debe constar en escritura por las razones que se exponen  en esta liga: http://wp.me/pND3b-8c
Reitero lo que siempre digo:  no arriesgue su patrimonio, lo barato le saldrá caro después, mejor desde el principio acuda con el Notario de su confianza, él le asesorará correctamente.
Si quiere saber más sobre la compraventa de inmuebles  de click aqui  (no deje de leer los comentarios, si se pone atención se puede aprender más de otras personas que de un expositor).

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Manual /guía sobre técnicas del avalúo inmobiliario (México)

Por:  Omar López Segoviano  

  1. Los Bienes Raíces y su Avalúo
  2. El Mercado de los Bienes Raíces
  3. El Proceso de la Valuación
  4. Recopilación de Datos y el Banco de Estados
  5. Inspección de Vivienda
  6. La Técnica de Comparación de Mercados
  7. Valuación de Predios
  8. La Técnica del Cálculo de Costos
  9. La Técnica de Capitalización por Ingresos
  10. Conciliación y el Informe de Avalúo
  11. El Valuador
  12. Ética Profesional
  13. Entorno del Valuador (Macro y Micro)
  14. Conclusión
  15. Bibliografia

El siguiente trabajo es un resumen del libro “Tecnicas del avaluo inmobiliario. Guia completa para vendedores, corredores, administradores, inversionistas y valuadores de propiedades, William L. Ventolo , Jr.-Martha R. Williams, Real State Education Company” .

Se realiza un breve resumen de aproximadamente dos cuartillas de cada uno de los 10 capitulos que conforman este libro.

Además se agregan 3 capitulos mas que son: un capitulo referente al valuador, su importancia, su perfil, funcion y roles que puede desempeñar así como su participacion en la industria; otro capitulo que trata sobre las normas y código de ética que debe de regir a un valuador en su desempeño profesional; y un capitulo final que habla del valuador y su relación en el entono, cubriendo la importancia del análisis del entorno, variables macro y micro ambientales, y la importancia de cada una de ellas en la industria  de la valuación y la actividad del valuador, en este capitulo se integra un esquema personal de sistema de información para la inteligencia  de mercado del valuador. Finalmente se incluyen conclusiones personales de tema tratado.

El objeto de este trabajo es proporcionar información confiable en el área de valuación de bienesya que en nuestra experiencia personal se cuenta con muy poca información de esta área en la red.

CAPÍTULO I *1

LOS BIENES RAÍCES Y SU AVALÚO

Es la base para cualquier transferencia de propiedad; un instrumento que les ayudara en cada etapa del proceso de negociación. Un avaluó comercial es una estimación sustentable del valor de una propiedad. Incluye una descripción de la propiedad en cuestión, la opinión del valuador acerca de las condiciones que se encuentra, su disponibilidad para un propósito dado y su valor expresado en dinero a precios del mercado libre.

Todo los avalados de bienes raíces se basan en datos que se obtienen del mercado. Las características económicas que prevalecen en distintos países y las tendencias del lugar donde se localiza la propiedad que se evaluara son factores que deben tomarse en cuenta para estimar el valor de una propiedad.

Terreno vs predio

La mayoría de las personas relacionan un terreno con suelo físico. Sin embargo, desde el punto de vista legal, terreno se refiere tanto a la superficie de un lugar como a todo lo que esta debajo o encima de el, incluyendo, con restricciones, derechos sobre el aire que lo rodea. Las mejoras a un predio pueden incluir el trabajo de desmonte, nivelación, relleno, compactado, mejoras de tipo estético, instalación de drenaje, alcantarillas, conexiones para otros servicios (agua, gas, electricidad), guarniciones y banquetas, alumbrado publico y acceso a caminos pavimentados ya existentes.

Características del predio

  Si No
Mejoras Estéticas    
Sistemas de Drenaje    
Agua    
Gas    
Electricidad    
Aceras    
Camellones    
Alcantarillas    
Alumbrado Publico    
Acceso a caminos    
Otros    

Bien Raíz y Propiedad Raíz

Bien raíz se refiere al terreno físico, tangible, y a todas las cosas permanentemente unidas a el, llamados bienes inmuebles. Propiedad Raíz se refiere a los derechos de propiedad sobre el bien físico, con frecuencia parte de un paquete de derechos. Un propietario no es, propiamente hablando, dueño de un bien raíz, es decir, del objeto físico que dice poseer. Lo que es suyo es el paquete de derechos que va con la propiedad

Restricciones Públicas

La mayoría de las legislaciones se reservan el poder de ejercer algún tipo de competencia en materia de: Tributación ( el poder para gravar y rematar una propiedad si los impuestos no se pagan), Dominio( el poder para confiscar una propiedad privada en beneficio publico, pagando cierta compensación adecuada), Regulación ( el poder para establecer reglamentos de construcción, de vialidad y otras medida que se afectan ciertos usos de los bienes raíces, y generalmente responden a consideraciones de salud, seguridad, moralidad y bienestar publico) y Enajenación ( el poder de disponer de la propiedad si el propietario muere sin dejar herederos legítimos).

Existen restricciones establecidas por las autoridades locales o el fraccionador original. Las restricciones estructurales se relacionan normalmente con el tipo de edificación, uso de suelo, estilo de la construcción, altura, metros cuadrados tolerados de edificación y costo de la misma.

Propiedad Personal

La propiedad personal se refiere a los objetos tangibles no unidos en forma permanente al bien raíz; pueden ser considerando los sig criterios:

  • La manera en que un objeto se anexa a la propiedad (si es desmontable o permanente) y
  • La intención de la persona que coloco el objeto (dejarlo de manera permanente o removerlo en fecha futura)

Los artículos de propiedad personal no suelen incluirse en el avaluó de los bienes raíces. Lamedor manera de evitar conflictos posteriores es elaborar una lista de los artículos que pueden causar controversia.

Propiedad Personal Accesorios Acuerdo
     
     
     

 

Objetos que deberán negociarse
 
 

 

CAPÍTULO I *2

 EL MERCADO DE BIENES RAÍCES

El valor de mercado de un bien inmueble es el precio más probable que un comprador esta dispuesto a pagar a un vendedor por una propiedad en una operación normal de mercado; una transacción libre, es una en la cual.

  • No hay relación alguna entre el comprador y el vendedor
  • El producto ha estado en el mercado durante un tiempo que resulta razonable para bienes de este tipo
  • Tanto el comprador como el vendedor no están de actuando bajo presión de ninguna clase; y
  • No hay ventajas de ningún tipo financieras de otra índole superiores a los que se acostumbra en el mercado

Con frecuencia de habla del valor de mercado de una propiedad como su justo valor de compraventa

Precio Demandado

Un vendedor es libre de fijar el precio para la propiedad que pone a la venta. Con frecuencia, el precio para la propiedad se fija en una cifra por arriba del precio que el vendedor esta dispuesto a aceptar, para dar margen a algún tipo de negociación. Incluso el precio que el vendedor esta dispuesto a aceptar no necesariamente refleja exactamente el valor de mercado de la propiedad

Precio Ofrecido

Un comprador es libre de ofrecer la cantidad que desee por la propiedad que intenta adquirir, y con frecuencia hará una oferta inferior al precio máximo que esta dispuesto a pagar, para dar un margen a algún tipo de negociación. Desde luego, muchos factores que pueden afectar la transacción. Aunque el vendedor no este bajo ninguna presión para vender, el cierre rápido (y el recibo del producto de la venta) puede tentarle a aceptar una oferta que es inferior al precio ideal para el

Precio de Venta

Debería de ser igual al de precio del mercado; pero después de todo si el valuador ha llevado a cabo un trabajo minucioso y preciso al hacer una estimación del valor del mercado de la propiedad, deberían coincidir ambos precios. Desafortunadamente entran en juego demasiados factores en una transacción promedio como que el valuador sea capaz de hacer una estimación de valor de mercado que concuerde exactamente con el precio final de venta de la propiedad, existen otras consideraciones como el financiamiento (si es calta las tasas de interés, amortización de la deuda, etc. y fecha de posesión del bien. Pero si el vendedor requiere cerrar su venta rápidamente, el comprador estará en posición de negociar más fuertemente y el precio se reduzca proporcionalmente.

Principios que determinan el valor de un inmueble

  • Principio de Sustitución– El valor de la propiedad se ve influido por el costo de adquisición de una propiedad comparable, es decir, que tenga características similares de diseño y construcción, o uso funcional, que la propiedad que se esta considerando
  • Principio del más alto y mejor uso – Una propiedad alcanza su valor más alto cuando se le da el uso más redituable permitido por el marco de la legal y físico en que se encuentra catalogado el inmueble. La determinación del uso de una propiedad debe ser parte de todo avaluó. Ya que el valuador procura identificar los factores económicos que pueden ser mas lucrativos a los distintos usos que se le pueden dar al terreno en distintas etapas.
  • Factores Externos– De acuerdo con este principio, factores externos a una propiedad pueden influir en el valor de la misma.
  • Oferta y demanda– El costo de cualquier propiedad siempre estará determinado por el número de otras propiedades similares en venta y su relación con la cantidad de compradores en el mercado.
  • Equilibrio– Un mercado en equilibrio tendera a tener más propiedades disponibles para venta que compradores. Se dice que los usos de las propiedades están en equilibrio cuando hay un número suficiente de ofertas de tipos complementarios de inmuebles; es decir cuando el número de unidades habitacionales mantiene una proporción adecuada con el número de unidades comerciales e industriales ofrecidas.
  • Cambio– Dad su larga vida, existen factores que afectan el valor de las propiedades, ya sean físico o económicos.
  • Conformidad, progresión y regresión– El valor de una casa que desentona con las otras del vecindario puede verse beneficiada efectivamente, si esta es inferior en calidad o mantenimiento que sus vecinas (progresión).
  • Crecimiento, equilibrio y declinación– Los deterioros del efecto físico marcado dictan que toda propiedad pase por las anteriormente citadas
  • Anticipación– se supone que su valor aumentara con el tiempo
  • Mejoras– La contribución de una mejora al valor del inmueble se mide por su efecto sobre el valor de mercado
  • Ley de Ganancias crecientes y decrecientes– A las mejoras que creen un aumento de valor proporcional o mayor, estar actuando a la ganancia. Y cuando las mejoras adicionales ya no traen consigo un aumento en el valor correspondiente, se cumple el decreciente.

CAPÍTULO III

EL PROCESO DE VALUACIÓN

Técnica de avaluó por comparación de mercado

Cuando se emplea esta técnica se obtiene una estimación de valor de una propiedad comparando el bien que se valúa (propiedad sujeto) con ventas recientes de propiedades cercanas similares, llamadas comparables. La teoría detrás de esta técnica es que el valor de la propiedad sujeto esta relacionado directamente con los precios de venta de propiedades comparables. Su objetivo es estimar el valor de mercado de la propiedad.

El valuador debe reunir, clasificara analizar e interpretar un conjunto de datosque arroja el mercado; su razonamiento es que un comprador bien informado no pagara más que el precio de una propiedad comparable (principio de sustitución). Los ajustes al precio de venta de una propiedad comparable se hacen sumando el valor de características presentes en la propiedad sujeto, pero no en la propiedad comparable, y restando el valor de características presentas en la propiedad comparable, con las que no cuenta el sujeto.

Los precios de venta que se compararon representan el rango más probable del valor de la propiedad sujeto. A partir de este rango, se puede llegar a un estimado del valor de mercado de la propiedad en venta. Los principales ajustes que se llevan a cabo incluyen los relacionados con las características físicas del predio en el terreno, su ubicación fuera del terreno, condiciones de venta (motivación de comprador/ vendedor y condiciones financieras) y el tiempo que tomara la operación a partir de la fecha de venta

Técnica del Cálculo de Costos

Con este método, el valuador hace una estimación del costo actual que significaría reproducir la casa, mas cualquier otra mejora que se le haya añadido, como si fuera nueva. Resta luego cualquier pérdida de valor causada por la depreciación de las mejoras. La depreciación incluye todos los factores que reducen el valor de la casa sujeta por debajo de su costo actual de reproducción. Por ultimo, el valuador suma el valor estimado del terreno mismo, que resulta de un análisis de ventas de lotes baldíos similares. El razonamiento detrás de método es que el comprador bien informado no pagara mas por una casa que el costo que le significaría construir otra casa parecida, en un lote similar y condiciones semejantes. La formula para representar este método es:

Costo de mejoras nuevas – Depreciación de mejoras + Valor del Predio=

Valor de la propiedad

La depreciación puede ocurrir por deterioro o por obsolescencia. El deterioro es una perdida del valor de una vivienda como resultado del desgaste ordinario por uso, desintegración y exposición a los elementos a lo largo del tiempo. La obsolescencia puede ser funcional o externa

Técnica de Capitalización por Ingresos

Se basa en la relación entre el porcentaje de rendimiento que un inversionista o comprador espera o requiere de una propiedad y el ingreso neto que produce la misma. Este método se usa principalmente para valuar propiedades que producen dividendos tales como edificios de departamentos, oficinas y centros comerciales. Cuando se aplica este método el valuador debe de elaborar un informe para la propiedad que se esta valuando.

El valor se puede calcular son la siguinete fórmula:

Es evidente que la técnica de ingreso puede ser el método técnicamente mas complejo de valuación cuando se aplica a propiedades que producen grandes utilidades.

Relación entre las técnicas

Las tres técnicas para determinar el valor de propiedades se orientan al mercado, y deben de reflejar datos de mercado y comportamiento dentro de los compradores y constructores en el caso del método de cálculo de costos. Todos los elementos que influyen en un costo son fenómenos de mercado, al igual que todos los tipos de depreciación.

El deterioro físico se mide por el costo de la mano de obra y los materiales necesarios para efectuar la reparación. La obsolescencia funcional y la externa se miden por el comportamiento de compradores típicos, ya que proporcionan datos confiables sobre la magnitud de la perdida en que se ha incurrido

 

CAPÍTULO IV

RECOPILACIÓN DE DATOS Y BANCO DE DATOS

El proceso de valuación

Se debe reunir una cantidad considerable de datos para hacer una estimación precisa del valor de una propiedad. El valuador necesitara:

  • Datos Generales a cerca del país, región, ciudad y colonia o barrio;
  • Datos específicos sobre el predio sujeto y sus mejoras;
  • Datos de ventas para aplicar la técnica de comparación de mercado;
  • Datos de ingresos y gastos para valuar por capitalización de ingresos

El valuador debe tener presente además el tipo de propiedad que esta valuando

Banco de datos

A través de la experiencia se ira creando una base propia de datos, las cuales sus principales pueden ser:

  • Inspección personal
  • Vendedores
  • Compradores
  • Corredor
  • Agente de ventas
  • Vecinos
  • Registro Publico de la propiedad
  • Créditos e Hipotecas registradas y otros instrumentos de financiamiento
  • Informes de titulo de propiedad
  • Planos registrados del trazado del fraccionamiento
  • Mapas de área (topográficos, de suelos)

Formas para recabar datos

El uso de formas bien pensadas puede ayudar a que un avaluó se haga con mucha fluidez, eficiencia y precisión. El llenado de formas de recopilación de datos puede contribuir a asegurar que no se pase por alto ningún detalle sobre la sociedad, su ubicación o la información que se requiere para cada una de las tres técnicas

Límites del vecindario

En algunos fraccionamientos nuevos, los límites del vecindario se establecen de manera conspicua por medio de una entrada con puerta y un perímetro bardeado. Otros vecindarios en particular en ciudades mas antiguas quedan separados por otros factores, estos pueden incluir:

  1. Limites naturales
  2. Diferencias en el uso del suelo
  3. Valor o antigüedad media de las viviendas
  4. Nivel de ingreso de los residentes

Al llenar una forma de datos sobre el vecindario, el valuador registra el nombre de la calle, u otra línea divisoria identificable, y advierte el tipo de propiedad adyacente al vecindario sujeto a esa área.

Etapa de Ciclo Vital

Un vecindario típico suele pasar por tres periodos distintos durante su vida:

Crecimiento, Equilibrio y Declinación, el valor de las propiedades habitacionales tienden a aumentar durante el periodo de desarrollo inicial de un área. Conforme a las propiedades pierden valor pueden incluso dedicarse a un uso distinto, sin embargo el ciclo vital no es siempre descendente. Pude iniciarse una alza debida al proceso de revitalización.

Proximidad a los peligros y a las áreas contaminadas

Se tiene cada vez mas conciencia de la importancia de la proximidad del barrio, o de cualquier parte de el, a áreas peligrosas o contaminadas. Cuanto mas se sabe acerca de las condiciones del entorno, es mas probable que se descubran factores que son nocivos para la salud o la seguridad, el simple potencial de peligro puede hacer que baje el valor de las propiedades de áreas cercanas. La presencia de contaminación activa puede resultar una barrera infranqueable a la comercialización.

Forma de datos sobre el predio

El valuador comienza por obtener una descripción completa y legalmente precisa de la ubicación de la propiedad, y elabora un boceto para mostrar la forma aproximando y la ubicación de la propiedad en cuanto a calles. Otras características importantes del predio son su tamaño expresado en metros cuadrados, su ubicación en términos de posición en la manzana, servicios, mejoras, composición del suelo y vista. La composición del suelo siempre es importante.

Es necesario el conocimiento de la zonificación del predio sujeto, que afectar su uso futuro como lo es también el de la urbanización actual de las zonas circundantes. Se debe tomar nota de cualquier servidumbre o restricción que aparezca en la escritura. Cualquier parte del predio que no se pueda usar para propósitos de construcción se debe designar claramente, junto con cualquier otra limitación al uso del predio. Estas limitaciones podrían elevar o rebajar el valor del predio.

Forma de datos sobre la construcción

Al acercarse a la casa desde la calle, el valuador toma nota de la primera impresión que produce la vivienda, su orientación y el grado en que armoniza con el área circundante. Al mismo tiempo, el valuador advierte y registra información a cerca de mejoras.

Elabora una lista de los materiales externos empleados en la construcción y el estado que guarda cada uno, para proceder luego a callificar la condición externa general de la construcción. Por último el valuado mide cada estructura que hay en el predio, hace un boceto de sus dimensiones y calcula el área en metros cuadrados. Dentro de la casa se evalúa los detalles de construcción y accesorios importantes en particular. Luego advierte la condición general de la construccion considerando tres tipos de depreciación

  1. Deterioro Físico 3. Obsolescencia Externa.
  2. Obsolescencia Funcional

CAPÍTULO V

INSPECCIÓN DE VIVIENDAS

Lo primero que debe hacer es investigar el vecindario para determinar sus condiciones de habitabilidad y potencial como inversión. Luego se debe analizar y evaluar el predio en que se localiza. Por ultimo se be inspeccionar la casa misma hasta llegar a tomar una opinión definida sobre su estado.

El valuador debe revisar metódicamente el diseño interior de la casa, las condiciones fisicas de la cimentación, armazón estructural, superficies interiores y exteriores y sistemas mecánicos. Es evidente que un conocimiento básico sobre técnicas de construcción en una cualidad muy útil. El valuador debe saber mirar más allá del atractivo visible de la casa y observarla con actitud objetiva y fría.

Vecindario

Un vecindario es un área dentro de la cual cualquier cambiotiene una influencia inmediata y directa sobre el valor de la propiedad sujeto. Una vivienda se debe contemplar como una inversión cuyo valor futuro se vera influido fuertemente por la manera en que evoluciona el vecindario. La indiferencia (falta de cuidado) envejece prematuramente un barrio.

Muchas viviendas pierden valor simplemente porque muestran diferencias sensibles con el resto de las viviendas del vecindario. Lo último en este aspecto es un vecindario donde las viviendas muestran suficientes variaciones de estilo y diseño y producen un efecto de conjunto armónico y agradable. El valor de reventa de viviendas relativamente baratas en un área de alta plusvalía aumenta por la influencia de las viviendas de precios altos.

Peligros derivados del Medio Ambiente

La presencia de condiciones ambientales adversas, tales como humo, niebla, emanaciones nocivas, contaminación por materiales que contienen asbesto y proximidad de tiraderos de desechos tóxicos o antiguos rellenos sanitarios no solo amenazan la salud de los residentes del vecindario, si no además puede tener un efecto negativo importante sobre el valor y posibilidades de comercialización de una propiedad.

Predio

La inspección del predio se inicia con un reconocimiento del terreno y de la casa desde alguna distancia para obtener una impresión de conjunto. Conviene tener presente que, aunque es poco frecuente encontrar un predio dispuesto a la perfección, el terreno debe estar razonablemente en buen estado.

Orientación: ubicación de la casa en el predio

La correcta ubicación de una vivienda sobre la propiedad en que esta asentada puede traducirse en mayor comodidad para los habitantes y volver mas atractiva la operación a compradores potenciales. El predio se debe analizar en cuanto a topografía, variaciones en la trayectoria del sol de una estación a otra, tipo y tamaño de árboles, vistas, ruido y proximidad de vecinos.

Al orientar una casa en busca de máxima luz natural los constructores deben tomar en cuenta que la luz solar matinal viene del este, y la vespertina del oeste. El sol del medio día ilumina desde el sur y, en el invierno, se inclina mucho hacia el sur constituyéndose en una fuente inmejorable de calor. El lado norte de la casa no recibe luz solar directa y puede ser un buen lugar para situar las recamaras. Cuando se hace una buena planificación del terreno, se reserva y proyecta algo de el para tres funcionesdistintas; uso publico, servicios y uso privada.

Diseño de interiores

El diseño o disposición interior de una casa es básico afecta de manera considerable el valor de mercado de la vivienda. Se deben tomar en cuneta dos enfoques básicos en cuanto a espacio cuando se proyecta una planta: el abierto e informal, o el independiente o formal. Los espacios deben fluir bien y no parecer fragmentados.

Planta de piso

La buena distribución de una planta disminuye el trafico sin tropiezos y suele dividirse claramente en tres áreas o zonas básicas: áreas de trabajo o de mucha actividad, áreas habitacionales o de actividad moderada, y áreas de dormitorio o de poca actividad. Las áreas de circulación hacen la diferencia entre una buena y una mala distribución. La entrada principal a la casa debe ser de fácil acceso para los visitantes. Otros principios de buen diseño es una cocina que contiene tres áreas o centros de actividad principales:

  1. Almacenamiento de alimentos
  2. Cocina
  3. Limpieza

Al que es conocido como triangulo de trabajo.

Inspección Exterior e Interiores

Son los aspectos relevantes al realizar la inspección de vivienda:

  1. Nivelación
  2. Cimentación
  3. Techo
  4. Recubrimiento de paredes
  5. Desván
  6. Puertas y ventanas
  7. Pisos
  8. Acabados
  9. Equipo especiales

CAPÍTULO VI

LA TÉCNICA DE COMPARACIÓN DE MERCADO

Conceptos Básicos de la Técnica de Comparación de Mercado

La técnica de comparación de mercado parte de una investigación empírica de la cual el valuador reúne, clasifica, analiza e interpreta datos de mercado y predice el precio de venta más probable de una propiedad. Los pasos básicos que deben darse son:

  • Identificar las fuentes de valor o características de la propiedad sujeto que producirán demanda del mercado
  • Encontrar propiedades comparables recientemente vendidas
  • Comparar las propiedades comparables con la propiedad sujeto y hacer ajustes por diferencias
  • Llegar a determinar un valor de la propiedad a la fecha del avaluó.

La formula que se emplea en este método es:

Precio de venta de propiedad comparable +- Ajustes = Valor indicado para la propiedad sujeto

La técnica de comparación de mercado se basa en el principio de sustitución.

Datos para la aplicación de la Técnica de comparación de Mercado

Se reúnen datos acerca de ventas de propiedades comparables; solo se deben considerar ventas recientes es decir, propiedades que se han vendido en los últimos seis meses; deben de tratarse de transacciones libres y las propiedades vendidas deben ser esencialmente similares a la propiedad sujeto

Proceso de Valuación

El proceso se inicia con una definición del problema o encargo, y concluye con una estimación final del valor

Aplicación de la técnica de Comparación de Mercado

La clave para un avaluó preciso esta en la recolección metódica de datos. Supóngase que esta información de tipo general ya se recolectado. Los datos sobre el vecindario son el único tipo de información general que va requerir de un trabajo de campo significativo.

Datos sobre el vecindario y su análisis

  1. El vecindario es el entorno inmediato del sujeto y ninguna propiedad puede tener un valor mayor que el que establece la zona.
  2. A falta de ventas en el vecindario inmediato puede ser necesario recolectar información sobre operaciones en áreas aledañas comparables
  3. Los datos sobre el vecindario proporcionan información básica.

Limites de vecindario

Varios factores lo distinguen de las áreas circundantes. Las fronteras de un vecindario se establecen por barrearas naturales o colindancias hechas por el hombre. También se pueden crear límites por diferencias en el uso del suelo, nivel de ingreso de los residentes, valor promedio de las viviendas, limites de ciudad, áreas de empadronamiento, divisiones políticas, distritos escolares y otros factores.

Ciclo vital

Un vecindario sufre constantes cambios en su ciclo vital. La vida de un vecindario suele comprender las SIG. Etapas: Crecimiento, Equilibrio y Declinación. Es evidente que el desarrollo de estas etapas toma largo tiempo y puede ir seguido por periodos de renovación y rehabilitación.

Datos sobre el predio y su análisis

Para hacer una estimación de un bien raíz con mejoras, el valuador reúne y analiza datos concernientes a cada uno de los dos componentes físicos de la propiedad: el terreno y la casa.

Datos de venta comparables y su análisis

Reunir datos de operaciones comparables para usarlos en la aplicación del método de comparación de mercado. Una propiedad comparable debe satisfacer tres condiciones: debe ser razonablemente similar a la propiedad sujeto, una situación comparable debe ser una venta relativamente reciente y la venta debe ser una transacción libre.

Se dispone de varias fuentes confiables para obtener datos sobre ventas de propiedades comparables, las sig son razones para excluir una venta: la venta fue resultado de un remate judicial o juicio hipotecario, las partes involucradas en la venta fueron individuos o empresas relacionadas entre si, alguna de las partes ase veía forzada en alguna forma a participar en la venta, la venta se hizo para liquidar activos, la venta estuvo afectada por términos excepcionales, la venta no fue reciente o no fue una transacción en pie de igualdad por la razón que fuere.

Una venta realizada en cualquiera de estas condiciones puede no reflejar el verdadero valor de mercado. Se debe identificar la propiedad sujeto y cada una de sus comparables por sus datos de dirección. Se debe registrar la presión de venta de cada comparable, así como la fuente de los datos de mercado que se usaron. Los ajustes de valor producen el máximo efecto sobre el valor en los avulos residenciales normales. En la mayor parte de los ajustes por vista panorámica son raros, los cuales pueden necesitar ajustes muy importantes

Proceso de ajuste

Como es natural, siempre que existan diferencias, se deberán hacer ajustes para llevar las propiedades comprables a un nivel de conformidad con la propiedad sujeto, las categorías principales en las que se deben hacer ajustes por diferencia son: fecha de venta, ubicación, características físicas, términos y condiciones de venta.

Estimación del Valor

Cuando el valuador se ocupa de propiedades comparables que son prácticamente idénticas, rara vez serán iguales los valores ajustados. Por lo común algunas de las diferencias por transacciones en bienes raíces, por pequeñas que sean, causaran variaciones en los precios de venta. No existe una formula para conciliar los valores indicados. En su lugar se requiere la aplicación de un análisis y criterios cuidadosos.

CAPÍTULO VII

VALUACIÓN DE PREDIOS

Valuaciones de predios por separado

Un predio es un terreno que se ha preparado para el uso deseado con la adicción de mejoras tales como nivelación, servicios y acceso por caminos, acondicionado para iniciar una construcción que sin embargo se evalúa por separado.

Técnica de cálculo de costos

Una razón primordial para evaluar el predio por separado de la estructura es para poder determinar su valor. La formula para esta técnica es:

Costo de sustitución o reproducción de mejoras – Depreciación acumulada + Valor del predio= Valor de la propiedad

Esto hace referencia únicamente alas construcciones e instalaciones especiales

Avalaos catastrales y tributación

Es el costo por instalación y conservación de servicios y caminos que representan un beneficio para las propiedades, se basan en un porcentaje del valor de la propiedad. Las estructuras de las que se es dueño para fines de inversión se pueden despreciar. Puesto que el terreno no se considera como un activo consumible, su valor se debe restar del valor de conjunto de la propiedad antes de calcular la deducción permisible.

Técnica de capitalización por ingresos

Es el que determina el valor de los flujos de ingreso que se estima producirá la propiedad sujeta a valuación. Uno los métodos que se utiliza para determinar los ingresos se logra aplicando el principio de la técnica de remanente de construcción, que requiere que el valuador encuentre el valor del terreno por separado. El valuador resta, del ingreso neto que produce la propiedad, un rendimiento apropiado sobre el valor del terreno para indicar disponible para la construcción

Mejor y más alto uso de suelo

Puede ser un proceso muy complejo, si se pide que se utilice toda una gama de competa de usos a los que se puede destinar, se deberá considerar por separado el valor del terreno respecto a cualquier estructura particular que se pueda edificar en el. Se evalúa tanto con estructuras como sin ellas, debe tomar en cuenta el presente y futuro y la probabilidad de un cambio de políticas de urbanización y modificaciones al uso del suelo.

Avalúos por enajenación

Cuando se enajena un terreno con fines de utilidad publica o semipública, los tribunales requieren avalúos por separado tanto del predio como de la construcción, como parte del proceso para determinar el valor justo de la propiedad.

Datos del predio

Identificación- Se deberá disponer de una descripción precisa y completa del lote en cuestión, así como el número oficial y dirección de calle, si la tiene. Debe de incluir planos que muestren límites de la propiedad y colindancia. Una parcela de terreno se describe por referencia a distancias llamadas trazos, medidas desde un punto de partida establecido hasta monumentos y marcas. Las descripciones con el sistema de deslinde rectangular se usan con más frecuencia para describir grandes áreas de terreno y propiedades rurales.

En la actualidad se puede hacer referencia a casi todos los bienes raíces urbanas por medio de una descripción de lotes y manzanas, la cual hace referencia a un área particular.

Análisis- Se necesita datos concernientes a las características de la propiedad y otros hechos que la influyen como: tamaño del predio, limites, topografía, ubicación del predio, servicios de mejoras, composición del suelo, zonificación, servidumbres, etc.

Métodos de valuación de predios

Método de comparación de mercado– Se usa para analizar y comparar ventas de predios baldíos similares, el cual proporciona por lo general el indicador mas confiable del valor de mercado de una propiedad, consiste en encontrar comparables, puesto que no hay dos sitios idénticos, siempre se tendrá que compensar algunas diferencias cuando compara propiedades vendidas con la propiedad sujeto, utilizando porcentajes para los ajustes<, si la propiedad comparable es inferior en algún aspecto, su precio de venta se incrementa en un porcentaje apropiado y viceversa.

Método de asignación

El valor del terreno se puede tratar como un porcentaje o proporción del valor de una propiedad mejorada, en la cual existe una relación armónica entre los valores de terreno y el de construcción, conforme aumenta la demanda de tierra adecuada para construir, la proporción de valor de terreno a construcción tiende a estrecharse en la medida en que se aproximan sus valores relativos; una falla evidente en el método es que no toma en cuenta diferencias individuales de las propiedades. Solo se debe depender del método cuando se carezca de datos vigentes sobre predios baldíos comparables al sujeto.

Método de urbanización de fraccionamiento

Se refiere al valor del terreno en bruto ( no ubanizado) apropiados para lotes de construcción habitacional unifamiliar. Un método que puede usarse para determinar el valor de mercado justo de un terreno descuenta al precio inicial pagado por el predio los gastos de urbanización, la utilidad del fraccionador así como también el costo por financiamiento, de los precios de venta proyectados totales de los lotes individuales.

CAPÍTULO VIII

LA TÉCNICA DE CÁLCULO DE COSTOS

La formula para aplicar la técnica de cálculo de costos es:

Costo de substitución o reposición de mejoras – Depreciación acumulada + Valor del predio = Valor de la propiedad

El valor del terreno se debe calcular por separado y luego, sumarlo al costo depreciado de construcción de las estructuras. El valor del predio se suele calcular utilizando el principio de precios comparativos de ventas, se analiza la ubicación y las mejoras (excepto las construcciones) del predio sujeto. Puesto que la técnica comprende la suma de valores de construcción y de terreno obtenidos por separado, se le llama también método agregado para valuar

Como aplicar la formula de la técnica de cálculo de costos

Ciertas propiedades con valiosas por su antigüedad y su precio se fija de acuerdo con ello; la designación de un monumento como patrimonio puede ser una bendición o una desgracia (porque requiere inversión para su habitabilidad).

Existen varios inconvenientes en la aplicación de este método como el no estar dándosele el más alto y mejor uso al terreno, por lo que un análisis puede resultar ocioso. Conforme las propiedades del área se transforman para uso comercial, es común que aumente el valor del terreno. El valor de cualquier estructura puede aumentar también, pero aquellas registraran mayor incremento serán las sean adaptables a negocios.

Costo de substitución vs costo de reposición

El valuador comienza siempre su trabajo haciendo una estimación a precios actuales del costo de construcción de un edificio nuevo que sea física o funcionalmente idéntico al sujeto a valuación. El costo de construcción calculado por el valuador será el costo de substitución o reposición del sujeto

Costo de substitución

El costo de substitución es la cantidad en dinero que se requiere para producir un duplicado exacto de una construcción, a precios actuales. En el caso de construcciones antiguas aquellas que se han alcanzado la condición de “histórica” la tarea se vuelve considerablemente más difícil. Para propiedades que no tienen un costo de substitución económicamente viable, el valuador calcula en su lugar el costo de reposición o reemplazo de estructuras

Costo de reposición

Es el precio actual de construcción de un edificio que tiene la misma utilidad que la estructura sujeto, por supuesto se hará notar como condición para el avalúo, que es imposible duplicar exactamente la propiedad sujeto en el mercado actual.

Como encontrar el costo de substitución

Existen cuatro métodos para el costo de substitución de un edificio:

  1. De metros cuadrados- El costo actual de construcción por metro cuadrado, del tipo de edificación que se esta evaluando, se multiplica por el numero de metros cuadrados que tiene la propiedad sujeto
  2. De unidades in situ-Se calcula el costo de construcción por unidad de medida, por lo general metro cuadrado, de cada parte del componente del edificio sujeto, incluyendo las cantidades de dinero necesarias para materiales, mano de obra, gastos indirectos y utilidad del constructor. El costo por medida se multiplica luego por el número de unidades de esa parte componente que hay en el edificio sujeto. En ciertos casos, la unidad es un elemento único, como un accesorio de plomería, más que una medida de área. Se calculara el costo por unidad de medida, del tipo de cimentación que se requiere
  3. De estudio de costos- Se separan los costos directos e indirectos de construcción, y luego se obtiene el total. Los costos directos son los relacionados con los materiales y mano de obra ; los indirectos, incluyen costos como permiso de construcción, impuestos sobre nomina y utilidad del constructor.
  4. De indización- El valuador aplica un factor, que representa el cambio en los costos de construcción a lo largo del tiempo, al costo original de la propiedad sujeto.

Depreciación acumulada

Es la pérdida de valor derivada de causas múltiples, de hecho, por cualquier causa. La depreciación acumulada es la perdida total de valor derivada todas las causas a la fecha del avalúo. Hay tres formas básicas de depreciación:

Deterioro físico, obsolescencia funcional y obsolescencia externa (se le lama también ambiental, económica o de ubicación). La propiedad sufrirá algún tipo de depreciación durante toda su vida económica; la vida económica no es necesariamente el tiempo que se espera dure en la construcción, que es su vida física. Si una construcción ha recibido mantenimiento y reparaciones con regularidad, su vida efectiva puede ser menor que su edad real

Método de edad/ vida económica

El costo de construcción se divide entre el número de años de su vida económica, para encontrar una cantidad de depreciación anual en dinero. Esta cantidad se multiplica luego por la edad efectiva de la propiedad para determinar la cantidad total en la que se ha depreciado.

Método de condición observada

Se analiza la propiedad en términos de cada una de las categorías individuales de depreciación; se toma nota de la posible reparación de cada renglón de depreciación, es decir, si se puede arreglar o reemplazar el daño de manera fácil y económica, o si es incurable; también conocido como método de descomposición.

Método de comparación de mercado

Se usa los precios de venta de propiedades comparables para obtener el valor de una característica depreciada; a través del análisis de suficientes comparables, el valuador aísla el valor de la característica depreciada.

CAPÍTULO IX

LA TÉCNICA DE CAPITALIZACIÓN POR INGRESOS

El valor de una propiedad esta relacionado con los dividendos que puede producir. Cuanto mayor sea el ingreso que produce una propiedad, tanto mayor tiende a ser el valor de la misma. Estas suelen ser propiedades comerciales, para la cual es más apropiado. La formula para la técnica de capitalización por ingresos es:

 

 

La rentabilidad que genera la propiedad, es decir, la utilidad que se puede esperar una vez que se ha descontado los gastos fijos de la propiedad.

La formula para el método multiplicador de ingreso bruto es:

Ingreso bruto potencial x multiplicador de ingreso bruto = valor

Determinación del ingreso

El primer dato que debe recoger un valuador es información competa acerca del ingreso bruto potencial que puede generar la propiedad. El valuador tomara en cuenta el ingreso por alquileres como el ingreso derivado de otras fuentes. El valuador deberá considerar no solo los alquiles presentes que se pagan, sino además las rentas pasada y también las que se pagan actualmente en el área por propiedades comparables.

El alquiler que se para actualmente se llama alquiler programado o alquiler contractual. Se expresa en metros cuadrados. El alquiler de mercado es la estimación que hace el valuador respecto al potencial de rentas de una propiedad. Puede ser que los alquileres no sean la única fuente de ingreso; servicios como los puestos de revistas, maquinas expendedoras de refrescos y área de estacionamientos producen dividendos, lo cual se debe tomar en cuenta, pues será un factor en la determinación del valor de mercado. A elaborar el planteamiento, el valuador de ingreso publico potencial, pondrá por separado el ingreso por arrendamiento y por otros conceptos y luego los sumara.

Ingreso bruto efectivo

Se debe estimar un porcentaje razonable de ingreso por desocupación y cobranza que se espera se presenten en un año y restar esa cantidad del ingreso bruto potencial; el cual se calcula e n función de la demanda actual de mercado y la economía del área.

Ingreso neto de operación

Una vez encontrado el ingreso bruto efectivo, el valuador puede deducir los gastos de operación, que son los que se incurren para dar mantenimiento a la propiedad y para que continúe la corriente de ingresos. Estos costos incluyen salarios y prestaciones a empleados, pago de servicios, honorarios por administración, honorarios jurídicos y de contabilidad, seguros e impuestos sobre bienes raíces, incluyen las reservas para reemplazo (gastos mayores para reemplazo de componentes de la propiedad). No incluye los gastos para financiar la adquisición, tampoco toma en cuenta las deducciones por depreciación de la propiedad. El valuador esta interesado como generadora de ingresos.

Reestructuración del estado de operación

Las estimaciones y cálculos del valuador se resumen en un estado de operación para la propiedad sujeta a valuación, se debe incluir ciertas diferencias importantes respecto al estado de operación del contador para la misma propiedad se le conoce como proceso de reconstrucción del estado de operación. El valuador no toma en cuenta: los pagos por mejoras al activo fijo, pagos de capital e intereses hipotecarios, porque la propiedad se esta valuando sobre libre de gravámenes o depreciación.

Selección del porcentaje de capitalización

Es la tasa global de rendimiento que recibe el inversionista de bienes raíces o también conocida como tasa global de capitalización, se puede expresar como:

Capitalización directa

Es el porcentaje de capitalización que se puede desarrollar evaluando cifras de ingreso neto y precios de venta de propiedades comparables.

Capitalización de rendimientos

Es una forma de analizar ambos componentes del porcentaje de capitalización (rendimiento sobre el capital y rendimiento del capital) por separado. Se selecciona una tasa para el rendimiento sobre el capital, llamada tasa de descuento o tasa de interés, así como una tasa que representa el rendimiento del capital, llamado recuperación de capital.

La tasa de descuento toma en cuenta el rendimiento que requiere el inversionista para producir una utilidad y se puede hallar usando el método de extracción de mercado, en el que se analizan las tasa de descuento de propiedades comparables o por medio del método de banda de inversión, en el que los costos de aportar el financiamiento necesario para hacer la inversión se multiplican por el rendimiento requerido para que los costos de aportación valgan la pena.

Selección de la técnica de capitalización

El valuador puede determinar primero el calor del terreno subyacente a través de la técnica de comparación de mercado, y aplicar luego la técnica de remanente de construcción. Si el valuador ah calculado ya el valor de la construcción, los cálculos se invierten para encontrar el valor total de la propiedad usando la técnica de remanente de terreno. Un factor llamado factor de anualidad, representa el calor presente de inversión al rendimiento requerido, se multiplica por el ingreso neto de operación para encontrar el valor presente del flujo del ingreso.

Multiplicador de ingreso bruto

La formula para obtener el multiplicado de ingreso bruto es:

 

La fórmula para aplicar el multiplicador de ingreso bruto es:

Ingreso bruto potencial + multiplicador de ingreso bruto = valor

El método de multiplicador de ingreso bruto se usa con frecuencia para valuar viviendas unifamiliares, se puede hablar de este método como el método del multiplicado de alquiler bruto.

CAPÍTULO X

CONCILIACIÓN Y EL INFORME DE AVALÚO

Es el ultimo paso del proceso de valuación, es la conciliación de las cifras que arrojo cada una de las tres técnicas de valuación.

Conciliación

Pocas veces se llegaran a cifras exactamente iguales empleando las técnicas de valuación, cada indicación de valor será diferente en prácticamente todos los casos. En el proceso de conciliación se evalúa objetivamente la validez de los métodos y el resultado de cada método para llegar a concluir el mejor y mas sustentable de los valores finales. Este proceso también se llama correlación.

Al conciliar o correlacionar, el valuador revisa su trabajo y considera al menos cuatro factores, que incluyen:

  1. La definición del valor que se busca
  2. La cantidad y confiabilidad de los datos recolectados en cada método
  3. Los aciertos y debilidades de cada método y
  4. La validez de cada método con respecto a la propiedad sujeto y al comportamiento de mercado

El proceso de conciliación no consiste simplemente en obtener el promedio de las estimaciones de valor diferentes. Después de considerar los factores previamente enumerados, el método más pertinente (de costo, de comparación de mercado o de ingreso) recibe el mayor peso al determinar la estimación de valor que refleja con más precisión al valor que se busca. Además, cada método sirve como comprobación de los otros.

Ponderación de las opciones

Una vez que el valuador esta seguro de la validez de sus estimaciones de valor, deberá decidir cual es la más confiable, en términos del valor que se busca, para la propiedad sujeto. Factores inherentes pueden hacer un método particular sea automáticamente mas significativo para ciertas clases de propiedades. Pero otros factores de los cuales debe estar consiente el valuador, pueden menguar parte de esa significación.

No existe una formula para conciliar los diversos valores indicados. Mas bien, la conciliación comprende la aplicación de análisis y criterios cuidadosos, que ninguna formula matemática o mecánica puede sustituir; a los tres métodos se les debe dar el mismo peso; aunque es evidente que ciertos métodos son mas validos y confiables para determinados tipo de de propiedades que para otros.

La conciliación es la expresión final del razonamiento y ponderación de la importancia relativa de los hechos, resultados y conclusiones de cada uno de los métodos, que culminan en una estimación final de valor de mercado plenamente justificada.

Tipos de informes de avalúo

Un informe preestablecido (machote) emplea una forma modelo para proporcionar, en pocas paginas, un resumen de los datos que apoyan la conclusión de valor. La forma modelo para informes suele ir acompañada de uno o mas documentos que describen la propiedad sujeto y sus comparables.

El tipo de propiedad, así como la definición del valor que se busca, determinaran la forma más exacta que se debe usar.

En el mercado crediticio secundario creado por dependencias gubernamentales y organizaciones privadas, se exigen los informes modelo para la adquisición y venta de casi todas los créditos e hipotecas existentes sobre propiedades residenciales. Se pueden incluir varios documentos tales como fotografías de la propiedad sujeto y de sus comparables, así como mapas para mostrar los análisis demográficos, topográficos, de suelo y de otros tipos, del sujeto y sus comparables. Todo informe de avaluo, debe contener:

  1. Nombre de la persona para la que se elabora el informe
  2. Fecha del avalúo
  3. Identificación y descripción de la propiedad
  4. Propósito del avalúo
  5. Conclusión de valor y
  6. Certificación y firma del valuador.

CAPÍTULO XI

EL VALUADOR *2

VALUADOR: Es el profesionista capaz de investigar, analizar, y estimar el valor de lo bienes en estudio, y que sustenta su trabajo en la ética, conocimientos profesionales acordes a su especialidad, criterios técnicos y metodologías valuatorias actualizadas.

FUNCIONES *3:

  • Determinación el valor de la propiedad (Investigación, comparación y ponderación).
  • Determinación del valor de reposición.
  • Producir el valor de un bien, analizando los elementos que la componen.
  • Reposición de un bien existente mediante la compra de un bien equivalente.
  • Reproducción de un bien existente a través de la compra ó creación de un bien idéntico.
  • Determinar el potencial de productividad de los bienes.
  • Determinar los factores ó características que contribuyen al valor. (Méritos ó Deméritos).
  • Una valoración se realiza para uno ó más propósitos, a saber; para determinar el valor de un bien; para estimar el costo de producir, adquirir, modificar ó terminar un bien; para estimar el importe de los daños a un bien: y para pronosticar las rentas potenciales que puede generar un bien.
  • La buena práctica profesional requiere que el Valuador describa con suficiente detalle en cada caso la naturaleza y significado del valor especifico que se le ha pedido determinar.

IMPORTANCIA:

Los trabajos de la valuación inician en México, al igual que en otros países de manera empírica. Los escasos avaluos que se practicaban durante siglos pasados, eran los de carácter judicial sin normas previamente establecidas; básicamente basado en su leal saber y entender. Así fue incrementándose la necesidad de formar técnicas de valuación y profesionales que conocieran de esta disciplina, lo que no lleva día a día a mejorar y comprender mejor esta importantísima tarea como valuadores, ya que una opinión de valor puede determinar el curso de un negocio, la compra-venta de un bien, el bienestar económico, etc.

CADENA DE VALOR DEL VALUADOR:

* “INDAABIN”

* “Código de Ética y Principios que regulan el ejercicio de la Valuación”

CAPÍTULO XII

ÉTICA PROFESIONAL *2

Código de Ética.- Es el conjunto de normas que rigen el comportamiento profesional en la práctica valuatoria.

El perito Valuador debe responder a la confianza que deposita su cliente, con veracidad, conocimientos y técnica debiendo estar actualizado y capacitado profesionalmente para realizar el trabajo que se le solicita.

El Perito valuador deberá utilizar la información relacionada con el estudio en la más estricta confidencialidad.

El Perito Valuador deberá externar su dictamen, sin suprimir ni engrandecer hechos, datos u opiniones que estén en contra de su cliente.

El Perito valuador debe obtener la información necesaria para poder hacer un juicio correcto del bien que esta valuando, agotando todos los medios lícitos para obtener de las fuentes conocidas.

El perito valuador debe inspeccionar los bienes a valuar en forma personal y no es correcto que firme un reporte de avalúo elaborado por otra persona.

El Perito Valuador deberá presentar su informe por escrito en los formatos establecidos, siendo este lo suficientemente claro como para ser comprensible fácilmente.

El perito valuador nunca debe perjudicar a un colega en su reputación o competencia profesional; ni interferir en los trabajos o perspectivas de otro valuador.

El perito valuador esta obligado a observar la leyes y reglamentos vigentes además de la normas particulares que le sean indicadas por el Organismo que le extienda su registro.

Cuando el Perito valuador utilice información proporcionada por otros profesionistas, técnicos, artesanos, e inclusive la proporcionada por el cliente, este material puede ser utilizado siempre que:

• Lo manifieste en su informe.

• Este dispuesto a proporcionar sus fuentes o cualquier verificación necesaria y

• No descargue en otros, la responsabilidad por asuntos que deben ser incluidos dentro del alcance de su propia labor profesional.

No es correcto que un Valuador revele a terceras personas la cantidad a que ha llegado en su conclusión de valor de un bien sin el permiso de su cliente, a menos que esta obligación la imponga la Ley.

Cuando dos ó más clientes potenciales buscan los servicios de un Valuador con respecto a la misma propiedad ó con respecto a la misma causa legal, el Valuador no puede servir apropiadamente a más de uno, excepto en el caso en que todas las partes estén enteradas y de acuerdo.

Una conducta contraria a la ética el que un Valuador es que disminuya los honorarios que ha cotizado a un cliente, con el propósito de desplazar a otro valuador, cuando él se ha enterado de la cotización del mismo.

Todo Valuador se obliga a no alterar los resultados obtenidos mediante la aplicación de métodos y procedimientos considerados como buena práctica de la valuación, para obtener mayores honorarios.

Responsabilidad Respecto a las Firmas en los Informes de Valuación.

El que utiliza un informe de valuación, antes de depositar confianza en las conclusiones incluidas en él, tiene derecho a presumir que la persona que firma el informe es responsable de las conclusiones, sea porque ejecutó personalmente el trabajo ó porque dicho trabajo fue hecho bajo su supervisión.

La validez de las declaraciones, información y/o los datos en que el Valuador se ha basado, hallan sido proporcionados por el cliente, miembros de otras profesiones u obtenidos por él de fuentes oficiales.

El valuador se encuentra en situaciones en que los datos que considera pertinentes y necesarios para una valuación no le son suministrados y el acceso le es negado, sea por el cliente mismo ó por cualquier otra de las partes involucradas; en tal caso el valuador puede negarse a prestar sus servicios y cuando considere insuficientes los datos para llevar a cabo su trabajo, no debe realizarlo.

Todos los trabajos de valuación se deben presentar por escrito y firmados por él ó los Valuadores que intervinieron en el estudio y en su elaboración.

* “Código de Ética y Principios que regulan el ejercicio de la Valuación”

CAPÍTULO XIII

ENTORNO DEL VALUADOR (MACRO-MICRO)

 

  

CONCLUSIÓN:

Nuestro objetivo como valuadores es ayudar a propietarios de viviendas, agentes e inversionistas a tomar decisiones respecto al financiamiento económico que pueda adquirir. El conocimiento básico del proceso de la valuación puede ayudar a elaborar un análisis del mercado comparativo. El merito de cualquier avalúo depende de la habilidad, experiencia y buen juicio de la persona que lo realiza.

En todos los aspectos del negocio de Bienes Raíces intervienen los avaluos, no solo para los presuntos valuadores, sino a demás para corredores, vendedores, administradores de propiedad, inversionistas y especuladores.

BIBLIOGRAFÍA:

*1 ” TECNICAS DEL AVALUO INMOBILIARIO” Autores: William L. Ventolo, Jr., Martha R. Williams, Editorial: PAX MEXICO, 1997.

*2 “INDAABIN” Instituto Nacional de Administración y Avaluos de Bienes Nacionales.

*3 “Código de Ética y Principios que regulan el ejercicio de la Valuación” fue aprobado por la Comisión de Normas de la Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación, A.C.”, durante la XXXI Convención Nacional de Valuación en Querétaro, Qro, 26 de octubre de 1995.

Fue sometido a consideración de la Asamblea General para su aprobación el 27 de enero de 1996, en Guadalajara, Jal.

 Los autores de este trabajo son los siguientes:

Cynthia Araiza Flores,

Estudios de Arquitectura en el Instituto Tecnologico de Chihuahua y actualmente alumna de la Maestría en Valuación de Bienes Inmuebles en la Universidad Autónoma de Chihauhua.

Angélica González Ramírez,

Estudios de Arquitectura en el Instituto Tecnologico de Chihuahua y actualmente alumna de la Maestría en Valuación de Bienes Inmuebles en la Universidad Autónoma de Chihauhua.

Ivonne Leal Morales,

Estudios de Ingeniería Civil en la Universidad Autónoma de Chihauhua y actualmente alumna de la Maestría en Valuación de Bienes Inmuebles en la Universidad Autónoma de Chihauhua.

Mariano Vázquez Villatoro,

Estudios de Arquitectura en el Instituto Superior de Arquitectura y Diseño y actualmente alumno de la Maestría en Valuación de Bienes Inmuebles en la Universidad Autónoma de Chihauhua.

Miguel Angel Galaviz Zamarrón,

Estudios de Ingeniería Civil en la Universidad Autónoma de Chihauhua y actualmente alumno de la Maestría en Valuación de Bienes Inmuebles en la Universidad Autónoma de Chihauhua.

Omar López Segoviano,

Estudios de Ingeniería Civil en la Universidad Autónoma de Guanajuato y Maestría en Vias Terrestres en la Universidad Autónoma de Chihuahua y actualmente alumno de la Maestría en Valuación de Bienes Inmuebles en la Universidad Autónoma de Chihauhua.

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Definición de lo que son los inmuebles adjudicados

¿ Qué es un inmueble adjudicado? Son las casas, terrenos, lotes comerciales e industriales que  los bancos y Empresas recuperadoras de cartera  poseen y son propiedades como cualquier otra, con la salvedad de que estos son promovidos para su venta al público ya sea de forma directa  en escritura  o mediante la cesión de derechos . Los productos inmobiliarios que se comercializan y promueven en este sitio y en proceso de regularizaciòn para su venta, derechos litigiosos, derechos fiduciarios, Derechos adjudicatarios  de todo tipo de inmuebles habitacionales, comerciales , agricolas industriales , rústicos y desarrollos.

  • Adjudicación  “Acto Judicial, consistente en la atribución como propio a personas determinadas de una cosa, mueble o inmueble, como consecuencia de una subasta o partición hereditaria, con la consiguiente entrega de la misma, a la persona interesada”.Nos referimos a los Inmuebles adjudicados de los bancos esa es la definición correcta de lo que Incorp  promueve y vende.
  • Origen de inmuebles bancarios o adjudicados •Bancarios: Se genera en el momento en que el particular adquiere mediante un crédito hipotecario previamente autorizado, e independientemente de las consecuencias generadas del incumplimiento por parte del acreditado, el inmueble es un inmueble bancario por su simple contrato de apertura de crédito hipotecario. •Remate bancario: Realmente no existe solamente se trata una abreviación del concepto de remate de inmueble de carteras vencidas de los bancos. • Inmuer: Son inmuebles enajenados que se derivan de las carteras crediticias otorgan las instituciones financieras.
  • Bancarias • Antecedentes • Crisis económica de 1994-1995 • Cobranza extrajudicial • Cobranza judicial • Adjudicación • Proceso de adjudicación (escrituración) • Posesión física. • Inmueble Listo para venta
  • Incorp, es una Empresa inmobiliaria dedicada a la venta y promoción de Inmuebles habitacionales, desarrollos industriales y comerciales, en todos los ámbitos sociales, con una calidad de servicio insuperable. Sabemos la importancia que tiene para usted el cuidado de sus inversiones y el destino de su patrimonio. Incorp le da el beneficio de que todo lo que necesita este cerca. Incorp: es una Empresa  Inmobiliaria que se dedica a la administración y la comercialización de inmuebles a nivel nacional de una forma eficiente y segura. Contamos con importantes aliazas comerciales con los bancos y las Empresas recuperadoras mas representativas del País logrando el   inventario de  asuntos adjudicados y Derechos litigiosos mas grande de  las ciudades y municipios de la República Mexicana.
  • Explorar el inventario disponible de inmuebles adjudicados por estados

    Los diferentes status que guardan los asuntos:

    En nuestras listas del inventario disponible por estados están identificados bajo los siguientes conceptos:
    Escriturado Disponible
    Inmuebles que se pueden ofrecer al cliente ya escriturados, al corriente con sus pagos de impuestos y con posesión física y jurídica.

    No tiene problemas Jurídicos.
    Se firma un contrato de Promesa de Compra Venta con un depósito mínimo del 30% y el restante a la firma de la escritura pública en un plazo de entre 30 y 90 días.

    Escriturado No Disponible
    Inmuebles que se pueden ofrecer al cliente escriturados y al corriente del pago de impuestos.
    No se cuenta con la posesión Física ni Jurídica.
    Se firma un contrato de Promesa de Compra Venta con un depósito mínimo del 30 % y el restante a la firma de la escritura pública en un plazo de entre 30 Y 90 días. La toma de posesión será por cuenta y orden del comprador

    Derechos Fiduciarios
    En este rubro,La Empresa Recuperadora o el Banco es el dueño ya sea del 100% o de algún porcentaje de Derechos de Fideicomisario donde el Fiduciario es el propietario de los bienes. La empresa recuperadora o el banco puede instruir al Fiduciario para  Vender el inmueble a un cliente o Ceder los derechos que tiene en el fideicomiso.
    Pertenece a un fideicomiso.
    En el primero de los casos la venta se efectúa mediante la firma de un contrato de promesa de Compra Venta que el cliente celebra con el Fiduciario, con un mínimo de 30% a la firma de dicho contrato y el resto a la firma de la escritura pública en un plazo de 30 días. El segundo caso, se efectúa con el pago del 100 % a la firma de un contrato de cesión de derechos de Fideicomisario, donde la entidad propietaria cede directamente al cliente sus derechos y obligaciones en dicho Fideicomiso

    Derechos Adjudicados No Disponibles
    En estas operaciones contamos con la Sentencia de Adjudicación en firme a favor del Banco que demandó el pago del crédito.
    El inmueble se encuentra en trámite de escrituración, pero no se cuenta con toma de posesión física ni jurídica.
    Se vende mediante un Contrato de Cesión de Derechos de Adjudicación, con el pago del 100 % a la firma de dicho contrato y en estos casos el cliente asume todos los gastos que se generen desde el juicio hasta la escrituración. En estos gastos se consideran los ISAI por traslado de dominio, así como los honorarios que se adeuden al abogado externo que llevó el juicio y aquellos que se originen por la toma de posesión.

    Derechos Litigiosos
    Estos derechos se generaron por algún amparo que interpuso un ex-deudor y que pudo ganarlo, entonces quedó sin efecto la adjudicación o simplemente no se ha llegado a obtener la sentencia de remate, entonces el inmueble todavía es sujeto del juicio que este en proceso.

    No se cuenta con la sentencia de adjudicación del inmueble, por tanto, tampoco con la escrituración ni con la toma de posesión física y jurídica.
    En estos casos se puede enajenar el derecho sobre el inmueble en garantía, mediante la firma de un Contrato de Cesión de Derechos Litigiosos, con el pago del 100% a la firma de dicho contrato y en estos casos el cliente asume todos los gastos que se generen durante dicho proceso.

    Derechos de Crédito
    Estos derechos se derivan de créditos que las Instituciones de Crédito otorgaron a un cliente y éste no pagó, en consecuencia son créditos vencidos, pero no se ha iniciado la acción jurídica que corresponda para la recuperación del adeudo.
    No se ha hecho demanda alguna contra el deudor, y por tanto, no hay todavía juicio abierto. No tiene sentencia de adjudicación, ni escrituras ni toma de posesión física.

    Se ceden los derechos mediante la firma de un “Contrato de Cesión de Derechos de Crédito”, con el pago del 100% a la firma de dicho contrato y en este caso el cliente asume todos los gastos de dicho proceso.
    PREGUNTA FRECUENTE
    Que es un bien adjudicado?

    Un bien adjudicado, es la consecuencia de un procedimiento legal en donde el inmueble fue embargado y adjudicado al Actor.
    Éste último ya debe contar con la Sentencia correspondiente de adjudicación, por lo tanto, puede venderla con entera libertad, Usted como comprador debe elegir a un Notario de tu confianza para que revise que todos los documentos estén en regla y proceder a tirar la Escritura de Compra Venta a su nombre, o a quien usted designe como nuevo propietario, en estricto derecho, el inmueble deberá ser entregado de inmediato una vez  pagado y firmada la Escritura de compra venta.

    Observación……
    No es lo mismo comprar un inmueble adjudicado, que comprar los derechos litigiosos de un procedimiento Judicial, éste último  tiene pendiente o en curso el proceso judicial y es preciso conocer los detalles y alcances del mismo antes de adquirirlos, como cualquier negocio tiene sus riesgos y  beneficios, y es por esta razón que ampliamente recomendamos estudiar los casos con experimentados abogados antes de hacer la gestión de adquirir los derechos litigiosos de cualquier caso, sí usted no cuenta con los servicios de un profesional, podremos recomendarle a alguno de los que trabajan con nosotros..

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    Venta de Inmuebles para Constructores y Desarrolladores

    En este espacio se  enlista  una selección de inmuebles 

    propios para desarrollar para: 

    CONSTRUCTORES Y DESARROLLADORES.  

    VENTA DE TERRENOS: 

    • Santa Fe

    6 extraordinarios lotes departamentales en Santa Fe
     

    • Área Metropolitana

    6 Terrenos Diferentes Delegaciones
     

    • Lomas de Sotelo:

    Av. Transmisiones Militares. Terreno 2,500M2 

    • San Pedro de los Pinos:

    Av. Revolución 2,500M2. HM 8/60/20
     

    • Cuajimalpa:

    Terreno propio para desarrolladores en Cuajimalpa. 

    • Terreno Para Desarrollar 100 viviendas:

    Col. Alfonso XIII 

    • Ixtacalco:

    Plutarco Elías Calles. 955 m2 con 2 Frentes 

    • Col. Del Valle:

    Terreno Departamental en Gabriel Mancera 

    • Col. de los Doctores:

    Terreno 1,750 m2. Uso Suelo H 4 20 

    • Col.Vallejo, Gustavo A. Madero:

    Av. 100 Metros. Terreno 1,125 m2. Uso Suelo Mixto 

    • Azcapozalco:

    Terreno de 627 m2. Uso Suelo H/4/20 

    terreno de 15,192 m2 para interés social 


     

    INVENTARIO EN INTERIOR DE LA REPUBLICA 


     

    • Nuevo Vallarta Nayarit:

    Nuevo Vallarta. Terreno Para Desarrolladores y hoteleros. 

    Nuevo Vallarta. (Parte 2) 

    Nuevo Vallarta. (Parte 3). Planos

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    lista de remates judiciales de Marzo (Adicional)

    Bienvenidos:

    La lista adicional  de los remates judiciales en el Distrito Federal  del  mes de Marzo esta disponible en la siguiente liga:

    http://www.scribd.com/doc/29599239

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    Cuales son los riesgos de adquirir derechos litigiosos y que puntos hay que cuidar?

    Los riesgos al adquirir derechos litigiosos sobre una garantía hipotecaria se ven disminuidos cuando realiza análisis a detalle de viablibildad financiera y legal.

    En Inmuebles Adjudicados México hemos establecido una red de alianzas con los abogados mas experimentados de la República Mexicana que podrán auxiliarle en los siguientes puntos:

    • Verificación del estado procesal del juicio.
    • Valuación del Inmueble en garantía
    • Confirmación de la situación de la garantía ante el Registro Público de la Propiedad.
    • Negociación con la institución bancaria, Administradora o persona física que detente los derechos de la misma..
    • Continuación del proceso hasta su pago o adjudicación
    • Negociación con el deudor.

    Los riesgos en este tipo de operación siempre existirán sin embargo mientras más información de calidad obtenga, menores serán las contingencias y mayor seguridad en su inversión.

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    Lista Mensual de remates judiciales de ABRIL

    Fecha de Remate Abr-12-10

    Hora de Remate   10:30 hrs

    Colonia LOMA COLORADA

    Domicilio Calle Aldama número 4, Lote 2, manzana 4, Municipio de Naucalpan Juárez, Estado de México

    Sup terreno 296.00 m2,  const. 272.00 m2

    Costo $1’050,000.00

    Valor Comercial Aproximado $1’850,000.00: .

    1A. Alm.

    .

    DESCRIPCIÓN

    Casa habitación de dos niveles con accesoria actualmente ocupada

    como consultorio médico y 4 viviendas cada una con: sala, comedor,

    cocina, baño y recamaras.

    Fecha de Remate Abr-16-10

    Hora de Remate 10:00 hrs.

    Colonia ATIZAPAN DE ZARAGOZA

    Domicilio Circón número 30, lote 01, manzana IX, Fraccionamiento Pedregal de Atizapan, primera sección ubicado en términos del Municipio Atizapan de Zaragoza, Distrito de Tlalnepantla, Estado de México

    Sup. terreno     150.00 m2,  const. 195.00 m2

    Costo $1’000,000.00

    Valor Comercial Aproximado: $1’650,000.00

    1A. Almoneda.

    .

    DESCRIPCIÓN

    Casa habitación de dos niveles, se supone consta de P.B.  Escalera,

    cuarto de lavado, cuarto de servicio, comedor, sala, cocina, estaciona-

    miento, patios frontal y trasero. P.A. tres recamaras, dos baños

    Fecha de Remate Abr-19-10

    Hora de Remate 10:30 hrs

    Colonia FRACCIONAMIENTO DEL POTRERO LA NORIA

    Domicilio Calle Prolongación Aldama número 188, Casa 37, manzana 1, tipo3_A, Condominio A, Conjunto Misiones de la Noria, Delegación Xochimilco

    Sup. Terreno  176.78 m2, Const. 175.90 m2

    Costo   .           1’600,000.00

    Valor comercial Aproximado: $2’500,000.00

    1A.  Almoneda.                       v.c.a.

    DESCRIPCIÓN

    Casa habitación de tres niveles en condiminio, consta de P.B. garage,

    acceso, vestibulo, estancia, comedor, estudio, escalera, baño, cocina,

    desayunador, patio de servicio, cuarto de servicio, jardín posterior.

    1°P. vestibulo, baño, dos recamaras, alcoba con vestidor y baño. 2°P.

    Recamara con baño

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    #Sonora…. sus inmuebles adjudicados y derechos litigiosos disponibles a noviembre 2016

    Adquiera las oportunidades derivadas de los remates bancarios con inmejorables descuentos sobre sus valores comerciales reales. Invierta y genere atractivas ganancias en asuntos inmobiliarios en los diferentes municipios de Sinaloa. Bienes inmuebles adjudicados, derechos litigiosos, derechos fiduciarios y derechos hipotecarios. Amplios inventarios de  departamentos, casas, bodegas, terrenos, centros comerciales, terrenos habitaciones, hoteles, terrenos industriales, terrenos urbanos, haciendas, ranchos y más.

    Llene el siguiente formulario y a vuelta de correo electrónico, le haremos llegar la lista solicitada, así como el procedimiento para su adquisición. Si es de su interés que le enviemos listados de otros estados, indíquelo en sus comentarios.

    35 años de experiencia nos respaldan.

    Alejandro Aguirre Desamaniego
    Mortgage Broker
    (55) 56784134 Ciudad de México.

    NOTA: NO SE ACEPTAN CREDITOS DE NINGUNA ESPECIE

    Guia Rápida

    Escriturado D Disponible
    Inmuebles que se pueden ofrecer al cliente ya escriturados, al corriente con sus pagos de impuestos y con posesión física y jurídica.

    No tiene problemas Jurídicos.
    Se firma un contrato de Promesa de Compra Venta con un depósito mínimo del 30% y el restante a la firma de la escritura pública en un plazo de entre 30 y 90 días.

    Escriturado ND No Disponible
    Inmuebles que se pueden ofrecer al cliente escriturados y al corriente del pago de impuestos.
    No se cuenta con la posesión Física ni Jurídica.
    Se firma un contrato de Promesa de Compra Venta con un depósito mínimo del 30 % y el restante a la firma de la escritura pública en un plazo de entre 30 Y 90 días. La toma de posesión será por cuenta y orden del comprador

    Derechos Fiduciarios
    En este rubro,La Empresa Recuperadora o el Banco es el dueño ya sea del 100% o de algún porcentaje de Derechos de Fideicomisario donde el Fiduciario es el propietario de los bienes. La empresa recuperadora o el banco puede instruir al Fiduciario para Vender el inmueble a un cliente o Ceder los derechos que tiene en el fideicomiso.
    Pertenece a un fideicomiso.
    En el primero de los casos la venta se efectúa mediante la firma de un contrato de promesa de Compra Venta que el cliente celebra con el Fiduciario, con un mínimo de 30% a la firma de dicho contrato y el resto a la firma de la escritura pública en un plazo de 30 días. El segundo caso, se efectúa con el pago del 100 % a la firma de un contrato de cesión de derechos de Fideicomisario, donde la entidad propietaria cede directamente al cliente sus derechos y obligaciones en dicho Fideicomiso

    Derechos Adjudicados No Disponibles
    En estas operaciones contamos con la Sentencia de Adjudicación en firme a favor del Banco que demandó el pago del crédito.
    El inmueble se encuentra en trámite de escrituración, pero no se cuenta con toma de posesión física ni jurídica.
    Se vende mediante un Contrato de Cesión de Derechos de Adjudicación, con el pago del 100 % a la firma de dicho contrato y en estos casos el cliente asume todos los gastos que se generen desde el juicio hasta la escrituración. En estos gastos se consideran los ISAI por traslado de dominio, así como los honorarios que se adeuden al abogado externo que llevó el juicio y aquellos que se originen por la toma de posesión.

    Derechos Litigiosos
    Estos derechos se generaron por algún amparo que interpuso un ex-deudor y que pudo ganarlo, entonces quedó sin efecto la adjudicación o simplemente no se ha llegado a obtener la sentencia de remate, entonces el inmueble todavía es sujeto del juicio que este en proceso.

    No se cuenta con la sentencia de adjudicación del inmueble, por tanto, tampoco con la escrituración ni con la toma de posesión física y jurídica.
    En estos casos se puede enajenar el derecho sobre el inmueble en garantía, mediante la firma de un Contrato de Cesión de Derechos Litigiosos, con el pago del 100% a la firma de dicho contrato y en estos casos el cliente asume todos los gastos que se generen durante dicho proceso.

    Derechos de Crédito
    Estos derechos se derivan de créditos que las Instituciones de Crédito otorgaron a un cliente y éste no pagó, en consecuencia son créditos vencidos, pero no se ha iniciado la acción jurídica que corresponda para la recuperación del adeudo.
    No se ha hecho demanda alguna contra el deudor, y por tanto, no hay todavía juicio abierto. No tiene sentencia de adjudicación, ni escrituras ni toma de posesión física.

    Se ceden los derechos mediante la firma de un “Contrato de Cesión de Derechos de Crédito”, con el pago del 100% a la firma de dicho contrato y en este caso el cliente asume todos los gastos de dicho proceso.

    Valor de referencia = Precio sugerido de venta

     

    Construyendo un mejor México para nuestros hijos.

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    Derecho litigioso…. definición

    Derecho litigioso es el derecho material que es objeto de disputa en un juicio.

    Cuando el demandante entabla su demanda en contra del demandado, lo hace en virtud de tener la convicción de pertenecerle un determinado derecho. Puede ser que este derecho pre-exista, pero se requiera su declaración para hacerse efectivo, como ocurre con el derecho a indemnizacion de perjucios, en el cual es (por lo general) el tribunal quien es llamado a pronunciarse sobre la existencia y monto de tal derecho a indemnización. Pero puede ser también un derecho que pre-exista, y que jurídicamente, al menos en apariencia, está en manos del demandado, como puede ocurrir por ejemplo con underecho real de dominio (en este caso, el demandante está tentando una acción reivindicatoria para que se le reconozca dueño de una cosa que está en poder del demandado). En tal caso nadie discute que exista el derecho, pero es su titularidad lo que está en juego.

    Es en este último caso que se habla de derecho litigioso, por cuanto éste existe, en efecto, pero no quedará determinado el titular del mismo hasta que se substancie por completo el  juicio respectivo, sea porsentencia judicial, transacción o algún otro mecanismo equivalente.

    El derecho litigioso presenta la peculiaridad de que si bien hay un titular para el mismo (el demandado), éste se encuentra expuesto al evento de perderlo, si es que en definitiva pierde el juicio entablado. Esto no es un problema tratándose de las dos partes vinculadas por el proceso, pero sí lo es tratándose de un tercero que pretenda adquirir dicho derecho litigioso. Por eso, las legislaciones contemplan soluciones especiales para el evento de que se adquiera un derecho litigioso al demandado que ostenta la titularidad del mismo (aunque expuesto a perderla), frente al derecho del demandante a recobrar aquel derecho del cual previamente al juicio se le ha privado.

    Se entiende que el derecho pasa a ser litigioso, una vez que se le practica al demandado lanotificación de la demanda, puesto que antes de tal evento es imposible que el demandado sepa de manera cierta y fehaciente que su derecho es objeto de litigio, y si no lo sabe él, menos puede entonces saberlo el tercero que adquiere tal derecho litigioso para sí. Esto se corresponde con el principio según el cual la notificación de la demanda traba la litis entre las partes. Y permanece en calidad de litigioso durante toda la secuela del juicio.

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    Cuando Invertir en Compra de Propiedades como un Negocio y cómo saber qué comprar | Haga Negocios

    Me parece muy atinado el comentario de ALberto Villanueva se los comparto.

    Cuando Invertir en Compra de Propiedades como un Negocio y cómo saber qué comprar | Haga Negocios.

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    Campeche sus inmuebles adjudicados y derechos litigiosos disponibles a noviembre 2016

    Adquiera las oportunidades derivadas de los remates bancarios con inmejorables descuentos sobre sus valores comerciales reales. Invierta y genere atractivas ganancias en asuntos inmobiliarios en los diferentes municipios de Campeche. Bienes inmuebles adjudicados, derechos litigiosos, derechos fiduciarios y derechos hipotecarios. Amplios inventarios de  departamentos, casas, bodegas, terrenos, centros comerciales, terrenos habitaciones, hoteles, terrenos industriales, terrenos urbanos, haciendas, ranchos y más.

    Llene el siguiente formulario y a vuelta de correo electrónico, le haremos llegar la lista solicitada, así como el procedimiento para su adquisición. Si es de su interés que le enviemos listados de otros estados, indíquelo en sus comentarios.

    35 años de experiencia nos respaldan.

    Alejandro Aguirre Desamaniego
    Mortgage Broker
    (33) 3686 8163  y (55)32186505 Ciudad de México.

    Guia Rápida

    Escriturado con RPP D = con Registro Público de la Propiedad y Disponible listo para la entrega.

    Escriturado Sin RPP = Sin registro público de la propiedad.

    Derechos Adjudicados en Notaria = ´Con los antecedentes y procesos necesarios para proceder a escriturar.

    Derechos Adjudicados = Asunto ganado para llevar a Notaría y proceder a escriturar.

    Escriturado No Diponible = El inmueble ya esta escriturado y se puede escriturar al nuevo comprador No diponible significa que el inmueble está ocupado por el deudor.

    Valor dereferencia = Precio sugerido de venta

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    Proceso para adquirir remates judiciales

    Remates juduciales hipotecarios

    La  actividad consiste, entre otros asuntos inmobiliarios y legales, en la promoción de las carteras de bienes adjudicados así como la captación de todos y cada uno de los diversos remates o subastas públicas de inmuebles que se efectúan en los tribunales de la Ciudad de México y que se adecúen a las  solicitudes existendes de los clientes una vez que se registran como tales.

    Para registrarse como clientes, se deben cumplir con los siguientes requisitos:

    1.- Enviar una carta de intención acompañada de la copia de su credencial de elector solicitando información de las oportunidades a rematarse o bien las listas de inmuebles adjudicados disponibles en el interior de la República Mexicana, mantener una entrevista o bien una conferencia telefónica en la que se le explicarán los procesos de venta de los asuntos por lo que se adquiere un ganancial tan alto; el por qué su inversión es totalmente segura y sin riesgo alguno; cómo es el procedimiento para adquirir el inmueble o inmuebles de su preferencia y cómo interpretar los informes que le enviémos (avalúo judicial, postura, tipo de almoneda, etc.).

    2.- Durante nuestras comunicaciones  y  sólo en el caso de que decida registrarse como nuestro cliente, usted tendrá que firmar un convenio de confidencialidad, que nos permitirá enviarle información confidencial obteniendo los beneficios de recibir la información oportuna, e inclusola posibilidad de solicitar la documentación y antecedentes de cada asunto diponible en carteras o en su caso los Análisis y Diagnósticos Jurídicos necesarios hasta encontrar alguno de su interés.

    El convenio de confidencialidad garantiza a ambas partes la la seriedad que un proceso de esta naturaleza merece para la adquisición de inmuebles por este medio y si ese interés es serio a través del compromiso; si no lo está, entonces nadie perderá su tiempo.

    Asimismo, durante el proceso de acercamiento, y una vez registrado como cliente le pediremos la siguiente información:

    A.- Qué tipo de inmueble desea (casa, departamento, local, edificio, terreno, bodegas, etc.), así como sus características.

    B.- En qué estado de la República la zona o zonas que prefiere (colonias, delegaciones o municipios que deberán estar comprendidas dentro de la República Mexicana.

    C.- De qué características lo desea, en el entendido de que cualquier trato que le propongamos, adquirirá dicho inmueble entre el 60% y 70% de su precio real.

    En algunos casos el costo puede ser inferior al 70% de su precio real (entre mayor sea la disposición o inversión, mayor será el margen de oferta). No hay límites para su inversión.

    Para el caso de venta de inmuebles adjudicados y derechos litigiosos nuestros honorarios equivalen al 30% mas IVA del descuento gestionado en su beneficio tomando como base el valor de referencia, para el caso de inmuebles en remate nuestros honoarios equivalen al 7% mas IVA del valor a pagar en la subasta, y para el caso de adquisiciones con valores menores a los menores a $200,000.00 una cuota fija por $20,000.00 mas IVA.

    Los gastos de escrituración e impuestos serán adicionales y para el caso de remates judiciales usted eligirá al Notario de su preferencia para que elabore la escritura del bien adquirido.

    3.- El objeto de la adquisición: Para habitarlo o para inversión.

    Adquiera casas, departamentos, edificios, terrenos, bodegas, etc., inmuebles en toda la República Mexicana contamos con mas de 9,000 asuntos diponibles para su revisión y para los casos de remates judiciales hipotecarios, se realizan aproximadamente 300 semanales.

    Magnífica Inversión. Todo a través de Billete de Depósito expedido por el Banco del Ahorro Nacional y Servicios Financieros (BANSEFI), antes Nacional Financiera y a través del Juzgado correspondiente. No pierda tiempo y aproveche.

    INTRODUCCIÓN

    1.- Antes que nada, le informamos que este tipo de adquisiciones opera exclusivamente de contado, no se pueden adquirir los bienes en Subasta Pública, Almoneda o Remates Judiciales (estos tres conceptos los utilizamos como sinónimos entre sí.) mediante alguna clase de créditos ni financiamientos. SOLO ES DE RIGUROSO CONTADO. Salvo que se trate de Terceras Almonedas, en las que se puede ofrecer cualquier cantidad (es libre el ofrecimiento), pero en estos casos cambian las condiciones de contratación.

    2.- Nuestra Empresa como enlace autorizado entre las mas representativas Empresas recuperadoras de Cartera , bancos, Sofoles, Hipotecarias y despachos administradores de cartera hipotecaria reconocidos en el medio, tenemos la posibilidad de informarnos y enterarnos previamente de todas y cada una de las subastas que se realizan en los Tribunales de la Cd. De México ( aproximadamente 300 a la semana); no capturamos todas, sino únicamente las que se acercan a las solicitudes de nuestros clientes registrados, de acuerdo a la información que nos han proporcionado.

    3.-Para los casos de remates judiciales hipotecarios la información inicial que capturamos es básica, sólo sabemos algunos datos como domicilio del inmueble, en la gran mayoría de los casos no sabemos con certeza si es una casa, depto., terreno, edificio, bodega, etc., como tampoco su descripción física, sólo sabemos el domicilio del inmueble a subastar, así como el Avalúo Judicial, la Postura Legal, la fecha del remate, el tipo de Almoneda, pero hasta ahí; la interpretación del tipo de inmueble deberá hacerse de la siguiente manera, si el domicilio es Av. de la Unión # 334  que es una casa, pero en realidad puede ser un terreno o un edificio como realmente acontece. Si tiene como domicilio Av. de la Unión# 334-404 deberá interpretarse como departamento, pero en realidad puede ser una oficina.

    4.- La información básica capturada  la enviamos a nuestros clientes ya registrados, por lo menos una vez cada 15 días a través de correo electrónico, adicionalmente a ello podrá visualizar en ésta bitacora las actualizaciones mas representativas , donde directamente podrá consultar listados de todas las ofertas, tanto de remates, adjudicaciones, cesiones de derechos litigiosos y de otros tipos.

    5.- Al recibir nuestros clientes la información ya sabrán interpretar conjunta y adecuadamente los elementos que componen las subastas públicas (el avalúo judicial, la postura legal, la fecha del remate, el tipo de Almoneda, etc.), elementos que se explican detalladamente en esta bitacora.

    6.- Al recibir el cliente la información básica, escoge los que crea se adaptan más a sus requerimientos y tiene que ir a verlos inmediatamente porque las fechas de las almonedas o remates son muy próximas, fluctúan entre 7 a 30 días desde el momento en que tenemos la información y sólo se dan en fecha determinada y se tienen que hacer preparativos para que nuestro cliente pueda ser postor en dicho remate o subasta.

    7.- Una vez que conocen físicamente los inmuebles elegidos y si alguno(s) se adapta(n) a sus necesidades, le solicitamos que nos lo informe de forma inmediata, vía telefónica y/o correo electrónico y sí usted cuenta con un abogado de su confianza invitarlo a conocer el asunto para que le de sus opiniones, sí no lo tiene, disponemos de alguno de nuestros abogados por una cuota de $2,500.00 mas IVA para que le entregue diagnóstico jurídico que le permita confirmar la viabiliad de la adquisición, análisis que recomendamos contratar para cada caso de su interés; una vez hecha la solicitud del análisis, realizaremos de inmediato el análisis jurídico directamente del expediente en el Juzgado correspondiente sobre ese remate o subasta.

    En este análisis conocemos todo lo que originó que el inmueble en cuestión se esté rematando y detalles específicos del procedimiento, como cuánto debe el propietario de ese bien (capital, intereses y demás accesorios legales), si tiene otros acreedores que hayan gravado también el bien en cuestión (aunque cualquier adquisición pasa a la propiedad de nuestros clientes “libre de todo gravámen”, por así orenarlo la Ley), el avalúo judicial con su descripción detallada en el aspecto físico del inmueble y en fin, todo lo necesario para determinar y calificar si es o no una buena inversión.

    En caso de que se diagnostíque el asunto no viable, el cliente tentrá derecho a otros análisis jurídicos sin cubrir ninguna cantidad hasta que se diagnostique uno como buen negocio, es decir, viable, En caso de no contratar la adquisición del inmueble en cuestión, tendrá que cubrir inmediatamente la cantidad de $2,500.00 MAS IVA por el análisis y diagnóstico jurídico viable y que fue desaprovechado, con el objeto de que su derecho de registro siga vigente, para hacerlo efectivo cuando se requiera en otra oportunidad que le interese; la finalidad común en todo momento será concertar intereses para la adquisición del inmueble.

    8.- Una vez realizado el análisis jurídico por su abogado de confianza o nuestro abogado experto y calificado éste como de buen negocio, informamos al cliente sobre el asunto y el inmueble en detalle, le informamos la descripción del mismo y el precio total en que lo podrá adquirir; a este precio habrá que agregar el 7% mas IVA correspondiente al pago de neustros honorarios por la gestión y los gastos de operación para dicha adquisición; sin incluir los costos de escrituración ante el Notario Público que usted elija y que su contratación es independiente y autónomo de nuestro despacho.

    9.- El cliente decide hasta ese momento si quiere adquirir o no dicho inmueble; sí hizo uso de los servicios de nuestro abogado expertos y su respuesta es no, tendrá que cubrir la cuota de $2,500.00 MAS IVA por el análisis y diagnóstico jurídico viable que desaprovechó y le continuáremos buscando otro inmueble que se adapte a sus necesidades con la misma tónica que se ha mencionado. Si decide adquirirlo, entonces celebramos un Contrato de Prestación de Servicios Profesionales para ello, en el cual el cliente y nosotros nos obligamos respectivamente y detallamos dichas obligaciones.

    Los diferentes contratos se los enviaremos una vez que tengamos su carta de intención y la copia de su credencial de elector.

    REQUISITOS PARA OBTENER EL REGISTRO DE CLIENTE

    Una vez que ya están enterados y convencidos de los beneficios de este tipo de adquisiciones y negocios, deberán solicitar una entrevista y acudir a ella; En dicha entrevista se les aclararán todas sus dudas.

    En caso de querer ser registrados como nuestros clientes, deberán llenar un formulario con los requerimientos del inmueble deseado, entregar su carta de intención, firmar el convenio de confidencialidad y entregar una copia de su credencial de elector .

    Cumpliendo con dichos requisitos y a partir de ese momento, le estarémos enviando los listados de oportunidades para su revisión.

    REQUISITOS Y OBLIGACIONES PARA COMPRAR EN SUBASTA PUBLICA.

    Una vez firmado el contrato, el cliente deberá obtener un billete de depósito en el BANCO DEL AHORRO NACIONAL Y SERVICIOS FINANCIEROS, S.N.C.(BANSEFI), antes Nacional Financiera a favor del Juzgado que esté subastando el bien por una cantidad igual o superior al 10% del Avalúo Judicial respectivo. Este billete sirve para garantizar la seriedad de la postura legal del cliente ante el Juzgado correspondiente y le permite participar como postor en la subasta. Este billete de depósito se adquiere en algunas sucursales de BANSEFI y no cobran ninguna comisión por este concepto, sólo debe exhibir la cantidad exacta del billete de depósito que está solicitando; Lo puede hacer en efectivo, en cheque certificado, cheque de caja o espewa, que tienen un costo de $100.00 más IVA; Si lo hace en efectivo puede adquirirlo, incluso el mismo día de la fecha del Remate; Si lo hace a través de los cheques mencionados, se debe ordenar o entregar dicho cheque y solicitar el billete de depósito 2 días antes de la fecha de la Subasta.

    El cliente deberá presentarse junto con nuestros representantes, quienes representarán sus intereses ante el Juzgado correspondiente y llevar el Billete de Depósito el día y hora fijada para el Remate, llevando una identificación que contenga fotografía y firma.

    Este billete de Depósito, en caso de que no se le adjudique al cliente el inmueble rematado, el Juez ordenará en ese mismo instante que se le devuelva y no habrá erogado absolutamente nada y nosotros continuaremos buscándole otro inmueble que se adapte a lo solicitado.

    ELEMENTOS QUE CONSTITUYEN LA SUBASTA PUBLICA

    AVALUO JUDICIAL: Es el valor designado por peritos en el juicio del inmueble a rematar, generalmente este valor tiene un precio inferior en un 30% al real. En algunos casos el castigo al valor de la propiedad es de más del 30%. (cuidado, no es el precio final del bien, se suman también los gastos de abogados representantes y sus honorarios).

    POSTURA LEGAL: Es el precio mínimo que se señala para que los postores o clientes ofrezcan y se adjudiquen el inmueble y que es determinado por el Juez de acuerdo a la ley; en la mayoría de los tipos de juicio se determina así:

    A.- En la Primera Almoneda, las dos terceras partes del Avalúo Judicial. (no en todos los casos)

    B.- En la Segunda Almoneda, se hace una reducción del 20% al Avalúo Judicial y al resultado se le aplican las dos terceras partes. (lo de las 2/3 partes no en todos los casos)

    C.- En la Tercera Almoneda, igual que lo señalado en la Segunda Almoneda; pero con la opción de que se puede ofrecer pagar cualquier cantidad y a plazos, siempre y cuando la Almoneda haya salido con la opción de “sin sujeción al tipo” (al escogerse pagar con la última opción mencionada, cambian las reglas de la contratación)en estos casos habrá que agregar el 7% mas IVA por concepto de honorarios por nuestra gestión y gastos.

    ALMONEDA: Sinónimo de Remate y de Subasta, se utiliza para indicar el número de veces que ha salido el inmueble a la venta pública, generalmente sólo salen tres veces, es decir, Primera Almoneda, Segunda Almoneda y Tercera Almoneda.

    ANALISIS JURIDICO: Es el estudio en detalle que nuestros abogados , como peritos, hacen del expediente judicial del juicio donde proviene la subasta pública, una vez de que el cliente nos informa su interés primario sobre algún inmueble, para determinar si el negocio es bueno o es malo y en consecuencia informarle al cliente los detalles del inmueble a subastar, como la superficie, la construcción, cuánto se debe, etc. Y determinar así el precio total del bien .

    PUJA: Es la cantidad superior que ofrece un postor sobre la ofrecida por otro para adquirir el inmueble que se remata. Se pueden hacer varias pujas en la subasta por el cliente.

    PRIMER BILLETE DE DEPOSITO: Es el billete de depósito que se adquiere en BANSEFI, mediante el pago de una cantidad igual o superior al 10% del Avalúo Judicial del bien a subastar y que es entregado por el cliente en la Subasta Pública al Juez, para garantizarle la seriedad de su postura u oferta.

    SEGUNDO BILLETE DE DEPOSITO: Es el billete de depósito que se adquiere en BANSEFI, mediante el pago que hace el cliente de la cantidad remanente, entre el primer billete de depósito y la cantidad aceptada por el Juez. (éste billete debe ser exhibido al Juzgado dentro del tiempo que señale el Juez y que mínimo son tres días, en caso de que no se hiciere en dicho término, el cliente perderá la totalidad de su primer billete de depósito.).

    DILIGENCIA DE REMATE: Es la etapa procesal mediante la cual, una vez celebrado el contrato respectivo de Prestación de Servicios Profesionales con nosotros y comprado el Primer Billete de Depósito, acudimos al Juzgado correspondiente en la fecha y hora señalados para el remate y nuestro cliente ofrece ahí su postura para la adquisición del inmueble deseado.

    APROBACIÓN DEL REMATE: Es el acuerdo o resolución del Juez, mediante el cual aprueba la compraventa judicial a favor del cliente, una vez que éste ha pagado la totalidad del precio de la postura ofrecida; desde este momento el Cliente ya es propietario jurídicamente hablando del bien subastado.

    LA ESCRITURACION: Es el momento procesal mediante el cual, una vez elaborada la Escritura de compraventa judicial por el Notario Público que haya elegido el cliente, y por negativa del demandado a firmarla, si es el caso, el Juez la firmará en rebeldía de éste, quien es el antiguo dueño del inmueble.

    LA POSESION: Es el momento mediante el cual, una vez de que se haya firmado la Escritura de compraventa judicial, el Juez ordena que se ponga en posesión física al cliente, el inmueble en cuestión.

    HONORARIOS: Los honorarios que cobramos por el servicio se estiman en cada negocio y los determinamos de la siguiente manera: Tomamos en consideración el tipo de negocio, estimamos los gastos que se vayan a generar, el costo de la postura del inmueble, sumamos estos conceptos y el resultado será el precio total del inmueble para el cliente, el cual deberá estar comprendido entre el 60 y 70% del precio real del inmueble; si este costo fuera superior al 70% de su precio real, calificaremos el negocio de que se trate como no viable económicamente. Claro que para sacar los precios finales, antes debemos realizar el análisis jurídico de que se trate.

    LAS CESIONES DE DERECHOS LITIGIOSOS.

    Existe una modalidad para asegurar la adquisición de los inmuebles en cuestión por parte de nuestros clientes frente a otros postores, es la siguiente: La Cesión de Derechos Litigiosos es la adquisición de los derechos del juicio más no del inmueble, el inmueble es la garantia del juicio y con esta cesión se garantiza que nuestro cliente ganará el inmueble en el remate que se efectuará con posterioridad frente a otros postores. ejemplo:

    1.- El acreedor o parte actora nos dice: tengo este juicio y la garantia es un inmueble que según nosotros vale $1’000,000.00 (puede valer más),

    2.- Te vendo los derechos litigiosos en $500,000.00 para algún cliente tuyo.

    3.- El crédito a ceder es de $2’000,000.00 más lo que se siga generando por intereses.

    4.- Hacemos el análisis para verificar que lo que están cediendo sea con toas las características con que nos las ofrecen, que el juicio no tenga problemas y que esté cercano a la preparación o que tenga fecha de remate, descripción del inmueble en garantía

    5.- Celebramos la cesión de los derechos litigiosos ante el Juez correspondiente, donde el cliente paga $500,000.00 y recibe a cambio $2’000,000.00 más lo que se siga generando en garantía del crédito reconocido en juicio.

    6.- A través de la cesión de derechos, el cliente sustituye a la parte actora como acreedor y a través de nosotros se prepara el remate.

    7.- El cliente puede ofrecer como postura la totalidad del crédito adquirido, es decir, los $2’000,000.00 más lo que se haya generado de intereses. Por lo cual ningún postor ofrecerá más de lo que ofrezca nuestro cliente y en consecuencia adquirirá el inmueble en cuestión.

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    Lista mensual de Remates judiciales MARZO

    Fecha de Remate Mar-17-10

    Hora de Remate 11:00 hrs.

    Colonia: LA ROSITA,

    Domicilio: Calle Prolongación Loma de Vista Hermosa número 43, Casa 11,  CUAJIMALPA conjunto habitacional residencial en condominio denominado     La Gavia I en Cuajimalpa

    Sup terreno: 200.00 m2

    Sup const.    260.00 m2

    Costo Remate $3.200.000,00

    Valor Comercial Aproximado: $4.500.000,00

    1A. Almoneda.

    Colonia: LA ROSITA,

    DESCRIPCIÓN: Casa habitación tipo residencial bonita y de buena calidad,

    consta de dos niveles la P.B. alcoba con vestidor y baño, otras dos recamaras,

    vestidor, toilet, escalera, sala de televisión, closet de blancos, patio,

    jardín, bodega, estacionamiento. P.A. estancia, terraza, comedor, des-

    pensa, cocina, cuarto de lavado, patio de tendido, cuarto de servicio

    con baño, escalera. El conjunto cuenta con caseta de vigilancia y áreas

    Fecha de Remate Mar-18-10

    Hora de Remate 11:00 hrs.

    Colonia REFORMA POLANCO

    Domicilio Temistocles número 242, departamento 101, Delegación Miguel      Hidalgo

    Sup. 176.00 m2

    Costo Remate 2.300.000,00

    Valor Comercial Aproximado $3.400.000,00

    1A. Almoneda.

    DESCRIPCIÓN:  Departamento ubicado en primer nivel, consta de:

    estancia, comedor, cocina con closet y alacena, patio de servicio, área de      lavado, cuarto de servicio con baño, vestibulo, closet de visitas, pasillo de    distribución,closet de blancos, alcoba con baño, vestidor y tina de hidromasaje,             dos recámaras con baño, sala de estar, regadera general, recamara, derecho

    a dos cajones de estacionamiento, jaulas de tendido y gim en áreas

    comunes del condominio.

    Fecha de Remate Mar-18-10

    Hora de Remate10:30 hrs

    Colonia PARQUE SAN ANDRES

    Domicilio Calle Carreteraco número 32, departamento 101-B,Delegación       Coyoacán

    Sup. 107.79 m2.

    Costo Remate 880.000,00

    Valor Comercial Aproximado    $1.300.000,00

    1A. Almoneda.

    DESCRIPCIÓN

    Departamento ubicado en primer piso, consta de: sala, comedor, cocina,

    baño, cuarto de servicio con baño, patio de servicio, dos recamaras,

    alcoba con baño y se supone derecho a cajón de estacionamiento

    Fecha de remate Mar-19-10

    Hora de remate   11:00 hrs.

    Colonia SANTA MARÍA

    Domicilio Primer Cerrada en Cuauhtémoc número 4, Casa 4, conjunto en       TEPEPAN condominio en la Delegación Xochimilco

    Sup. terreno 118.94 m2  249.63 m2    Const.

    Costo Remate $1.450.000,00

    Valor Comercial Aproximado 2.100.000,00

    1A. Almoneda.

    DESCRIPCIÓN

    Casa habitación de tres niveles en condominio, consta de P.B: sala de

    juegos, cuarto de servicio con baño, jardín y estacionamiento. 1°P. sala,

    comedor, cocina, patio de servicio, baño, escalera. 2°P. tres recamaras,  tres baños.

    Fecha de remate Mar-19-10

    Hora de remate   11:00 hrs.

    Colonia CUERNAVACA, ESTADO DE MORELOS

    Domicilio Casa 3 del condominio horizontal denominado “Residencial Tulipanes” construido sobre los lotes 9 y 10, manzana XXV, primera sección del

    Fraccionamiento Los Tulipanes, Poblado de Chapultepec, Ciudad de Cuernavaca, Estado de Morelos

    Sup.terreno 113.00 m2            Const :114.21 m2

    Costo Remate $ 1.090.000,00

    Valor Comercial Aproximado $1.500.000,00

    1A. Almoneda.

    .

    DESCRIPCIÓN: Casa habitación bonita y de buena calidad de dos niveles en condominio horizontal, consta de P.B. estacionamiento, jardín, alberca,   sala  ,comedor, cocina, patio de servicio, recamara, baño. P.A. tres recamaras,  un        baño.

    Fecha de remate:  Mar-22-10

    Hora de remate: 10:00 hrs.

    Colonia SANTIAGO TEPALCATLALPAN

    Domicilio Martires de Río Blanco número 128, departamento 403, régimen 7             Edificio 67, módulo social Rinconada del Sur, Delegación Xochimilco      ,

    Sup. 82.65 m2

    Costo Remate $510.000,00

    Valor Comercial Aproximado 900.000,00

    1A. Almoneda.

    DESCRIPCIÓN

    Departamento ubicado en cuarto nivel, consta de: estancia, comedor,

    cocina, patio de servicio, dos baños, tres recamaras y derecho a un

    cajón de estacionamiento.

    Fecha de Remate Mar-23-10

    Hora de Remate 10:00 hrs.

    Colonia PENSIL NORTE

    Domicilio Lago Ammer número 75, lote 3602, Colonia Pensil antes     Prolongación Argentina, Delegación Miguel Hidalgo.

    Sup. terreno 439.42 m2 Const: 1,011.00 m2

    Costo Remate $2.800.000,00

    Valor Comercial Aproximado $4.800.000,00

    2A. Almoneda.

    DESCRIPCIÓN

    Construcción de tres niveles de tipo habitacional y comercial de calidad

    económica

    Fecha de Remate Mar-24-10

    Hora de Remate 10:30 hrs.

    Colonia FRACCIONAMIENTO BOSQUE DE LAS PALMAS

    Domicilio Paseo de Bosque de las Palmas 1, lote 1, manzana 1,          departamento703, Torre Oyamel, Estado de México

    Sup. 199.20 m2

    Costo $1’680,000.00

    Valor Comercial Aproximado: $2’400,000.00

    DESCRIPCIÓN

    Departamento de lujo, consta de: estancia, comedor, cocina, patio de

    servicio, cuarto de servicio, toilet, estudio, tres recamaras cada una con

    baño y vestidor, vestibulo de acceso, derecho a tres cajones de esta-

    cionamiento con los números 33, 36 y 38 y a la bodega número 5.

    Es moderno y de buena calidad áreas comunes consta de: jacuzzi,

    squash, cancha de tenis, área de juegos infantiles, jardines, alberca

    techada, salón de eventos con cocineta y baños, oficinas administrativas

    y casetas de vigilancia

    Fecha de Remate Mar-24-10

    Hora de Remate 10:30 hrs

    Colonia ESTADO DE MORELOS

    Domicilio Avenida Alianza para la producción hoy Ignacio Allende sin número            Colonia Parque Industrial Cuautla, Municipio Ciudad Ayala, Estado de Morelos

    Sup. terreno     69.022,90 Const 300.00 m2

    Costo : $4’300,000.00 ,

    Valor Comercial Aproximado: $7’200,000.00

    DESCRIPCIÓN

    Terreno baldío con construcciones que no se consideran en el

    presente avalúo pues estan en obra negra y mal estado de conservación

    Fecha de Remate Mar-24-10

    Hora de Remate  11:00 hrs.

    Colonia IGNACIO ZARAGOZA

    Domicilio Nave Industrial en Avenida 16 número 14, lote 5, manzazna 126     Delegación Venustiano Carranza

    Sup. Terreno 250.00 m2

    Costo $1’400,000.00

    Valor Comercial Aproximado: $2’300,000.00

    2A. Almoneda.

    DESCRIPCIÓN

    No hay descripción

    Fecha de Remate Mar-24-10

    Hora de Remate 11:00 hrs

    Colonia IGNACIO ZARAGOZA

    Domicilio Nave Industrial en Avenida 16 número 16, lote 13, manzazna 126   Delegación Venustiano Carranza

    Sup. Terreno 250.00 m2

    Costo $1’400,000.00

    Valor Comercial Aproximado: $2’300,000.00

    .

    2A. Almoneda.

    DESCRIPCIÓN

    No hay descripción

    Fecha de Remate Mar-24-10

    Hora de Remate 11:00 hrs.

    Colonia IGNACIO ZARAGOZA

    Domicilio Nave Industrial en Avenida 16 número 16, lote 12, manzazna 126   Delegación Venustiano Carranza,

    Sup. Terreno 250.00 m2

    Costo $1’400,000.00

    Valor Comercial Aproximado: 2’300,000.00

    2A. Almoneda.

    .

    DESCRIPCIÓN

    No hay descripción

    Fecha de Remate Mar-22-10

    Hora de Remate 10:30 hrs.

    Colonia NARVARTE

    Domicilio Calle Xochicalco número 319, departamento 8, Delegación Benito Juárez

    Sup. 81.20 m2

    Costo $750.000,00

    Valor Comercial Aproximado: $ 1’200,000.00

    1A. Almoneda.

    DESCRIPCIÓN

    Departamento bonito y de buena calidad consta de: sala, comedor,

    cocina, baño, dos recamaras y estudio

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    Quinatana Roo, Cozumel Terreno en venta 27,336.00 M2 Zona Industrial

      Clave del Inmueble: BI5-0012-4-110-01311
    Estado: Quintana Roo Número: S/N
    Ciudad: Cozumel Número Interior: N/A
    Delegación / Municipio: Cozumel Terreno (m²): 27,336
    Colonia: Zona Industrial Construcción (m²): 0
    Calle: Avenida Alberto Anduze Valor de Referencia: $ 7,654,000.00
    Tipo: Predio Subtipo: Urbano
    Estatus Jurídico Escriturado Disponible Copropiedad: 100%
    Descripción: Lote de Terreno urbano en forma de polígono regular, topografía plana y a nivel de calle.
    Contacto: Alejandro Aguirre Desamaniego
    e-Mail: incorp@prodigy.net.mx
    Teléfono: 01 55 10552630
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    Cuernavaca Morelos, Lomas de Tetela, terreno en venta disponible de inmediato

        Clave del Inmueble: BI1-0051-3078
    Estado: Morelos Número: 1
    Ciudad: Cuernavaca Número Interior: L-67 M-I
    Delegación / Municipio: Cuernavaca Terreno (m²): 3,790
    Colonia: Lomas De Tetela Construcción (m²): 0
    Calle: Circuito Lomas Verdes (Loma Azul) Valor de Referencia: $ 1,288,900.00
    Tipo: Predio Subtipo: Urbano
    Estatus Jurídico Escriturado Disponible Copropiedad: 100%
    Descripción: Cuenta con todos los servicio. Terreno Urbano
    Contacto: Alejandro Aguiree Desamaniego
    e-Mail: incorp@prodigy.net.mx
    Teléfono: 01 55 10 55 26 30
     
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    #Durango y sus Inmuebles adjudicados y derechos litigiosos a noviembre 2016

    Adquiera las oportunidades derivadas de los remates bancarios con inmejorables descuentos sobre sus valores comerciales reales. Invierta y genere atractivas ganancias en asuntos inmobiliarios en los diferentes municipios de Durango. Bienes inmuebles adjudicados, derechos litigiosos, derechos fiduciarios y derechos hipotecarios. Amplios inventarios de  departamentos, casas, bodegas, terrenos, centros comerciales, terrenos habitaciones, hoteles, terrenos industriales, terrenos urbanos, haciendas, ranchos y más.

    Llene el siguiente formulario y a vuelta de correo electrónico, le haremos llegar la lista solicitada, así como el procedimiento para su adquisición. Si es de su interés que le enviemos listados de otros estados, indíquelo en sus comentarios.

    35 años de experiencia nos respaldan.

    Alejandro Aguirre Desamaniego
    Mortgage Broker
    (55) 56784134 Ciudad de México.

    NOTA: NO SE ACEPTAN CRÉDITOS DE NINGUNA ESPECIE

    Guía Rápida

    Escriturado con RPP D = con Registro Público de la Propiedad y Disponible listo para la entrega.

    Escriturado Sin RPP = Sin registro público de la propiedad.

    Derechos Adjudicados en Notaria = ´Con los antecedentes y procesos necesarios para proceder a escriturar.

    Derechos litigiosos = El asunto esta en proceso judicial y se tendrá que evaluar el grado de avance así como los pasos a seguir para adjudicarlo.

    Derechos Adjudicados = Asunto ganado para llevar a Notaría y proceder a escriturar.

    Escriturado No Disponible = El inmueble ya esta escriturado y se puede escriturar al nuevo comprador No disponible significa que el inmueble está ocupado por el deudor.

    Valor de referencia = Precio sugerido de venta

    Publicado en Carteras disponibles por Estados | Etiquetado , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , | Deja un comentario

    #Ciudad de México y sus inmuebles adjudicados y derechos litigiosos disponibles a noviembre 2016

    Adquiera las oportunidades derivadas de los remates bancarios con inmejorables descuentos sobre sus valores comerciales reales. Invierta y genere atractivas ganancias en asuntos inmobiliarios en las diferentes delegaciones del Distrito Federal. Bienes inmuebles adjudicados, derechos litigiosos, derechos fiduciarios y derechos hipotecarios. Amplios inventarios de  departamentos, casas, bodegas, terrenos, centros comerciales, terrenos habitaciones, hoteles, terrenos industriales, terrenos urbanos, haciendas, ranchos y más.

    Llene el siguiente formulario y a vuelta de correo electrónico, le haremos llegar la lista solicitada, así como el procedimiento para su adquisición. Si es de su interés que le enviemos listados de otros estados, indíquelo en sus comentarios.

    35 años de experiencia nos respaldan.

    Alejandro Aguirre Desamaniego
    Mortgage Broker
    (55) 56784134 Ciudad de México.

    Guia Rápida

    Escriturado con RPP D = con Registro Público de la Propiedad y Disponible listo para la entrega.

    Escriturado Sin RPP = Sin registro público de la propiedad.

    Derechos Adjudicados en Notaria = ´Con los antecedentes y procesos necesarios para proceder a escriturar.

    Derechos Adjudicados = Asunto ganado para llevar a Notaría y proceder a escriturar.

    Escriturado No Diponible = El inmueble ya esta escriturado y se puede escriturar al nuevo comprador No diponible significa que el inmueble está ocupado por el deudor.

    Valor dereferencia = Precio sugerido de venta

    Publicado en Carteras disponibles por Estados, Inmuebles Adjudicados | Etiquetado , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , | Deja un comentario

    #Colima… Inmuebles adjudicados y Derechos litigiosos a noviembre 2016

    Adquiera las oportunidades derivadas de los remates bancarios con inmejorables descuentos sobre sus valores comerciales reales. Invierta y genere atractivas ganancias en asuntos inmobiliarios en los diferentes municipios de Colima. Bienes inmuebles adjudicados, derechos litigiosos, derechos fiduciarios y derechos hipotecarios. Amplios inventarios de  departamentos, casas, bodegas, terrenos, centros comerciales, terrenos habitaciones, hoteles, terrenos industriales, terrenos urbanos, haciendas, ranchos y más.

    Llene el siguiente formulario y a vuelta de correo electrónico, le haremos llegar la lista solicitada, así como el procedimiento para su adquisición. Si es de su interés que le enviemos listados de otros estados, indíquelo en sus comentarios.

    35 años de experiencia nos respaldan.

    Alejandro Aguirre Desamaniego
    Mortgage Broker
    (55) 56784134 Ciudad de México.

    [contact-form to=”maeke0@gmail.com,inmueblesadjudicadosmex@gmail.com,gustavo.gonzalez@inmueblesadjudicadosmex.com,rosario.rodriguezia@gmail.com

     

    Guia Rápida

    Escriturado con RPP D = con Registro Público de la Propiedad y Disponible listo para la entrega.

    Escriturado Sin RPP = Sin registro público de la propiedad.

    Derechos Adjudicados en Notaria = ´Con los antecedentes y procesos necesarios para proceder a escriturar.

    Derechos Adjudicados = Asunto ganado para llevar a Notaría y proceder a escriturar.

    Escriturado No disponible = El inmueble ya esta escriturado y se puede escriturar al nuevo comprador No disponible significa que el inmueble está ocupado por el deudor.

    Valor de referencia = Precio sugerido de venta.

    NOTA: Las operaciones deberán ser de contado , NO SE ACEPTAN CRÊDITOS DE NUNGUNA ESPECIE.

    Construyendo un mejor México para nuestros hijos.

    Publicado en Carteras disponibles por Estados | Etiquetado , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , | Deja un comentario

    #Coahuila… Inmuebles adjudicados y derechos litigiosos disponibles a noviembre 2016

    Adquiera las oportunidades derivadas de los remates bancarios con inmejorables descuentos sobre sus valores comerciales reales. Invierta y genere atractivas ganancias en asuntos inmobiliarios en los diferentes municipios de Coahuila. Bienes inmuebles adjudicados, derechos litigiosos, derechos fiduciarios y derechos hipotecarios. Amplios inventarios de  departamentos, casas, bodegas, terrenos, centros comerciales, terrenos habitaciones, hoteles, terrenos industriales, terrenos urbanos, haciendas, ranchos y más.

    Llene el siguiente formulario y a vuelta de correo electrónico, le haremos llegar la lista solicitada, así como el procedimiento para su adquisición. Si es de su interés que le enviemos listados de otros estados, indíquelo en sus comentarios.

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    Guia Rápida

    Escriturado con RPP D = con Registro Público de la Propiedad y Disponible listo para la entrega.

    Escriturado Sin RPP = Sin registro público de la propiedad.

    Derechos Adjudicados en Notaria = ´Con los antecedentes y procesos necesarios para proceder a escriturar.

    Derechos Adjudicados = Asunto ganado para llevar a Notaría y proceder a escriturar.

    Escriturado No Diponible = El inmueble ya esta escriturado y se puede escriturar al nuevo comprador No diponible significa que el inmueble está ocupado por el deudor.

    Valor dereferencia = Precio sugerido de venta

    NOTA: Las operaciones debrán ser de contado , NO SE ACEPTAN CRÊDITOS DE NUNGUNA ESPECIE.

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